楼市到底有多疯？ 国家级贫困县也出限购令！

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据不完全统计，到目前为止，中国有45个城市限制购物。除了增加限购面积、限制购房数量、提高首付比例、延长缴纳个人所得税或社保时间等常规政策外，记者还发现，北京、广州、厦门等城市出台了前所未见的新政策，甚至全国贫困县安徽省临泉县也紧急限购住房。

那么，高房价的根源是什么？限制购买是最好的方法吗？中国房地产市场会崩溃吗？本文试图回答这三个问题。

本轮楼市调控的三大变化不容忽视

最近，关于限购的消息铺天盖地，所以我不在这里一一列举。然而，在限购的浪潮中，出现了许多“新玩法”，中国券商的记者们只是简单梳理了一些前所未见的新政策和新现象。

3月17日，广州新政:

本市户籍的成年单身(含离异)人只能购买一套住房。第一次，那些为房地产投机“假离婚”的人被拒之门外。

3月24日，厦门新政:

本市户籍的成年单身(含离异)人只能购买一套住房。房屋以赠与方式转让后，需要3年时间才能再次购买。新购房屋需要取得产权证，才能上市交易2年。

3月26日，北京新政:

在建(含在售)经营性项目的开发企业应当出售给依法注册的企业、事业单位和社会团体。也就是说，“商办”项目不允许个人购买，北京的限购不仅限于商品房项目，这在历史上还是第一次。

3月29日，北京市发展和改革委员会要求开发商和中介机构不得投机学区和高价房，房地产经纪人不得在一年内买卖同一栋房子。

有趣的是，一般来说，房价能在一定程度上反映当地的经济发展水平，而限购政策一般来自经济发达地区。然而，3月23日，安徽省临泉县，一个国家级贫困县，制定了紧急限价，商品房平均价格不应超过6000元。

根据《临泉市商品住宅房地产土地出让实施意见》，该县2月份商品住宅平均销售价格为6143元/平方米，同比增长28%，其中商品住宅平均销售价格为10358元/平方米，商品住宅平均销售价格为5709元/平方米。

与一线和二线城市的房价相比，6000元以上的房价可能不高。但是，作为一个国家级贫困县，这个数字有些夸张。

根据县政府工作报告，2016年，临泉县实现国内生产总值170亿元，增长8%；城乡居民人均可支配收入分别达到23170元和9380元，分别增长7.4%和9.2%。

城市居民一年可以购买4.06平方米的可支配收入，而农村居民一年只能购买1.64平方米。

深圳中原研究中心认为，本轮调控与去年相比有三个突出特点:

1.用于调控的二级、三级甚至三级四线城市数量增加。这一轮政策的中心是长江三角洲、珠江三角洲和北京周边的大都市地区。周边23个四线城市甚至热点县都在调控的行列中，地域调控范围的扩大成为本轮调控的一个重要特征；

2.监管范围不限于住宅项目。商业项目也被纳入监管范围；

3.调控手段逐渐多样化。在这一轮调控中，地方政策不仅仅限于购房限制和贷款限制，还对学位房、离婚问题、住房捐赠问题和未成年人购房问题做出了调控规定。可以说，哪里有物价上涨的趋势，哪里就有政策调控。

高房价的根源是什么？

在打破了一系列经济常识和预期之后，中国许多城市的房价已经“升入天堂”。

有人说高房价正在透支实体经济的活力和年轻人的梦想...我们应该如何理性对待房价的疯狂上涨？高房价的根源在哪里？

新加坡国立大学房地产研究所所长邓永恒在接受中国经济教育与研究网采访时表示，分税制实施后，地方政府的大部分财政都上缴给了中央政府，许多地方政府收入很少。然而，中央政府对地方政府的财政拨款往往不能满足地方建设和发展的需要，因此许多地方建设仍然依赖于地方财政的支持。与美国不同，中国地方政府不能发行公共债务，从银行借款有很多限制。地方政府将利用土地作为抵押，通过土地融资获得地方建设和发展所需的资金。因此，土地出让价格越高，对地方财政越有利。

邓永恒介绍说，他几年前曾做过一项研究，发现地方政府在任期间的gdp表现和环保建设投资与地方政府的评估有很高的相关性。通过对近10年来283个地级市市长和市委书记晋升情况的调查，发现市长和市委书记的晋升概率与其任职期间的gdp增长表现有很大的正相关关系，gdp增长是由房地产繁荣带动的。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在今年的两会期间表示，国际经验表明，房地产的“根”是土地融资。地方政府控制土地，通过出售或开发土地赚取收入。然而，在这一过程中，应该明确的是，地方政府需要留出足够的土地收入来购买或控制一些房屋，并以相对较低的价格长期出租，以支持当地的经济发展。

限制购买是最好的方法吗？

长期以来，我国房地产市场的调控主要是通过限制购买的行政手段来实现的。在某种程度上，这些政策增加了购房的难度，抑制了投机，但这是政府采取限制购买房地产的控制政策的最佳方式吗？

