广州楼市乱象：“双合同”盛行 捂盘变相合法化

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连续17个月稳坐广州的增城，终于从祭坛上退了下来。

数据显示，6月1日至6月23日，增城签约505台，较5月份同期的1571台下降68%，仅次于花都、黄埔和南沙，位居第四。

广州出台了有史以来最严格的限购政策，增城和佛山由于住房需求的溢出效应，成为广州周边最热的地区，房价一度飙升。

随后，增城出台了限购政策，并对一个外国户籍进行了限制。增城推出限购政策后不到三个月，增城的成交量大幅下降，价格小幅上涨。增城为什么会出现政策调控下的价格上涨和成交量下降的现象？近日，国家商报记者对增城楼市进行了实地调查，试图进一步揭开增城楼市调控的面纱。

购买房地产的门槛提高了

记者现场调查发现，增城市大量楼盘都是以双签的方式签约，甚至出现了“三签”的情况，捆绑车位出售。

菲尔德玫瑰国际公司于5月7日开业。数据显示，截至6月23日，已售出53套，平均成交价为12418元/平方米。

罗斯国际的销售人员告诉《国家商报》，房地产的平均价格大约是20000元/平方米。玫瑰国际如何实现12000元/平方米的平均成交价格？

以一个86平方米的单元为例，总折扣价格约为186万元，相当于单价约为21000元/平方米。该合同由两份合同签订，合同价格约为103万元，装修合同需支付约83万元。网上签约总价按合同价103万元计算，网上签约数据显示平均成交价格约为12000元/平方米。

随着双重合同的出现，购房者的首付和购房成本都大大增加了。按40%的首付款计算，买受人应支付42万元，即合同价格103万元的40%，以及26万元，即装修合同中首付款83万元的30%，共计68万元。

玫瑰国际的现场装修合同贷款需要在5年内还清，利率为7.6%，高于合同价格4.9%的贷款利率。即83万元的装修合同需要在5年内每月支付装修合同款1.2万元；如果合同价103万元的首付款是40%，30年后付清，每月约3200元。据综合计算，前五年的月供应量约为15000元。

增城的一位房地产经纪人告诉《国家商报》，在政策价格限制下，增城的大部分一手建筑都是以双重合同的形式签订的。

增城的时代启示录和时代廊桥项目使用双重合同和捆绑停车位出售。除了双重合同，买家还必须以11万到13万元的价格购买停车位。停车位需要支付25%的首付款，其余资金需要在2年内付清。

与玫瑰国际在该领域不同，《时代启示录》的装修合同款项需要在一年内付清。以85平方米为例，合同价为101万元，装修合同款为44万元，装修合同款为44万元，需要每三个月偿还一次。装修合同也可以选择5年期的贷款，需要支付高达16%的年利率，也就是说装修合同中的贷款是22万元，需要在5年内支付10万元的利息。

在接受记者采访时，一位未透露姓名的增城购房者表示，市场上充斥着这种双重合同，虽然很无奈，但还是有必要选择接受这种签约方式。

购房者的风险增加

对于双承包的混乱局面，中原地产广州项目总经理黄桃告诉记者，双承包是当前市场条件下的无奈选择。该政策规定了预售许可和价格限制，开发商需要出售房屋，这是当前市场的过渡行为。

在接受《国家商报》采访时，一位不愿透露姓名的知名房地产专家指出，双重合同无疑是市场上的坏消息，统计数据不能反映市场的真实情况，不利于政策调控的良药。

与此同时，购房门槛大大提高，这给首次购房者和那些只需要买房却缺乏经济实力的人带来了压力。

专家指出，申报价格与实际价格相差很大。如果没有达到备案价格，预售证书将不会被签发，这将使变相掩盖合法化。表面上看，市场成交量在萎缩，但实际上，市场供应量在减少，影响了实际的市场供应量，更多的需求受到抑制，从而为未来房价的大幅上涨埋下了隐患。

广东律师事务所陆律师在接受采访时指出，开发商与购房者签订的《购房合同》和《装修合同》是合法有效的，但购房者在签订双重合同时存在很大的法律风险。

如果未来的买家需要退房，他们只能按照购买合同退房，装修合同能否全额退款将面临很大的风险；此外，在未来出售房屋，基金，装修合同将被视为增值部分，更多的税费将不得不承担。