低地价+信贷倾斜 房企抢食万亿“特色小镇”蛋糕

本篇文章4717字，读完约12分钟

万科、绿地、碧桂园(港股02007)、华夏幸福(600340，买入)、美豪地产(000667，买入)、南山控股(002314，买入)、云南旅游(002059，买入)...在政策鼓励下，许多住宅企业将发展特色城镇作为今年业务发展的重点方向。吸引住宅企业聚集在小城镇的概念的“刺激”是廉价的土地和资金。

一方面，民族特色城镇的布局迫切需要社会资本的参与；另一方面，住宅企业的发展面临着升级和转型。在政府的引导下，“城市规划”异常激烈，万亿的市场规模吸引着开发商争相进入。据记者观察，最近一周，好居、南山控股、云南旅游等上市公司披露了参与城镇建设的计划。“2017年，越来越多的房企开始将特色城镇作为业务发展的重要方向和新变量。万科、绿地、碧桂园等大型传统住宅企业比比皆是。”房地产行业的一些人这么说。

这更像是一种新的征地模式。由于一、二线热点城市的征地成本较高，房企的毛利率和净利率持续下降，再加上去年持续至今的楼市调控，房企高价卖地的模式难以为继。目前，政府积极规划建设特色镇项目，其土地出让不遵循招投标、拍卖和挂牌方式。拥有品牌和产业资源的住宅企业可以通过巧妙的整体规划获得廉价的土地资源。比如，华夏幸福获得的潮白河孔雀城的底价只有952元/平方米，八达岭孔雀城甚至只有253元/平方米。

此外，逐渐成熟的ppp模式也为房企提供了充足的资金来源。据财政部建立的国家政府与社会资本合作(ppp)综合信息平台统计，对地方ppp项目的需求不断增加。在全部入库项目中，有688个城市综合开发项目，投资额占入库项目投资额的10%，相当于万亿规模。可以看出，住房企业参与ppp项目建设的范围极其广泛。

竞争进入

在政策的鼓励下，许多房企把发展特色城镇作为今年业务发展的重点方向之一，上市公司也在各地设立了自己的特色城镇建设项目。

“小镇风”始于2016年年中。2016年7月21日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部联合发布了《关于培育特色小城镇的通知》，计划到2020年力争培育约1000个具有自身特色和活力的特色小城镇。随后，地方政府出台了各种政策来支持和鼓励他们。到目前为止，全国已有26个省、市、自治区明确提出了城镇规划，其中浙江、江苏、山东、湖南、广东都计划建设100个特色城镇，浙江、天津、江苏、福建、广州、贵州、甘肃也出台了相关政策，在土地、租金、税费等方面给予优惠。2月8日，国家发展改革委发布了《国家开发银行关于发展金融支持特色小城镇建设促进扶贫的意见》，鼓励开发银行为特色小城镇建设提供多元化金融支持。

在政策的鼓励下，2017年初，许多房企将发展特色城镇作为今年业务发展的重点方向之一，上市公司纷纷参与特色城镇建设。

在今年年初的业绩发布会上，绿地控股(600606，BUY)总裁张玉良首次公布了绿地版的城镇规划，重点将“特色城镇”模式纳入2017年发展战略。张玉良表示，绿地将集中在具有大城市购买力溢出效应和产业引进支持的一、二线重点城市的远郊及周边地区，以智慧健康城市和文化旅游城市两大主题为重点，启动大型特色城镇项目。在张玉良的规划中，特色城镇有望成为绿地房地产业新的绩效爆发点。他透露，绿地最近与复旦大学和交通大学成立了两个科技产业集团，绿地的每个部门都在全力实施城市规划，首先落户长江三角洲，然后扩展到中国其他热点城市的溢出区。

多年前负责万科良渚文化村项目的北京万科总经理刘晓，已经开始规划属于万科的“中国城2.0”。去年10月，北京万科宣布将与CDB新城合作，成立合资公司，开发北京市门头沟区君庄镇项目，并获得了总面积超过3平方公里的土地开发经营权。事实上，在北京万科的转型升级(Aiji、净值、信息)计划中，工业城镇是重要的组成部分之一。目前，已经签署了三个项目，其中门头沟项目预计今年公布，另外两个在河北涿州和天津宝坻。