邓永恒说，近年来，中国出台了几套“降温”政策，并跟踪这些政策的效果。研究发现，在许多住房市场中，超过一半的住房价格在“降温”政策出台后六个月出现反弹，导致市场价格上涨。

邓永恒表示，中国的政策目标通常是短期的，而且往往是通过行政手段进行监管，没有一个长期的政策框架。2016年是房地产的大牛市。不仅中国一线和二线城市的房价飙升，海外也出现了房地产投资热潮，如加拿大温哥华、澳大利亚悉尼和墨尔本以及美国加州。这也是一片土地，也仅限于空.然而，在新加坡，房价已经连续三年下跌。

邓永恒表示，新加坡政府对住房市场的宏观调控政策是相对有针对性的。新加坡的住房市场监管政策将考虑普通人的负担能力(603，883，买入)，并通过政府各部门之间的协调实现“提高住房质量和降低住房成本”的目标。

例如，在新加坡，80%的房子属于政府开发的HDB公寓，只有10%是高端私人住宅。新加坡政府通过多次提高房地产交易印花税，逐步解决了有效控制私人住房市场过热、吸引过度投机和投资的问题。

当中国的政策出台时，经常会出现“一刀切”的问题。二手房市场的供给超过了需求，但全国都出台了“去库存化”的政策，这导致了一线房地产市场的过热。事实上，这与许多国际媒体质疑中国房地产市场是否会崩溃是一样的错误。

李稻葵在今年两会期间表示，房地产市场需要一个长期有效的基本机制。然而，到目前为止，只采取了监管措施，如限制购买或调整第二套房和第三套房的信贷政策，这不是一个根本的解决办法。

从土地财政的角度来看，李稻葵认为，地方政府一方面控制着土地财政，另一方面却不持有和管理自己的房地产，因此房地产问题无法解决。重庆模式是一个很好的探索，但它只做了一部分。政府只在土地供应方面跟随市场，并以土地供应量来控制土地价格。这还不够。当地政府必须持有相当大一部分房地产。

去年以来，房地产市场的持续过热也在一定程度上加剧了资本“从现实走向空虚”的风险。在李稻葵看来，要避免经济的“去现实化”，我们必须从两个方面入手:

首先，对于“火”，在金融行业有一个“虚拟火”。目前，许多刚性赎回产品给投资者带来了一种错觉，认为这些投资产品的投资对象风险较低，因此他们不愿意直接投资实体经济。

第二，降低成本。营地改革后，当地政府的财政收入大幅下降。事实上，在过去很长一段时间里，地方政府一直是促进民营经济发展和帮助其减税的主体。因此，建议营改增后，地方政府应给予一定的财政和税收优惠，以支持民营经济。

中国的房地产会崩溃吗？

面对如此高的房价，很大一部分人只能“看房叹息”。许多人认为高房价有其存在的理由，而中国的城市化水平远未达到发达国家的水平，因此不存在房地产市场崩溃的风险，但也有人认为中国再也承受不起如此高的房价了。

邓永恒介绍说，他与清华大学房地产研究所的吴静教授和沃顿商学院的约瑟夫·久尔科教授合著了一篇论文，研究了中国35个主要城市的情况，涵盖了人口增长、失业率、工业发展和经济增长等因素，然后利用该模型预测了未来的住房需求。

研究发现，城市之间存在着巨大的差异，大部分一线城市如北京、深圳都处于供不应求的状态，因此这些城市的房价也很高。受供求和人口因素的影响，一线城市有很多附加福利，比如教育资源和基础设施，这些都反映在房价上。除了一些住房市场风险相对较高的二三线城市，邓永恒认为，一线城市的住房市场不太可能像美国次贷危机那样崩溃。

北京大学汇丰商学院金融学教授、中国银行(601988，BUY)(港股03988)行业协会首席经济学家巴曙松最近在“2017年度意见论坛”上表示，承认住房和贷款是历史上一项相对较大的监管。根据历史数据，总体市场将在短期内降温。

巴曙松认为，房地产危机的可能性在短期内很低，但我们应该注意当地的风险。中国居民的杠杆率可能不高，但我们应该注意这种风险。与国外成熟经济体相比，中国的优势在于居民负债率不高，但也有劣势，即居民财富积累少，承受债务能力相对较弱。

不过，他提醒说，与这一指标相比，中国的抵押贷款收入大幅增加。

此外，巴曙松通过统计数据并结合当前背景总结了房地产市场的新趋势:

首先，交易量确实在下降。短期内热点城市的需求受到监管政策的抑制，重点城市周交易量的趋势开始出现一定的下降；

第二，土地供给有限，热点城市的供需差距不断扩大；

第三，房价走势稳定。尽管调控抑制了热点城市房价上涨的压力，但也不容忽视；

四是全流通:二手房已成为满足热点城市需求的主力军；

5.租赁市场已经进入发展快车道；

第六，信贷环境收紧，房地产开始去杠杆化:杠杆化效果不明显；

7.发展投资增速继续放缓。从统计数据来看，房地产开发投资和商品房销售面积的增长率开始有所下降；

八、开发企业集中度提高；

九.一线城市圈的效应进一步显现:城市化进入新阶段。