华润拆分商业地产拟独立上市 寄希望破局尴尬现状

本篇文章1939字，读完约5分钟

三年前，华润置地首次公布了全国商业地产战略，提出了万象市的发展目标，并借此机会表达了商业地产分拆上市的想法。

现在，华润置地有了一个走向“三年合同”的计划。近日，华润置地正式拆分商业地产，商业地产事业部成为华润置地的一级机构。

“华润置地的这一结构性变化，实际上提升了商业地产板块在整个业务结构中的地位，提升了该板块的业务定位，更有利于获得集团资源支持，实现该板块的专业化发展，加快商业地产战略规划的实施。这是万象市的一个良好发展机会，这意味着获得内部支持的力度进一步加大。”资深商业地产专家白文喜说。

在白文喜看来，华润置地拆分了商业地产，更加注重商业地产板块，商业地产板块相对独立运营。“独立经营可以提高该行业发展和经营的专业性，也为商业地产的资产管理甚至未来的资产证券化甚至分拆创造了可能性。”

据一位接近华润置地的知情人士透露，随着华润置地业务发展缓慢、规模不断下滑，公司将整体战略放在了“一、二线商业地产”上，这“比电子商务、金融化、海外化的概念更为现实可行。”这一分拆行动进一步确立了商业地产在集团中的战略定位及其打破发展速度缓慢的决心。

分割商业地产

据了解，调整后的“商业地产事业部”将与“开发事业部”处于同一级别，采用总部-区域-项目三级管理架构。事业部下设六个业务部门和一个支持部门，以及华北、华东、华南、华东、东北和华中。

这种组织结构调整也带来了一些高级人员的变化。根据界面报告，华润置地副总裁于将全面负责商业地产事业部。于曾担任华润深圳湾(包括其总部大楼综合项目)总经理，后担任武汉地区总经理。任职期间，中原商业地产项目发展迅速，成绩斐然。

除了于，西部商业地产总监杨锐也于6月17日晚通过微信朋友圈宣布离职。据消息称，杨锐被调回深圳总部，接替杨锐的新华西区商务总监是华润置地东北区原总经理郑武。

“这有利于提高企业管理的专业性，优化商业地产业务的组织能力，促进资产价值的提高。这是基于未来市场竞争的必然选择。”华润置地对这一调整做出了回应。

在白文喜看来，这对华润置地商业地产是一个很大的好处。当商业地产不再依附于房地产开发的节奏和逻辑时，无论是为了项目的创造还是运营，更大的自主权都会带来更多的发展。

目前，华润置地已经形成了一系列不同朝向的自持型商业地产，如万象城和多彩城，形成了庞大的地产存量和非常清晰的战略规划。

“分业发展依托华润集团的央企实力，整体发展具有战略性，项目培育和孵化能力强，经营管理系统化，执行力强，资产回报率逐步提高，资本支持和运营成熟。未来，它将成为中国购物中心的核心品牌之一。”

第一个万象城市于2004年开放，这开启了深圳购物中心的新时代。自2004年以来，万象市几乎每年都开放，杭州万象市、沈阳万象市、南宁万象市和成都万象市都已开放。根据万象市贸易商华润集团副总经理吴向东的计划，到2017年底，华润在中国将有40多个商业项目，到2016年底，这个数字将达到24个。商业地产独立后，可以尝试资产证券化，这有利于进一步扩大规模布局。

“商业地产”已经成为公司重要的战略布局

商业地产的拆分也是华润置地和集团自身发展业务的一个积极因素。

华润置地母公司华润集团的注资及其自身金融平台的造血功能，保证了华润商业地产“只租不卖、长期控股”的商业地产模式的可持续运行。然而，“只租不卖，长期持有”的模式回收资金缓慢，现金流压力很大。然而，即使有母公司注资和金融平台融资的支持，也很难完全保证资金的平衡和周转。此外，作为中央企业，华润置地必须保证负债比例的水平和规模。

对于华润置地的开发业务来说，拆分商业地产等于无形中增加了开发业务的征地成本。

在公司层面，这意味着“商业地产”战略正在发挥越来越重要的作用。

自2010年以来，华润置地已逐渐脱离一线市场，开始斥资巨资收购许多二三线城市的土地。然而，自2012年下半年以来，三线城市市场逐渐萎缩，华润置地的毛利率也受到很大影响。这种缓慢的速度已经让华润失去了最好的发展机会。

在当前房地产行业主导规模效应加剧、行业集中度大幅提高、资金紧张的情况下，低负债高分红公司受到青睐。华润置地作为国有企业，其负债率一直由华润集团严格管理，因此华润置地的负债率在行业内一直保持在较低水平，近年来呈下降趋势。然而，对于这样一家稳定的公司来说，投资者最大的担心是公司的成长力和规模太小，所以华润置地的股价走势并没有像预期的那样上涨。在今年住房存量飙升的情况下，华润置地只是象征性地跟风。今年以来，华润置地的股价在近100个交易日内仅上涨了30.10%。

有了领先的房地产企业，这种增长是难以企及的。在这种背景下，不难理解华润置地将一、二线商业地产作为一项重要战略，并将其定位为未来的支柱。