上海4月房价微跌 摇号制度缓解供求矛盾

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我们的记者郭金辉

上海亿居房地产研究所近日发布了4月份上海房地产市场报告。报告显示，2017年4月，上海市新二手房交易面积处于过去5年同期的较低水平，新房平均交易价格环比下降0.7%。随着开发企业“领证(预售许可)”步伐的加快，预计上海新住房市场的供需关系将发生逆转，新住房价格将保持相对稳定，但二手房价格指数预计将出现波动。

上海易居研究所研究员王表示，随着调控政策的不断出台，上海楼市正变得更加理性。成交量的下降将有助于抑制房价的过度上涨。5月，摇号购房系统将更好地规范当前市场交易秩序。在中长期市场中，积极增加土地供应和严格执行现行的购买政策仍然至关重要。

报告显示，在新二手房市场，上海楼市呈现以下四个特点。

首先，4月份的交易面积是同期的历史低点，新屋市场继续供不应求。4月份，上海新房交易面积67万平方米，同比下降9.4%，同比下降30.8%；新增供应面积56万平方米，比上个月增长43.0%，比上年下降64.5%。其中，虹口和崇明4月新增住宅交易面积增幅最大，分别为285%和98%。值得注意的是，虹口的新房可以小规模出售，而交易圈数很容易反弹。至于崇明市场，最近有很多关于轨道交通建设的概念，一些购房者认识到了这种价值低迷，购房热情高涨。而长宁、黄埔、宝山和静安下降了30%以上。尽管4月份新房供应量延续了3月份环比增长趋势，但绝对值仍是2010年以来同期的最低水平。

4月份，上海新建商品房的比例从3月份的0.53上升至0.83，仍低于2010年以来4月份的1.2的历史平均水平。从地区来看，4月份虹口、普陀和宝山的供需关系有所改善，但新房供应短缺的情况仍在继续。随着开发企业“领证(预售许可)”步伐的加快，预计上海新住房市场的供需关系将发生逆转。

其次，平均交易价格环比下降0.7%，郊区价格大幅上涨。4月份，上海商品房平均交易价格为47682元/平方米，同比下降0.7%，同比上升45.7%。由于最近上海市政府加强了对新房预售许可证发放的审查和管理，一些高端项目被禁止进入市场，预计5月份上海新房价格将保持相对稳定。

从区域来看，虹口、嘉定、长宁、松江、青浦、宝山、闵行、徐汇的成交价格环比呈正增长，其中虹口区新房平均成交价格环比增长51%，增幅最大，主要是由于本月有更多大型公寓改造项目集中网上签约。前四个月，郊区房价普遍大幅上涨，其中松江、崇明、宝山和金山房价同比涨幅均超过55%。住宅价格向远郊上涨是房地产市场后期轮换的重要特征之一。

第三，存款与销售的比率超过11个月，是近21个月来最高的。截至今年4月底，上海新建商品房总存量为629万平方米，同比下降1.7%，同比下降31.3%。观察历史数据，库存规模是近74个月来的最低水平。从存量房销售比来看，4月份上海新建商品房的存量房销售比是11.1个月，比3月份高0.3个月，是近21个月来首次回到11个月以上。

从地区来看，4月份奉贤区的存贷比进一步降至3.5，为全市最低。奉贤区，包括轨道交通和快速公交，在建设方面做了很大的努力，目前属于上海郊区市场性价比较好的城市，去库存速度较快。嘉定区存贷比下降至6.3，环比降幅最大，为12%，主要原因是新增销售降幅大于销售降幅。金山区的存贷比升至9.2，环比增幅最大，为12%，主要是因为销售下滑幅度大于新一轮的推动。

最后，二手房的成交量是同期最低的，价格预计会上下波动。4月份，上海二手房交易面积为122万平方米，同比下降29.9%，同比下降37.9%。然而，交易面积不到去年平均月交易量的50%，是自2013年以来同期的最低水平。预计5月份上海二手房市场仍将处于降温通道，交易面积将低于去年平均月交易量。

4月份，上海二手房指数为3989点，较3月份上涨8点，同比上涨12.1%。随着成交量的下降，二手房价格指数同比增幅连续第六个月收窄。在紧缩的政策环境下，市场缺乏大幅反弹的支撑，预计价格将继续以波动的方式下跌。从微观层面来看，房东的心理价位会相应降低，包括租金等。