王微：坚持“不刺破泡沫”底线 扩大供给调节供需平衡

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凤凰财经新闻自3月以来，近20个城市已发布相关监管政策，新一轮房地产市场监管风暴已经来袭。日前，《政府工作报告》起草小组成员、国务院研究室副主任韩文秀谈及今年楼市调控的总体要求，即稳定房价。与此同时，他还提到，相关部门和地方政府应该进一步为那些发展过快的城市出台政策。当前房地产市场面临哪些风险？备受争议的房产税有什么作用？未来的房地产市场将如何发展？为了回答这些问题，凤凰财经记者在2017中国发展论坛上采访了国务院发展研究中心市场经济研究所所长王巍。

记者:过去一年，许多高层会议都提到了防范风险的必要性。你认为我们在房地产方面面临什么风险？如何应对这些风险？

王巍:在一系列政策的推动下，2016年房地产市场复苏和去库存化取得了积极成果，但也带来了新一轮房价过快上涨，引发了潜在的泡沫风险。值得注意的是，本轮房价快速上涨和泡沫风险积累是在经济增长放缓的背景下，过度宽松的金融环境造成的。通过促进居民杠杆率的快速提高，大量资金脱离实际，极大地刺激了投资投机需求，形成了房价和地价从一线城市向二线热点城市和周边三四线城市快速上涨的总体上升趋势。深圳、上海和北京的新建住宅价格同比分别上涨49.5%、37.5%和32.1%。2016年1月至11月，房地产开发企业征地面积同比下降4.3%，土地交易价格同比上升21.4%。

总体而言，房价上涨偏离了经济基本面和实际住房需求，与1990年日本房地产泡沫破裂前的情况相似，其可能的风险不容忽视。从全球来看，应对资产泡沫的风险是一个全球性问题。没有成功的经验可以参考，但有许多教训可以学习。因此，要坚持调控底线不刺破泡沫，认真研究相关调控政策，防范房地产泡沫风险，特别是正确运用金融政策和土地政策；同时，研究了在不同风险情况下防止房地产泡沫风险扩散到金融和经济领域的政策方案。

记者:自去年中央经济工作会议提出建立符合中国国情的房地产市场长效机制以来，长效机制受到了广泛关注。你认为今年会有什么新的进展？

王巍:房地产问题从来都不是简单的住房建设、分配和管理问题，也不仅仅是经济发展的问题。这房子是用来居住的，不是用来投机的。关键是要把房地产市场的发展定位为回归的房产。要研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，不能只谈房地产。相反，我们应该牢牢把握国情和市场规律两个关键点，把握影响房地产发展的主要因素，更加注重长远性、国际比较性和全局性。要处理好房地产开发与国民经济、区域发展、人口结构、城市规划和产业布局的关系，综合运用财政、土地、金融、税收、规划和立法等手段。从这个意义上讲，需要研究和颁布的政策不是单一的，相关部门正在加紧研究，可能会陆续出台。

凤凰财经:要建立房地产市场的长效机制，你认为首先要解决哪些问题？

王巍:在基础制度和长效机制的研究中，首先要关注房地产市场体系和相关制度法律的研究。特别是在加快住房需求调整升级的过程中，要加快研究完善和调整新房、二手房、房屋租赁等多层次的住房市场体系。

第二，加强住房资源配置及相关的金融、土地、税收、投资等制度安排的研究。例如，在土地供应和规划方面，要尽快解决部分三四线城市的居住用地供应不足、土地供应过剩和住房供应过剩的问题，建立根据总人口和结构变化确定住房用地供应的机制。

第三，进一步研究和明确中央和地方政府在房地产领域的关系。过去，中央和地方政府在房地产调控体系中的关系从未理顺。中央政府很容易制定一个一刀切的调整政策。在金融和住房供应结构方面，还没有按照一城一策的原则制定。失衡和过度调整现象日益增多，加剧了部分城市住房市场的波动。因此，目前有必要加强我国住房制度的顶层设计，进一步明确中央政府在制度设计、土地、金融等资源配置政策方面的职责，逐步强化地方政府调控和监管市场的权责，并在一定范围内给予地方政府在利率和首付比例方面更多的自主权。

记者:你提到要澄清政府和市场的关系。具体是什么关系？

王巍:实际上，在房地产领域，政府对市场有更多的行政干预，比如目前对购房、贷款和价格的限制，这不利于市场机制。当然，要促进房地产市场的健康发展，政府的作用仍然是不可分割的，有必要充分发挥政府的作用，不仅是在制定市场规则、立法、规划、基础设施、公共服务等方面。，但更重要的是，为中低收入群体提供保护或政策支持。政府应该为中低收入群体提供一些政策支持，这是政府的职责。

此外，有必要进一步区分中央政府和地方政府的不同作用。中央政府应该在立法、规划和财政支持方面发挥更大的作用。地方政府应在土地供应、城市基础设施、公共服务和市场稳定方面发挥更大作用。特别是在房地产市场分割、不同城市发展差距很大的情况下，更有必要发挥地方政府的作用，让更多的地方政府因地制宜地发挥作用。

记者:现在大家都在谈论房地产市场的供给方改革。你认为需求方有什么问题吗？

王巍:目前，中国的住房需求正处于快速变化的过程中，告别了从无到有再到更好的新阶段。现有房地产市场的住房需求供给结构日益多元化、多样化和多层次化，供需结构矛盾相对复杂。有必要调整政策和设计机制，使供求相匹配。目前，供应相对刚性或不足和不合适。例如，普通人收入的不断提高创造了巨大的住房投资需求，这需要合理引导和提供投资渠道，而不是房地产，因此应该在其他方面提供多渠道。即使在房地产领域，新的投资渠道也可以打开。例如，国际房地产可再生能源技术是普通人分享房地产投资收益的一种方式。

记者:但是在供应方面，现在最重要的是扩大土地供应面积，但是像北京这样的一线城市人口多，土地有限。如何处理这个矛盾？

王维:因此，城市化发展需要打破行政区划，打开市场空空间。因此，有必要加快以大城市为核心的大都市区或城市群的发展。要围绕中心城市发展周边中小城市，通过产业发展、基础设施供给和公共服务配置，改善中心城市/小城镇的生活环境和发展能力，使大中心城市的人口能够走出去。通过城市群的建设，人们有了更多的选择和更大的发展空间空。

记者:你提到房产税是未来的一大税种。事实上，它不仅关系到房地产的调控，也关系到中央与地方之间权力和税收关系的调整。你能详细解释一下吗？

王巍:房产税会影响房地产市场，进而影响持有成本。然而，各国房地产税收政策的目标是为地方政府提供稳定的税源，进而为城市提供更好的公共服务。因此，我说房产税不仅仅是针对房地产调控，还涉及到政府税收制度的调整。