北京8万+住宅成交增近4倍 超8万均价盘取证无一过关

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去年“930”新政对北京豪华住宅市场的影响可能比预期的更严重。目前，在北京的“8万元以上”豪华住宅市场，几乎所有在售的项目都是在2016年9月30日前获得预售许可证的房地产。然而，经过去年的“930”新政，想要以平均预售价格“8万元以上”获得预售许可证的整个项目几乎看不到。

雅豪机构营销总监郭毅告诉记者，自2017年以来，平均预售价格超过8万元/平方米的项目没有获得批准。由此可见，监管部门对预售价格的监管极其严格，8万元/平方米已经成为一个明显的价格上限。

公寓豪宅的交易量大幅增加

据雅皓君悦会所统计，2017年2月，北京共售出公寓和豪宅243套(成交价超过8万元/平方米)，交易面积2.98万平方米，分别比上个月增长3.86倍和5.3倍。与此同时，2月份北京公寓豪宅市场的平均成交价为93768元/平方米，比上个月上涨12%。

显然，50套的成交量在1月份几乎触底，但在2月份迅速强劲反弹。

对此，郭毅表示，一方面，由于豪宅市场基数不断扩大，2015 -2016年高价土地的频繁出现，导致大量纯新盘和旧项目进入“高价豪宅”行列，这也是公寓豪宅市场。交易提供了基础；另一方面，受土地出让特点的影响，未来真正的城市公寓豪宅项目将继续减少。2017年，在售出的5块住宅用地中，有4块位于六环路以外。在未来的土地供应计划中，六环路以外的郊区比例将继续增加，因此城市公寓豪宅项目已逐渐进入“后供应时代”。受此影响，现有的城市公寓豪华项目大受青睐。

据统计，在2016年之前的普通住房市场中，单价为“8万元以上”的产品的成交量一直在1%以内，而自2017年以来，这类产品的成交量迅速上升至3个百分点以上。尤其是在五环路以内的普通住房市场，“8万元以上”的比例在2016年之前一直在10%以内，并一直攀升至2017年。

郭毅认为，尽管整体市场成交量正在萎缩，但公寓和豪宅的比例正在上升。2015年北京住宅市场开始出现豪宅趋势，2016年进入快速发展期，2017年初继续深化。然而，随着土地市场“限价和竞争性地价”规则的重新启动，这一趋势将在不久的将来逐渐被打破。在2017年出售的5块商品住宅用地和上市期间出售的4块商品住宅用地中，九宫地块的最高出售价格为“不超过54931元/平方米”。因此，未来的公寓豪宅市场将逐渐进入收缩周期。

平均价格是8万元，这是证书的红线

值得注意的是，今年北京奢侈品市场的供方约束尤为明显，限价是一个重要手段。

据雅豪机构观察，在今年2月进入市场的项目中，只有格林兰海保云菲项目的部分房屋有望达到8万元/平方米。

更重要的是，自2017年以来，平均预售价格超过8万元/平方米的项目没有得到批准。由此可见，监管部门对预售价格有严格的监管，8万元/平方米已经成为一个明显的限价。

另一位知情人士表示，特别是对于上市房地产企业而言，即使他们通过挤压牙膏获得证书，也仍将对现金提取造成压力。

有鉴于此，郭毅认为，受此影响，一些资金压力较大的房地产企业将不得不通过降低预售价格来争取快速“清仓”。在高地价的挤压下，产品的“降价”将不可避免。在2015年和2016年奢侈品市场集体高调“添加”之后，奢侈品市场的产品趋势将发生变化。

另一位奢侈品贸易商表示，降低预售价格将打破进入市场后的原有竞争格局。届时，不排除个别项目可能需要“排队摇号”才能在豪宅市场买房，而一些项目将受到重创，利润将难以达到预期。