地产投资数据超预期 可持续？

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证券时报网络。4月18日，

最近，统计局发布了三月份的房地产行业数据。全国房地产开发投资19292亿元，同比增长9.1%，为两年来最快增速。商品房销售面积为2.9035亿平方米，同比增长19.5%，但增速有所回落。

对此，分析师表示，房地产投资名义价值同比增长9.1%，增速为两年来最快，主要是由于价格上涨，但成交量并未上升。房地产投资包括20%的土地购买成本和80%的建设相关成本。从数量和价格的角度来看，房地产投资额可以分为四个部分:土地交易面积、土地交易价格、建筑面积和建筑相关成本。

建筑材料价格上涨推高了建筑相关成本，这是投资增长的一个重要驱动力。在价格方面，建筑相关成本的增长率同比增长至7%，主要是由于建筑材料价格(水泥和钢筋)的上涨。

一方面，自2014年以来，同期水泥价格与建筑相关成本的相关性明显上升至80%以上，水泥价格自3月16日以来持续走强。截至3月17日，全国水泥价格指数同比上涨31%，创历史新高，这极大地提振了建筑相关成本。

另一方面，据估计，上个月建筑相关成本与钢筋价格的相关系数最大，达到86%以上。由于2月份螺纹钢价格创历史新高，预计建安的成本将因受一个月的延迟影响而在3月份达到最高点。建筑相关成本的增加已经成为投资超过预期增长的重要驱动力。

除去价格的影响，建筑面积的增长率已经缩小，这并不构成支持投资增长的驱动力。3月份，新增建筑面积增速继续扩大，但建筑面积同比增速小幅收窄至3.1%。建筑面积稳步小幅增长，对投资增长影响不大。

3月份，土地交易价格同比增幅继续上升至16.7%，有力支撑了投资增长。征地面积同比增长5.7%，较2月份有所下降。两者增长差距扩大的原因是，作为高地价热点的一、二线城市的土地交易面积逐年快速增长。据估计，3月份一线城市土地交易面积累计同比增长率为48%，二线城市为13%，样本3四线城市为18%。

据估计，三月份一线城市商品房销售面积同比增长-34%，二线城市同比增长-21%，强势三线城市同比增长-23%，弱势三线城市同比增长40%。与2月份的意外增长相比，在持续走强的大趋势下有所下降。3月份，恒大地产和碧桂园(主要在四线城市)上市公司的销售额同比分别增长51%和196%，增速分别收窄28%和14%。疲软的三、四线的销量已经从超出预期的增长过渡到正常的发展，稳定的去库存化仍在预期之中。春节期间的返乡购房潮已基本结束，三、四号线销量的干扰因素减弱，1、2月份的爆炸式增长已转变为3月份的正常发展。下一年的基调已经确定。只要货币政策没有收缩得太厉害，就将成为今年的趋势。

库存补充周期已经结束，叠加房地产市场的降温措施不断升级，可能成为3月份的投资高点。统计局发言人表示，抑制投资的楼市降温措施可能从4月份开始出现。

尽管受热点城市限购的影响，销售下降导致投资下降，但大量四线城市仍鼓励去库存化，三月份继续保持约40%的增长，全年基调确立。

因此，即使3月份的数据成为全年投资的高点，预计2017年全年的投资数据仍将保持适度增长。

(证券时报新闻中心)