楼市资金新动向：三四线城市或成“新战场”

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2017年以来，在监管政策和市场机制的共同作用下，房地产市场正在发生一些微妙的变化。

根据国信证券(002736，BUY)、中国指数研究所等机构的数据，今年以来，全国住房市场的整体交易数据同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市却出现了极高的增长。在土地市场上，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据了近几周住宅用地交易活动的前十位。

这些城市各具特色，业内人士将其概括为三个关键词:“弱二线”、“三四线”、“中西部”。这也表明房地产市场的热点正从以前的一二线城市转移到上述城市和地区。

一些组织认为这是一种趋势变化。如果判断准确，这意味着在当前的市场周期中，房地产市场将出现新一波的资本流动。前两轮是在去年年初和年中进行的。资本首先从一线城市流向“强大的二线城市”，然后流向区域中心的二线城市。

柳州市商品房交易数量增幅最大

根据国信证券的统计，在62个拥有完整的房地产日成交数据的城市中，自2017年(1月1日至2月16日)以来，38个城市的商品房累计成交量同比为正，占61%，累计同比增长率超过50%(含50%)。这些城市大部分在第三和第四条线上。

其中，柳州、徐州、台州、呼和浩特、扬州、湘潭和汕头的商品房交易量同比增长100%以上。柳州和徐州分别增长678.6%和471.5%。

一些之前交易量相对较高的一线和二线城市在同一时期经历了明显的降温。根据上述机构，东莞、深圳、南京、苏州、杭州和上海成为跌幅最大的六个城市。

国信证券指出，这种趋势是从去年国庆期间密集出台房地产调控政策开始出现的。去年11月和12月，许多机构认为四线城市的市场表现“好于预期”。

土地市场也表现出类似的特征。据中国指数研究院统计，近4周(1月23日-2月19日)，除了武汉、南京、苏州、郑州等热点城市外，周都市住宅用地交易活跃的10大城市中，还有Xi、昆明、贵阳、西宁、济宁、廊坊、莱芜、威海等二三线城市。

值得一提的是，由于土地单价较低等因素，这些城市的土地流转不如热点城市。然而，与当地市场相比，其土地交易规模被认为是相当大的。据公开信息，春节后，长沙、青岛、柳州、临沂等地出现了保险费率超过100%的情况，与这些城市以往的交易记录相比，这也是罕见的。

上海易居研究院智库中心主任严跃进认为，由于融资监管、限购限价令、土地供应等政策的差异，楼市资金正“逃离”热点城市，导致二三线城市意外发展。

从去年10月到今年2月，中央银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家发展和改革委员会、上海证券交易所、深圳证券交易所和基金行业协会相继发表文章或发表意见，加强了对房企发债、表外融资、土地贷款和私募股权基金流动的监管。一些文件明确指出“16个城市房价上涨过快”，这表明热点城市是上述监管的重点。

据《21世纪经济报道》的不完全统计，截至目前，已有16个以上的城市实施了“限购令”，至少有17个城市实施了土地出让最高限价。大多数都是一线和二线城市。

新一轮资本流动

一位南方大型房地产企业负责人的观点似乎为此提供了证据。这位人士告诉《21世纪经济报道》，该公司今年的战略是在核心城市“推迟销售”，在非核心城市“快速销售”。

这是因为核心城市的土地供应短缺，房价上涨的预期很强烈。如果销售周期延长，利润可以得到保证，库存不会被消化得太快。相比之下，随着市场进入下行周期，非核心城市需要通过快速去转型来扩大规模，即便是以牺牲一定的利润为代价。

此人表示，这一差异化战略已于去年开始实施。不同之处在于，去年贡献规模的南京和苏州市场，现在已转向利润导向。该公司计划开放更多非核心城市，以保持其规模。

按照这种思路，梳理出本轮资本流动的可能路线图:

随着2015年五轮降息和放松信贷政策，一线城市率先吸引了资本，上海和深圳等房地产市场也在去年年初飙升；2016年初，一线城市房地产调控升级，资本外流，房价上涨的“四小龙”(南京、苏州、合肥、厦门)诞生。这四个经济发展水平高、房地产市场供给相对不足的城市又被称为“强势二线城市”；去年年中，“强二线”城市采取调控措施，资金进一步流向武汉、郑州、福州、天津等二线城市。

如今，房地产市场的资金正显示出新一轮流动的迹象。从城市层面来看，经济发展水平低、市场供过于求的“弱势二线”城市以及三个四线城市可能会有资本流入；从区域分布来看，这些城市大多位于中西部地区。

不过，严跃进认为，一旦热点城市的调控政策放松，这些资金将很快恢复势头，因此不能断言资金流动将成为一种“趋势”。

事实上，随着对房企融资水平的监管力度加大和加息的预期，房地产市场将面临“流动性紧缩”的环境。严跃进认为，在这种情况下，资本外逃效应的主要受益者将是热点城市周边地区，以及长沙、Xi、昆明等中西部核心城市。三个四层城市很难被同一个城市所驱动。

然而，平安证券对三四线市场持乐观态度。该机构指出，三、四级房地产市场的积压情况已有很大改善，可能成为2017年投资、建设和销售的重要支撑。

据平安证券统计，从2012年以来的储量和去化学化来看，目前四线城市去化学化周期仅为1.46年，也略低于全国和40个大中城市。就购买力而言，三线和四线的人均可支配收入与房价之比为6.4，远远高于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。这些数据说明了一个事实:第三，四线城市的库存已经大大减少，其购买力很强。

华泰证券(601688，BUY)持有更乐观的观点。该机构指出，目前的三四层城市逻辑与2011年不同。当时的主要逻辑是，在一、二线城市限制购买后，资本外流。然而，由于三个四线城市的土地供应过剩和巨大的库存，它很快被伪造。这也不同于2013年的三个四层城市逻辑，即新型城镇化。

华泰证券表示，本轮“三四线城市”的逻辑是，随着一二线城市的人口饱和和价格梯度的扩大，一二线城市低端产业的人口将继续流出，成为三四线房地产市场的新需求。该机构认为这一趋势可能会持续3-5年。