广深双核拉动城市群联动 房企“抢”珠三角市场红利

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2016年，恒大、万科、碧桂园(港股0207)均晋升为3000亿元销售规模的房企。三大巨头在珠江三角洲建立了大本营，加快了融创、泰和和阳光城(000671，Buy)的全国布局。通过收购、当地豪强时代地产(港股01233)、方圆地产、洪荣源等多种方式获得珠三角门票。

“以广州和深圳为双核的珠江三角洲具有强大的经济活力，赋予市场长期乐观的信心。大型房企在这里大量部署，区域销售业绩直接影响排名。”明远房地产研究院首席研究员刘策认为，珠三角地区的进入门槛已经迅速提高，但高度市场化也为进入者提供了多种渠道。

嘉仓:三大巨头都在珠江三角洲大举部署

在人口趋势研究方面，万科一直走在行业前列。万科集团高级副总裁、广深地区总经理张基温曾表示，过去5-10年的发展，以及人口和产业的变化，已使珠三角成为类似大东京、大伦敦的大都市，因此，住宅企业的布局不能依赖于单个城市的发展，它们在整个大都市结构中的机遇应该得到探讨。

在大都市区或城市带时代，这种趋势正以可见的速度发展。随着该地区人口大规模向珠江口迁移，广州和深圳的承载力不足导致购买力向邻近城市转移。核心城市的产业升级和产业转移也同时启动，都市区的所有城市都在寻找自己在动态平衡中的定位。

人口和产业的高频流动显示了经济的活力，这是房地产业快速发展的基石。全国布局的住宅企业都渴望在这里拓展地盘。2016年，全国共有12家房地产企业销售额超过1000亿元。除绿城中国(港股03900)外，其他11家房地产企业已进入“大深圳”。其中，7家房地产企业在深圳、惠州和东莞有项目。

恒大和碧桂园，这两个从珠江三角洲起步的3000亿元巨擘，正在大举部署。自2015年收购新世界(600628，收购)惠州项目以来，恒大不断增加在惠州的土地储备。在惠州之前，它已经落户深圳和东莞，形成了“大深圳”的布局。

据记者不完全统计，恒大在深圳、东莞、惠6年内规划了40多个项目，碧桂园8年内规划了50多个项目。这两个项目的总数约为100个，相当于今年预计进入深圳市场的新房数量。目前，恒大在深圳万汇的土壤储量达到2095.3万平方米，碧桂园的土壤储量达到4195.9万平方米，居首位。

万科一直尊重“轨道+地产”模式，华润将万科股份转让给深圳地铁也将万科与深圳铁路捆绑在一起。万科指出，深圳是城市带中最重要的区域，未来将按照tod模式大规模发展轨道交通。

2016年6月12日，万科与深圳地铁签署合作协议。合作备忘录还包括东莞工业投资控股集团、重庆城市交通发展投资集团和中铁集团。根据深圳地铁四期的规划，14号线将连接惠州，因此深圳地铁很有可能参照东莞合作模式进入惠州。

万科高级副总裁谭华杰表示，房地产企业抓住了轨道交通，抓住了未来。要把握轨道交通，最重要的是把握深圳，或以深圳为核心的“深圳-关晖”都市圈。

准入:新进入者通过并购获得土地

珠三角已经成为住宅企业的主战场，这意味着进入门槛越来越高。目前，传统的“招标、拍卖、挂牌”方式土地收购难度大、成本高，新进入者开始通过其他方式争夺门票，“曲线入市”的做法可能会更加频繁。

2016年5月19日，融创中国(香港股票01918)以43.94亿元人民币收购了柠檬国际(香港股票03688)位于上海三河燕郊、南京、杭州、深圳和惠州的7家项目公司的全部股份。通过这笔交易，融创中国赢得了深圳和惠州的项目。同年5月初，融创和京泰富(港股01813)地产以30.95亿元的价格在广州增城竹村赢得了两块土地，并进入广州市场。

1月4日，融创在广深区域品牌发布会上透露，已经完成了广深区域的初步布局。融创表示，珠江三角洲地区作为公司未来发展的重中之重，已经成为融创全国布局的第六大区域。截至1月4日，融创已在珠江三角洲的8个城市，包括广州、深圳、佛山和东莞，规划了20个项目。去年5月，广州市场首次破冰后，在老城区朱村、增城和海珠有三个保护区项目。增城的两个住宅项目将于今年上市，预计将于第三季度进入市场。