作为城市规划的先锋，碧桂园计划投资1000亿元在全国范围内规划“科技城”项目。第一期的六个项目都在广州和深圳这两个一线城市。发展最快的惠州通湖项目将于今年上半年开工，项目总体规划已基本完成。

华夏幸福以工业城镇和工业园区为两条业务发展线。去年11月4日，华夏幸福首次发布了城镇规划——未来三年，将在北京地区、长江经济带、珠江三角洲地区等大城市和核心城市周边规划100个特色城镇。为此，去年11月，华夏幸福成立了一家控股子公司，专门从事工业城镇项目。新年伊始，在中国建设幸福小镇的计划进展迅速。2月8日，华夏幸福与汉阳区人民政府和黄陂区人民政府签署合作备忘录，共同开发工业新城和小城镇，面积分别为3.61平方公里和20平方公里。今年1月19日披露了一项更大的合作。华夏幸福与河北省秦皇岛市昌黎县人民政府签署了《旅游产业镇合作备忘录》、《干红产业镇合作备忘录》、《葡萄产业镇合作备忘录》、《诗歌产业镇合作备忘录》，总面积108.58平方公里。

中小住宅企业选择与大型中央企业合作，分享特色城镇的政策红利。2月16日，云南省旅游局宣布，拟通过私募股权方式向华侨城投资管理公司募集不超过11.3亿元人民币的资金，并成立婚庆行业公司投资“欢乐谷”项目，利用世博园的环境和景观优势，打造“婚庆城”，为新婚夫妇提供婚礼策划、婚纱摄影、婚礼庆典、婚宴、蜜月旅行、结婚礼物等完整的婚庆行业服务。

在新披露的年报中，美豪地产披露，通过“特色镇”建设，公司整合各方资源，帮助政府“升级换代”地方建设，成功开发武汉城中村“长风村”，并引进华润置地(港股01109)、蓝光发展(600466，Buy)、东湖高新(600133，Buy)等知名企业。2016年，公司中标重庆永川莱龙湖特色镇(150.35公顷)建设项目，并与合作伙伴签订框架协议，是公司土地储备的重要补充。

特色城镇模式也吸引了机构投资者的关注。2月15日，南山控股披露的机构调查总结显示，公司副总经理兼董事会秘书沈在调查中明确表示，公司下属的房地产公司南山地产将积极开拓特色城镇业务。

两个主要动机

面对参与小城镇发展可能带来的廉价土地和资本，任何开发商都不能无动于衷。

对于大多数房地产企业来说，“小城镇”的概念更多的是为了生存。近年来，房地产企业的毛利率和净利率持续下降，市场上三四线城市趋于饱和，一线和二线热点城市的征地成本较高，房地产企业提高或维持净利率的难度越来越大。面对参与小城镇发展可能带来的廉价土地和资本，任何开发商都不能无动于衷。

柯睿房地产研究中心通过分析华夏幸福原工业园区的运营经验，发现华夏幸福在园区乃至城市周边不断获得高质量的土地储备，数量大、成本低。例如，潮白河孔雀城的底价只有952元/平方米，八达岭孔雀城甚至只有253元/平方米。此外，通过住宅销售，华夏幸福可以从当地政府获得住宅用地增值补偿，这是企业工业新城模式的关键。例如，在八达岭孔雀城，2013年的价格是9000元/平方米，几乎是土地成本的36倍。土地增值强劲，企业获得了可观的补偿，这也弥补了前期开发支出。

这些住宅项目与工业园区形成了协同效应。一方面，园区的建设将促进住宅建筑及相关配套设施的发展；另一方面，住宅的建成将增强园区的投资氛围，房屋的出售将为园区的后续工作带来资金支持。企业进入园区是为了引进人口，学习“卖地加租”的方式，以相对较低的价格获得住房和其他建设用地。住房销售已经成为改善资本流动和平衡政府与企业利益的核心要素。这种模式可以为许多小城镇企业与地方政府的合作提供借鉴。与一线和热点二线城市惊人的高地价相比，这种合作模式给开发商带来的地价是非常有吸引力的。

这不仅是廉价的土地，也是开发商在今年货币政策趋于收紧、抵押贷款余额普遍不足的情况下难以再融资的原因。信贷政策倾向于小城镇项目无疑是开发商关注的另一个“刺激因素”。

