北京二手商住房市场休眠：中介停止挂售

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在“三通26”商住限购政策出台的第二天，证券日报走访了北京的一些大型中介店，如“我爱家”和“我爱我家”,发现原来用来张贴上市信息的玻璃窗都是空白的。过去，普通商店的门显示，各种各样的列出信息的“器具”都像广告一样消失了。过去分散在外面的经纪人使用的摩托车，

“最近没有生意。”一位经纪人告诉记者，自从“三条路、17条路”新政以来，只有那些只需要问一下情况的人，所有原本打算换房的人都“关机”，即使有能力购买第二套房的顾客的交易还在进行，最近全店的交易也很少。在“三通一平”的商住限购政策出台后，所有的商住楼都下线了。现在，整个集团不接受业主的登记待售。投资者想要买卖房屋，估计他们将不得不等待。即使他们出售，渠道也会被封锁。

值得一提的是，记者身边的李女士(化名)正陷入手里“砸”的焦虑之中。

投资者没有办法出售

昨天，《证券日报》记者身边的一位朋友(李女士)打电话问她名下的商品房是否要被砸。

在李女士名下有两个套房，都在郊区。一个是拥有70年产权的独立生活的小公寓，另一个是目前正在出租的商品房。购买商品房，原本是出于投资原因，也是为了租金补贴抵押。不过，李女士计划今年换房，因为这栋70年的老宅太小，而且两套房相距甚远，已不能满足家庭的居住需求，所以她计划将商品房出售给大屋。然而，李女士没有坐这辆“末班车”。

“现在商品房不能卖了。我想通了。即使我卖掉了拥有70年产权的房子，我也赚不到足够的钱来买我看过的房子，因为买了房子还了贷款后，买房子的首付太高了。最好不要改变它。”

在走访了北京的多家中介商店后，《证券日报》记者发现，像“链家”和“我爱我家”这样的中介已经停止向业主出售二手房。

"二手商业和住宅市场几乎相当于这两天没有交易。"一位来自一家连锁店的人士直截了当地告诉记者，现在整个商住集团已经下线了，甚至更不接受出售新的商住住房。虽然有零星的人询问他们是否可以购买商品房，但由于限购条件的限制，对于个人来说，购买者的住房相当于购买70年的老房，所以还是买房子比较好。

无独有偶，许多被《证券日报》记者走访的中介店几乎都给了记者同样的说法。即使他们可以持有待售订单，也不一定有一个接收方。毕竟，市场上很少有商业和住宅项目以公司的名义实际使用住宅建筑。对于有资格购买商业和住宅建筑的个人来说，70年的住宅建筑比全额支付的商业和住宅建筑更有吸引力。

然而，通州的一位中介说，它可以挂着卖，但它需要通州地区的二手房和商品房。这家商店的一位代理人说，即使他名下有一栋房子，也有办法买到，但这样做的人可能不多。例如，注册一家皮包公司估计只需5000元，然后以公司的名义购买。目前，没有政策禁止有具体限制的购房者购房，如公司注册年限或注册资本等，所以这种方法是可行的。然而，目前还没有人想买这样的房子。

毕竟，北京在10天内第九次发布了房地产市场调控政策。此前的措施涉及首付比例、贷款利率、非北京购房的税收标准、过道学区住房和学区划分...然后，经过严格的突击检查，几乎所有的房地产投机的可能性都被切断了。

商品房市场将“蛰伏”

值得注意的是，自北京限购政策实施近7年以来，大量限购人群和投资者此前购买过商品房，此类住宅项目的房价有所上涨，但其在北京存量住房和新建住房市场中的比重却逐年上升。

根据公开信息，在过去的十年里，北京大约售出了40万套商业和住宅房产，目前的库存在7万到9万套之间。这些项目的市场交易规模至少为2500亿元，几乎是过去十年的新高。

根据雅皓君悦协会的统计，在2016年之前，北京住宅市场的商业产品只是一种补充，其营业额还不到30%。然而，在2016年，他们开始与纯商品房竞争，商业交易的比例甚至超过了纯商品房的59%。

对此，雅豪集团营销总监郭毅向记者表示，房价的大幅上涨直接抑制和挤压了购房需求，这是商品房销量快速增长、超过住宅楼销量的根本原因。2016年，北京纯商品住宅交易价格同比增长27%，公寓平均总价从2015年的376万元增加到571万元。随着纯商品房价格的快速上涨，商业产品的价格优势凸显，交易量也在快速上升。

但是，随着“三通26”商住限购政策的实施，北京的商住混乱局面也将得到纠正。3月26日，《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》发布，规定“新建商业办公用房最小分割面积不得小于500平方米”，“在建商业办公用房只能出售给公司”，“二手商业办公用房销售必须符合严格条件”，“商业银行应暂停个人购房贷款”。

据郭毅介绍，这项新规定包括所有未建成、在建、在售的产品和二手商业产品，完全阻断了个人购买商业产品的渠道，对蓬勃发展的商业市场形成了“强有力的打击”，商品房和纯商品房一分为二的局面就此结束，因此对市场交易的限制将是直接有效的。在商业运营的“末班车”效应消退后，预计北京商品房市场的交易量也将在3月底和4月底降至冰点。

中原地产首席分析师张大伟也表示，对“三通26”商住两用项目的限购措施，不仅仅是“住房和贷款确认”的内容，而是全面改变游戏规则，使商业项目真正得到使用回报。在过去几年的房地产市场发展中，商业阶层本身是畸形的，大部分的房产都变成了住宅房产。他预测，“商住两用”房产的价格将下降30%以上，交易量将下降60%以上，可能进入休市状态。