限售正成为本轮楼市调控的最新特点

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地方政府相继出台限购限销政策，通过限制流通数量来延长投资周期，从而抑制投资者，抑制房地产投资需求。

我们的记者陆红星

5月26日，张家口市人民政府发布了《关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场稳定健康发展的意见》(以下简称《意见》)。据了解，《意见》共13条，对增加经济适用房供应、规范商品房销售、严格限制区域商品房买卖、完善差别化住房信贷政策、调整住房公积金政策、建立监管服务平台等作出了具体规定。

《意见》指出，要严格限制区域性商品房的购买和销售，限制中心城区一套住房户和中心城区无房户购买一套住房；新购买的房屋只能在3年后上市交易。在中心城区拥有2套以上住房的家庭和在中心城区拥有1套以上住房的非居民家庭暂时不得在中心城区购买住房。

《意见》的颁布，标志着张家口正式进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。

“限制销售”正成为越来越多城市调控的“杀手”

“我认为限价令和限售令的初衷是为了抑制目前快速上涨的房价，为市场交易降温。”国务院发展研究中心研究员刘为民在接受《中国经济时报》采访时表示。

据记者了解，自2017年3月以来，以限制购房和贷款为主要手段的楼市调控小高潮再次掀起。2017年3月17日，北京的房地产市场监管再次加强。北京楼市新政要求“认房、认贷、认分离”，进一步堵塞了“商品房”限购的漏洞。3月29日，杭州和厦门也在一个月内第二次升级了控制政策。

除了对购买和贷款的限制外，对销售的限制也适用于目前的房地产市场监管。2017年4月19日，济南市政府发布通知，要求自通知实施之日起在限制区域内购买的房屋，必须在取得两年的产权证后上市交易。在历史上第一次，房地产市场调控政策已经出台，这需要一定的时间才能在买房后上市。随后，5月3日，郑州市发布《关于进一步加强调控措施稳定全市房地产市场的通知》，将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购范围，并规定新购房屋在取得产权证后三年内不得出售。

“限售房”正成为越来越多城市调控的“杀手”，也成为全国许多城市新一轮楼市调控的新特点。

在刘为民看来，二、三线城市频繁限购限售，主要是因为在一线城市限购限贷之后，一些资金开始转向二、三线城市，这使得二、三线城市的房地产市场投资明显，从而与中央经济相配合。会议提出的“房子是用来居住的，不是用来投机的”，显然是矛盾的。在这种情况下，地方政府相继出台限购限销政策，通过限制转移支付的数量，延长了投资周期，进行了投资

应该注意的是，销售限制的负面影响对于一些急于套现并在急需的地方使用资金的个人来说是显而易见的。“限售房”的核心内容是居民家庭新购买的住房在获得固定年限后才能转让。目前，各地政策的细节略有不同。一些分析师认为，限购和贷款的严格实施挤压了大部分投资需求，限购对市场的影响主要体现在短期二手房供应的收缩。

“任何政策都有一定的边界效应。从整个市场来看，限制销售的政策对住在自己家里的人有负面影响，但这些人的比例很小。我们必须看看这项政策是利大于弊。或者弊大于利。”刘为民说。

刘为民认为，通过限制交易后的住房再转让，增加了住房持有成本，同时防止了资金的快速流动，有效打击了各种房地产投机和套现现象，使调控政策真正落到实处，政策将长期保持稳定。

刘为民建议进一步完善这项政策。例如，可以规定一个人唯一的房子的销售或改善的需求可以是无限的。这将使政策更加灵活和有方向性。

业务量的下降导致了中间部分的关闭

随着“四限”政策的逐步推进，最近有媒体报道称，连锁店在北京已经逐步关闭了300家门店，共100个区，每个区有3家门店，政策放松后还会重新开业。此外，一些经纪商表示，4月份几家连锁店的业绩几乎为零。

据了解，不仅是连锁住宅，北京几乎所有的房地产中介都在关闭一些不符合新政楼市调控的门店。

“中介的扩张和收缩肯定与市场密切相关。市场疲软，中介机构关闭是市场行为，这很正常。”刘为民说。

据中原地产研究中心统计，从2017年前14周的重点城市新房交易数据来看，武汉、上海和广州的交易面积仍位居前三。就累计同比而言，除广州和南昌分别增长22.84%和12.95%外，其他城市均呈下降趋势，深圳同比下降77.37%，其次是苏州，同比下降60%以上。

二手房报价指数整体也在下降，尤其是在北京。事实上，在2016年“930”新政后，北京二手房网上签约数量开始逐渐下降，并连续五个月下降。尽管自“317”新政出台以来，北京的报价指数在今年3月一度飙升，但从88%的高点跌至目前的54%。

据叶巍我爱我家集团市场研究所统计，4月份，北京共有16902套二手房在网上签约，比3月份的25952套低35%，比去年同期低36%。从成交价格来看，北京二手房的平均成交价格在4月份也有所下降。当月，北京二手房平均成交价为59564元/平方米，比3月份低6.8%。

经历二手房降温的不仅仅是北京市场。由于严格的楼市调控政策，4月份上海二手房平均成交价格为51902元/平方米，较上月下降0.47%，与2017年2月的最高成交价格53228元/平方米相比，每平方米便宜近1500元。

在交易量大幅下降的情况下，关闭一些中介机构是最后的手段。

在刘为民看来，中介机构的关闭主要有两个因素:第一，限制购买和贷款的政策将不可避免地使价格和业务量回归正常，特别是业务量的下降，这将影响中介机构的数量，而业务量的急剧下降将导致一些中介机构的关闭。其次，监管机构严格审查员工的资格以及中介机构是否有违法行为。

"总体而言，中介关闭门店主要是因为楼市调控政策产生了效果."刘为民强调。