福建房地产企业阳光城(Sunshine City)悄悄地溜了进来，通过几次收购扩大了在华南的地盘。1月24日，阳光城宣布将以31.8亿元人民币收购广州天河区汉国地产(港股00160)的两处房产。去年7月3日、7月15日、8月9日，阳光城分别以11.03亿元、12.67亿元、3.66亿元的价格收购广州广盛海韵房地产有限公司49%的股权，收购广州南沙经济技术开发区太古地产有限公司90%的股权，收购广州南沙经济技术开发区陶艺雅苑房地产有限公司90%的股权。

通过几次并购，阳光城不仅实现了进军广州的目标，还在这个城市积累了70多万平方米的土地。

中信建设投资的研究报告预测，阳光城将继续加大股权收购模式的操作力度，以期进一步开放深圳等一线市场。“在一、二线城市土地成本高的环境下，能够通过非市场手段获得具有成本效益的土地，对于在未来的竞争中占据高地大有帮助。”

2016年，另一家福建房地产企业泰和继续加强一线城市布局。除京津冀和长江三角洲外，还形成了以深圳为中心的珠江三角洲布局。

据记者统计，仅在平山、佛山、珠海和东莞，太和收购的土地就花费了100多亿元。2016年底，泰和再次进入惠州，以3.518亿元拍下了浔辽滨海旅游度假区赤沙村的照片。

国泰君安(601211，BUY)分析师刘表示，行业集中度的提高将有助于新建住宅企业扩大在华南地区的布局。他认为，一些开发和营销能力不足的住宅项目只能由实力雄厚的大公司收购，一些中小企业由于战略转移或资金压力而转移土地，这也为寻求土地的住宅企业提供了机会。2017年，珠三角房地产市场的股权收购将变得更加普遍。

旧的变化:在拐角处超车的机会

无论是外来的掠夺者还是地头蛇，拓展广州和深圳的布局都不得不面临土地供应短缺的困境，而城市更新将是主动还是被动的选择。一线城市的产业升级、区域结构变化、人口构成更新和个人需求变化都要求城市不断更新，这将为区域物业更新带来投资机会。

随着新土地供应的短缺，老城区已经成为土地供应的主力军。根据深圳中原研究中心的数据，2016年深圳新增土地供应面积为580.7万平方米，其中旧土地面积达到330.7万平方米，占56.9%。

根据深圳市“十三五”城市更新规划的要求，在此规划期内，全市应力争完成30平方公里的城市更新用地规模；完成老工业区综合改造项目100个，城中村或旧住宅区、旧商业区综合改造项目100个。根据这一计算，未来深圳旧城改造和城市更新的市场规模将达到数万亿。

这个未来的主战场吸引了很多人来抢食物。凯撒、招商局蛇口(001979，Buy)、华侨城(OCT)、万科等深圳本土开发商，以及外国开发商恒大、碧桂园等都在步入旧的改革领域，竞争十分激烈。旧装修项目将成为这些开发商收入和利润的重要来源。

2016年12月26日，恒大签约万厦旧城改造项目。调查还显示，目前公司在深圳有32个房地产开发项目，其中6个位于南山，预计深圳所有项目的总价值约为6000亿元。

恒大动作迅速，深圳本地开发商紧随其后。目前，深圳至少有4家开发商拥有数千万平方米的老土地储备，包括华润、凯撒、华侨城和招商局蛇口。

凯撒是深圳典型的以城市更新和旧城改造为重点的房地产企业。早在2011年初，凯撒就成立了中国第一家专业的城市更新公司——凯撒房地产公司。据了解，凯撒的城市更新项目包括深圳龙岗、福田和盐田。

受土地资源稀缺的限制，万科还努力对深圳旧项目进行改造，并规划了皇岗三星理光工厂区作为深圳总部、福田车公庙杰荣创富工厂旧城改造单元、刘先东万科运城、南山余一村、南苑新村等旧改造项目。

随着深圳市区住宅用地的短缺，工业对工业项目受到开发商的青睐，深圳万科也涉足其中。毗邻福田、在原海关外的坂田万科梦工厂大厦和万伟空中转工厂大厦，已分别临时建成面向公众的集团营销展厅和星火在线创意生态产业园，未来也将建成产业对接项目进行营销。

刘策表示，珠三角地区具有高度的市场化，即使像旧改革那样的地区也不会设定区域门槛；随着股票资产时代的到来，这一领域的布局速度将成为影响未来市场结构的一个变量，不排除走中间节奏的企业会在角落里赶超。