国家发展改革委2月8日发布的《意见》明确要求，开发银行各分行要积极参与特色小城镇规划，综合考虑财税、金融、市场资本等因素，做好系统性融资规划和融资咨询工作，明确支持重点、融资方案和融资渠道，推动规划实施。开发银行加大了对特许经营和政府采购服务的信贷支持力度，特别是探索多种形式的ppp模式，引入大企业参与投资，为特色小城镇建设提供多元化金融支持。

据记者了解，信贷政策对小城镇项目的支持非常明显。“我们也在与中国国家开发银行联系。城镇项目开发贷款利率可根据基准利率进行贴现，贷款周期比一般开发贷款长得多。”碧桂园集团副总裁兼产业园开发部总经理向俊波告诉记者，虽然具体贷款利率不方便透露，但向俊波表示，这确实比一般开发贷款便宜得多。但是，优惠贷款资金只能用于小城镇项目的基本建设、工业主体建设等。明确规定不能用于住宅开发，商业项目也必须视情况而定。

除了廉价的土地和资金，住房企业也有可能以ppp模式参与城镇发展，并在项目实现投资促进后获得投资份额。例如，在华夏幸福之前与政府合作的园区项目中，在园区建设期间，华夏幸福预付了土地整理工作、基础设施建设工作和一级土地开发的工业投资服务费用。政府在此期间不会有所贡献，但会大力支持和配合园区建设。公园出售土地并产生税收后，政府将把建设成本加10%至15%的利息返还给华夏幸福。此外，园区实现招商后，华夏幸福可以从政府获得45%的投资。

风险几何

对于开发商来说，参与小城镇项目开发所面临的风险是前期巨大的资金投入和较长的恢复期。对此，并非所有的房企都有足够的心理准备和敬畏。

值得注意的是，在许多业内人士眼中，小城镇项目给开发商带来的好处是显而易见的，但并非所有开发商都有条件成为小城镇。

向俊波碧桂园认为，重金打造小城镇的计划更多是由于公司达到一定规模后业务升级改造的需要，而商贸城项目的开发商必须具备全面的城市运营经验。“更准确地说，它是一家城市综合供应服务提供商，而不是开发商。工业城镇必须首先引进工业。开发商是否拥有丰富的工业资源和管理运营能力是项目成败的关键。此外，引进人口需要引进教育、医疗、商业、酒店等资源，这也是开发商综合能力的体现。”许多渴望获得低价土地和贷款的中小开发商显然没有这种能力。

北京万科总经理刘晓也表示，该镇开发经营的最大困难是能否满足工业服务、生活服务的需求，能否相互合作。

“如果一个城市的正常人口增长率只有每年5万，但你突然想在周边地区建造一个拥有50万人口的住房包，那么你依靠什么来吸引人口呢？大家都说，依靠产业来吸引人口，那么什么来吸引产业呢？刘晓认为，这个问题只能靠扎实的操作能力来解决。他吐露了良渚文化村背后的艰辛。“你必须吃几十个油条和小圆面包才能确定。小皮艇包也应该嫁接资源，如世界冠军孟。”

对于开发商来说，他们参与小城镇项目开发所面临的风险是前期巨大的资金投入和较长的恢复期。“因为在如此漫长的投资周期中，政策有可能发生变化，所以很难说。”一些开发商告诉记者。

不是所有的房企都有足够的心理准备和敬畏。记者在采访中发现，一些开发商只看到了小城镇发展能带来的好处，而建设模式、运营模式和盈利模式仍不明朗。在这种情况下，一些业内人士担心，空镇和鬼城现象将在几年内不可避免地出现，小城镇项目也将面临大量的库存和洗牌。

嘉里房地产研究所的分析师沈晓玲认为，从机遇的角度来看，房地产与特色城镇有着密切的关系。特别是在政府大力发展特色城镇的条件下，企业可以充当建设者、经营者甚至是发起人。然而，鉴于特色城镇仍是一种相对较新的模式，目前，其建设和运营维护大部分仍由政府主导。碧桂园、绿城、华夏幸福等项目。已经受到房地产企业的考验，能否在后期取得成功，仍将考验房地产企业在规划设计、运营维护理念等方面的创新能力。