仲量联行：信贷环境收缩将推动资产支持证券快速发展

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人民网北京4月28日电(鲁治坤)近年来，信贷环境的变化促使房地产开发商寻求传统融资渠道的替代方式，这可能导致商业房地产抵押贷款支持证券(CMB)等结构性金融工具的市场规模迅速增长。

房地产服务机构仲量联行认为，虽然资产证券化产品在中国刚刚起步，但它们具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有者的主要融资选择。

仲量联行高级董事、中国研究部部长周志峰表示，资产证券化产品的发行规模预计将在几年内爆发。

周志峰表示，通过招商银行寻求融资的商业地产持有者越来越多。从目前的发行势头来看，今年这种结构性融资产品的发行量肯定会大幅增加。

他补充说，仅今年一年，两家大型商业银行的融资额就达到了150亿元，接近去年的水平。根据经纪人和其他机构的反馈，目前正在筹备更多的项目。

作为一种结构性融资工具，CMB主要是一种资产支持证券产品，以商业地产作为抵押品，相关商业地产的未来收益作为偿还债务本息的主要来源。其实质是债权投资工具。

这些流动性差、回收期长的商业地产项目将通过一定方式提前部分实现，大大缓解了房地产开发商的资金压力。CMB的优势是发行价格低、流动性强、不依赖母公司、在保持资产控制和未来增长潜力的同时释放商业地产的价值、表外融资等。其较高的资产抵押贷款利率通常可以帮助房地产开发商获得更多融资。

以去年中国金茂与高河资本联合推出的首个上市招商银行“高河招商——金茂陈开专项资产管理计划”为例。本次发行规模为40.01亿元人民币，优先认购40亿元人民币，利率3.3%，期限3年，融资方认购100万元人民币的二级文件。还款来源是位于北京核心区的一栋办公楼未来几年的租金收入。

过去两年，此类资产支持证券的快速发展得益于监管当局政策的放松。随着监管机构放松对这类结构性产品销售的监管，资产支持证券在2015年开始迅速发展。

仲量联行的周志峰表示，随着宽松信贷环境的逐渐消失，企业轻松融资或再融资的日子可能会一去不复返。

他表示，特别是中央政府可能出台新一轮紧缩政策，这将进一步增加企业融资的难度。为了获得所需资金，降低融资成本，开发商和资产持有人需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其他融资渠道相结合。

根据《人民日报》记者根据风信息收集的数据，截至4月26日，基于各种资产发起设立的资产支持证券余额接近1.09万亿元。

然而，周志峰指出，与美国等更成熟的市场相比，中国目前的房地产抵押贷款支持证券相形见绌。

根据仲量联行的数据，作为美国商业地产项目最重要的融资方式，cmbs去年共发行了760亿美元，占全球cmbs发行量的98%。

不过，他也表示，鉴于中国房地产市场规模巨大，以及银行和开发商对替代融资渠道的需求，基于房地产资产的cmbs等证券化产品将越来越受欢迎，未来几年发行量将逐步增加。