北京住宅用地计划减半 环北京地区房价涨幅明显

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去年第四季度，十多个城市升级了房地产调控，至今已有近半年时间。受供应短缺等因素影响，一线城市周边房价大幅上涨。据统计，在62个拥有完整的日成交数据的城市中，23个城市的商品房交易量同比增长超过50%(2017年1月1日-2月16日)。这些城市大多是三个四线城市，三个四线城市的销售额大幅增长。这是为了房地产市场的新趋势。

受土地供应和强劲需求等因素的影响，一线城市和周边城市的房价正在上涨。以北京为例，一手住房受到行政调控，房价逐月控制；由于二手房需求旺盛，房价仍在上涨。北京周边城市明显溢价，大量投资者涌入。

供给不足可能成为北京楼市调控的一个难题。

近日，北京市政府常务会议审议通过了《北京市2017年国有建设用地供应计划》。今年，该市计划提供3900公顷土地，比去年减少200公顷。其中，住宅用地计划供应量为610公顷，同比下降近50%。

值得注意的是，在今年计划供应的3900公顷土地中，鼓励和引导利用现有建设用地的比例将超过50%。在整个“十三五”期间，北京将实现城乡建设用地规模从2921平方公里减少到2800平方公里的目标。

在需求难以减弱的情况下，供给不足将成为北京楼市调控的难题。

雅豪的营销总监郭毅认为，2017年土地供应很难有大的突破，商品房用地的潜在供应仍将很低。这一趋势也将推动北京纯商品住宅市场规模继续萎缩，高端化趋势将进一步深化。

据《21世纪经济报道》记者调查，由于供不应求的市场因素，包括北京周边楼市在内的北京房价上涨明显加快。尤其是北京周边的房地产市场，受溢出效应的影响，许多投资者将其锁定为投资目标。

疯狂的“投资者”

燕郊镇属于河北省三河市，毗邻北京，近期价格上涨非常明显。

陈伟(化名)最近很幸运，在2016年上半年在燕郊的涪城五期买了一套二手房。每次走进小区大门，他都会下意识地问中介，“房价涨了多少？”最近，中介告诉他，他们小区的房价已经涨到了28000元/平方米。

“燕郊进入了4万元的时代，金蓝湾的成交价为4.0332万元。”最近，这个消息通过中介被迅速放大。经常询问房价的陈伟也听到了“欣喜”的消息。

赵磊(化名)，刚刚需要买房子，最近一直很郁闷。当他发现燕郊的二手房价格普遍上涨到3万元/平方米时，他不得不在离北京更远的河北寻找。当他去北京工作时，他无法计算如果他买房子的话，运输时间成本会有多高。

燕郊只是北京周边地区房价快速上涨的一个缩影。受北京市供大于求的市场因素影响，北京周边的溢出效应非常明显。此外，在不受北京严格限购政策影响的情况下，许多投资者将其锁定为投资目的地。

河北省廊坊市荣盛华宇城的销售人员在接受《21世纪经济报道》采访时表示:“廊坊房价的单价一般在17000元/平方米到18000元/平方米之间，比去年同期翻了一番。自谋职业和投资各占50%左右。”

河北省霸州市空岗跃街的销售人员也告诉《21世纪经济报道》记者,“目前霸州的单价在11000-12000元/平方米之间，最高价为17000元/平方米，最低价为11000元/平方米。从去年7月开始，买房的人基本上都是投资者，因为这个房价，

受严格限购等因素影响，北京投资者不多，但二手房价格涨幅依然明显。太阳宫附近的一位中介情绪激动地说:“2015年，太阳宫地区旧房的单价只有3.5万元/平方米左右，现在单价已经涨到7万多元，翻了一番。”

供应短缺问题？

上述中介将房价的快速上涨归因于北京土地供应的短缺。“现在北京的土地出让很少。市场上的新建筑基本上都是以前建造的，或者说是很久以前授予的。但现在我只需要很多客户。”

在北京房地产市场，新房短缺是一个不争的事实。

根据最近发布的2017年北京土地供应计划，2017年计划供应610公顷住宅用地，同比下降近50%。其中，商品房规划用地仅260公顷，同比下降70%。业内人士表示，2017年北京土地供应难以取得突破，商品房用地的潜在供应仍将较低。

据雅皓君悦协会统计，2017年3月，预计北京住宅市场将有23个项目进入市场，其中包括纯新项目和19个老项目。

郭毅表示，在经历了1月和2月的季节性供应低迷后，该项目进入市场的热情自3月以来明显提高。然而，由于土地供应紧张，未来北京房市很难在一个月内再现30-40栋楼的供应量，每月约20个项目的入市也将成为限制。

值得注意的是，受多次调控的影响，无限制购买商品房也可能成为北京购房者最后的“盛宴”。根据3月份进入市场的项目特点，预计进入市场的23个项目中，商业项目多达10个，价格从2万元到8万元/平方米不等。

据郭毅介绍，2016年，北京房地产企业商品房销售额达到1304亿元，占商品房销售额的30%以上。

“自去年通州双规以来，北京一直有全面调控商业地产的风。一旦牺牲了监管，对房企将是一个巨大的打击。”郭毅表示:“因此，从2月中旬开始，商业企业进入市场的趋势已经开始显现，商业项目‘抢占市场’的现象在3月份将会更加明显，这也可能成为商业产品的‘最后盛宴’。”

中原地产分析师张大伟认为，2017年房地产市场降温是主要趋势。但是，由于供求结构难以全面改变，信贷虽然收紧，但幅度有限，所以整体市场趋势主要是成交量明显下降，价格略有下降。