新闻分析：北京楼市再出重拳：全面叫停“商改住”

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新华社北京3月26日电北京楼市又一记重拳:彻底停止“换房”

新华社记者孔

26日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局联合发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的公告》，彻底停止了“商业改房”。专家指出，这是继北京近期上调差别化信贷以抑制投资、严格查处中介以规范市场秩序、严格执行购房资格认定税收政策、规避“假离婚”购房等一系列规定、整顿房地产市场之后的又一次沉重打击。

停止“商业变革”:住房企业不能建，个人不让他们买

公告对规范北京市商业和办公项目的管理提出了严格要求:开发企业的最小分割单位不得少于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。开发企业新建商业项目应当按照批准的规划用途进行建设和销售。违反规定的，规划国土房管部门应当依法处理。

公告中提到的商业项目实际上是所谓的“商住两用”项目。事实上，“改商为居”的做法在北京早已被禁止，但许多开发企业一直在打“擦边球”的政策，计划将许多拥有40年或50年产权的商业项目建成拥有独立厨房和浴室的住宅。

首都经济贸易大学国土资源与房地产管理系主任赵秀池表示，从目前的情况来看，“商品房”的面积基本在100平方米以下。这一政策要求该单元的分割面积不得少于500平方米，以便从规划和设计方面遏制将其建成住宅的可能性。

公告还明确说明了销售范围和购买资格。根据公告，开发企业的在建(含销售)商业项目不得出售给个人，个人购买必须符合两个条件:一是北京没有住房和商业地产的记录；其次，他已经在北京连续五年缴纳社会保险或个人所得税。

中原地产首席分析师张大伟表示，50%至60%的商业项目直接出售给个人。在这项政策中，北京的商业项目的购买条件比住宅项目更严格，这将导致个人买家基本上放弃购买商业项目。

抑制过热:商业项目全面限购

记者了解到，2016年5月，北京市住房和城乡建设委员会与通州区政府联合发布通知，要求通州区对商品房和商业及办公(含商业办公及配套商业)项目的销售实行严格的限购政策。但是，其他区县对商业项目没有跟进和实施严格的管理措施，导致商业项目管理的区域不平衡。一些区县的商品仍然畅销。

北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，从去年的“9·30”到今年的“3·17”，北京已经逐步加强了对住宅建筑的监管。相反，一些开发商借此机会，打着“无限购买、有限贷款”的旗号，推销商业产品。最近，市场上商业产品的销售出现了过热的迹象。

“这一次，北京把精力集中在规划、建设、销售、使用和信贷的整个链条和环节上，对‘商业变革’采取零容忍态度。”北京市房地产协会秘书长陈至说，商业和住宅项目是开发商为了利益而创造的“假房子”。此类项目削弱了限购政策的效果，实际生活中还存在一些问题，如生活成本高、没有配套设施、环境嘈杂等。