银行间市场公募REITs开闸 房企获新融资渠道

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国内公募reits发展速度加快。2月20日，兴业银行(601166，BUY)承销的“兴业万鑫跃佳一期房地产投资信托基金”(以下简称兴业万鑫reits)在银行间市场成功发行。该产品总规模为5.535亿元，其中a股优先发行率为4.80%，b股优先发行率为5.40%。据业内人士称，这意味着在国内银行间市场公开发行reits产品。

兴业银行投资银行部总经理林舒在接受《商业日报》采访时表示，“在当前的市场环境和政策背景下，在银行间市场推广reits业务，不仅是创新和发展银行间市场的有益尝试，也是落实金融支持实体经济发展的重要举措。”

值得一提的是，近年来，为了抑制房地产的投资性，针对住房企业融资渠道的“紧箍咒”不断响起。目前，包括银行、经纪公司和基金子公司在内的房地产企业的输血渠道基本被阻断。在这种背景下，reits首次登陆银行间市场的意义不容忽视。

上海中原房地产市场分析师卢文喜在接受《商业日报》采访时表示，目前信贷形势严峻，房地产投资信托产品可以成为房地产企业在资本成本日益上升的背景下的另一种选择，对资产的盘活和提高资本使用效率起到积极作用。

交易所私募基金已经发出了10个指令

根据公开发行信息，安徽新华媒体(600825，BUY)有限公司(以下简称阜新媒体(601801，BUY))是reits产品的发起者，产品的基础资产是发行人阜新媒体。其持有和使用的8项书店资产属于典型的“售租回+优先收购权”项目，既实现了资产上市，又在一定程度上保留了权利，其中，优先甲类证券的金额为3.3亿元，优先乙类证券的规模为2.235亿元，期限为18年，每3年设定一个开放期。评级机构将A级和B级文件分别评为aaa级和aa+级。

据了解，该产品的标的资产为万信传媒拥有的8个书店/书城物业，总建筑面积为43，400平方米，估计价值为5.52亿元。它的八个书店/图书城位于安徽省的主要城市，它们的物业区域都由万信传媒租赁，并签订了为期20年的不可撤销租约。

CICC固定收益资产证券化分析师张继强在一份研究报告中表示，到目前为止，中国交易所已有10多家reits私募，且大部分产品都表现出“股债结合”的特征。非优先证券的优先购买权和预期收益率的设计使得证券具有固定收益的特征。一些产品显示了公平的特征。例如，苏宁云翔物流房地产投资信托产品设计了一个没有预期回报率的股权文件的明确退出路径。

张继强表示，兴业安徽新reits与交易所私募reits的主流实施形式是一脉相承的，带有一定的“股债结合”色彩。与abs在交易所的私募相比，安徽reits一期产品首次实现了reits产品在中国的银行间公开发行，也为银行间abs市场提供了一种新的基础资产类型，对提高reits产品的流动性和参与度具有积极意义。

然而，业内一些人士认为，虽然“兴业万信reits”的设计有了很大改进，但在税收、分散化和可持续性方面没有突破，仍是一个类似reits的项目。

与国外流行的reits产品相比，由于缺乏明确的监管、涉及的税种较多、发行人的需求复杂，我国reits类产品的交易结构较为复杂，且大多具有股债结合的特点。张继强表示，希望reits产品的制度文件能够出台，税收方案和组织形式能够明确，推动中国reits市场向规范化方向发展。

房地产投资信托基金:住房融资的新选择

值得注意的是，近年来，为了遏制房地产投资性房地产，针对住房企业融资渠道的“紧缩诅咒”不断响起，监管部门通过不断更新监管政策，封锁了不符合政策导向的创新金融工具。

2016年8月，监管指引要求不允许房地产企业通过再融资补充营运资金，所募集资金不得用于征地和银行贷款偿还。

此外，住房企业发行公司债券的门槛已经提高。统计数据显示，2016年，中国房地产企业通过私人债务、公司债券和票据筹集的资金高达11376.7亿元。然而，第四季度债券融资总额仅为1100亿元，比上季度下降68.4%。去年12月，中国房地产企业发行债券的融资额仅为126.7亿元，远低于美元债券的融资额。

2017年1月初，中国银行业监督管理委员会召开了2017年全国银行监管工作会议(电视电话)，会议再次强调“分类实施房地产金融监管”。

日前，中国基金业协会官方网站微信发布第4号文件(即《证券期货机构私募股权管理计划备案规定》第4号——投资房地产开发企业和项目的私募股权管理计划)，禁止私募以五种形式参与16个城市的房地产投资。这篇文章一发表，房地产企业仅存的融资渠道也被堵塞了。

目前，包括银行、证券公司和基金子公司在内的住房企业输血渠道已基本收紧。在这种背景下，reits首次登陆银行间市场的意义不容忽视。

卢文喜表示，目前信贷形势相当严峻，在住房企业资金使用成本日益提高的背景下，reits产品可以成为另一种选择，这对盘活资产、提高资金使用效率具有积极作用。

另一位业内人士指出，房地产投资信托的投资组合、收益来源和分配受到相关法律法规的严格限制，这在一定程度上可以防止房地产企业的投机行为。从这个角度来看，项目的批准具有风向标的意义。