负债趋高盈利走低 东方资管掌控2年上海证大“雪上加霜”

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每一个记者吴若凡，每一个编辑曾建辉

上海证大(00755)，长期以来没有受到市场的关注。由于其大股东香港恒盛发展有限公司(恒盛房地产开发有限公司的全资子公司，以下简称恒盛公司)最近出售其股份，再次引起市场关注。回顾上一次上海证大引起市场的极大关注，可以追溯到2010年，也就是七年前。同年2月，它以92.2亿元的价格赢得了上海外滩8-1金融地块，创下了上海房价的新高，一度被外界解读为“蛇吞大象”。

随后，2009年，营业收入仅22亿港元左右的上海证大，在巨大的资金压力下，引进复星、绿城等企业联合开发外滩王迪项目，并通过向soho中国出售项目股份引发纠纷。

与上海证券大学近几年的财务报告相比，《商业日报》记者发现，以2014年为界，公司的资产负债率逐年上升，而盈利能力却在下降。

“蛇吞大象”的后遗症

根据风信息的数据，上海证大在2014年、2015年和2016年的净利润分别为-4.38亿港元，-9.57亿港元和-10.35亿港元，2017年上半年的净利润亏损了2.1亿港元。"这说明业务能力不好."对此，资深房地产人士薛直言不讳地表示。

2014年显然是特殊的一年。此前，上海证大“一路疯”:2010年2月，它以92.2亿元的创纪录价格赢得了上海外滩8-1地块；2013年，他前往南非约翰内斯堡，以10.61亿南非兰特(约8.38亿港元)收购该项目；2014年初，中冶南京下关高价土地以11.94亿元的最高价格被收购。

“吞蛇吞象”所带来的压力反应立即出现在上海证大的负债上。财务报告显示，2014年末、2015年末、2016年末和2017年年中，资产负债率分别为70.47%、78.22%、84.59%和85.83%。

在此期间，2015年2月7日，戴志康以12.507亿港元的总价格将他和他的女儿持有的上海证大42.03%的股份正式出售给中国东方资产管理(国际)控股有限公司(以下简称东方资产管理国际)。

根据中国东方资产管理(国际)控股有限公司2017年公开发行公司债券的招股说明书，2015年上海证大产生的利润计入(东方资产管理国际)，终止经营年度利润为13.97亿港元；于二零一六年，上海证大被分类为联营公司前产生的利润计入(东方资产管理国际)，终止经营的年度利润为-12.87亿港元。

以上说明显示，2015年，东方资产管理国际将上海证大的资产归类为待售资产，2017年9月1日，东方资产管理国际将上海证大的股权归类为“可供出售投资”。

在这方面，一位要求匿名的会计分析师告诉《国家商报》，从字面上讲，这可能反映出东方资产准备出售这部分股权。

关于上述公司债券规范所涉及的投资收益和未来后续计划，国家商报记者致电股东之一东方资产管理公司国际信息披露负责人陈林，对方表示他只负责财务，对该证券公司的事务并不清楚。建议记者直接询问证券公司。随后，记者致电中国东方资产管理有限公司北京总部，接听电话的总机明确表示不接受媒体采访，然后挂断了电话。

38.6亿港元将在一年内偿还

根据上海证大2017年上半年的财务报告，商业地产和酒店业务占很大比例。根据风能数据，在225亿港元的总资产中，发展中的物业和已完成的待售物业高达100亿港元。对此，一位券商分析师告诉记者，对于这样规模的公司，结合房地产开发类型，库存比例偏高。

国际房地产资产管理有限公司和战略管理集团的联合创始人黄立冲告诉《国家商报》，持有的土地库存需要大量资金来盘活，但商业地产和酒店产生的现金流不足以盘活。这主要是因为这类资产的回报期很长，除非整体出售，否则对公司的现金流没有帮助。如果公司有更多的债务，它需要额外补贴这些商业地产。

此外，风能数据显示，今年上半年，在销售费用、管理费用和财务费用三项费用中，仅财务一项就占营业收入的31.92%。“财务成本高表示借款成本高，而成本高表示公司项目周转慢，因为投资时间越长，需要的持续借款资金越多，财务成本就会增加。”经纪分析师说。

与此同时，今年上半年，证大的总资产周转率仅为0.03，速动比率从0.79降至0.50(近三年风(wind)数据)。黄立冲说，速动比率指的是流动资产与流动负债的比率。如此低的价值表明支持流动负债的资产不足，这进一步表明其偿债能力不强。

根据2017年半年度报告，上海证大的综合贷款和贷款约为86.37亿港元，其中38.6亿港元应在一年内偿还，47.77亿港元应在一年后偿还。在现金流量方面，除投资活动产生的净现金流量外，上海证大的经营活动和融资活动产生的现金流量均为净流出。

在资产和负债方面，截至2017年上半年末，上海证大总资产为225亿港元，总负债为194亿港元，资产负债率为86%。

根据财务报告，上海证大在2014年至2017年中期报告中的营业利润率和毛利率均为负值。例如，营业利润率分别为负5.11%、负18.60%、负18.76%和负21.32%(风能数据)，这在香港股市上市的房地产企业中是罕见的。黄立冲表示，如果是一家盈利的港股公司，利润率不能为负，这意味着其主营业务继续亏损。

黄立冲直言不讳地说，证大一直把商业地产视为感情和“艺术品”，怎么能不赔钱呢？

薛表示，上海证大原有的土地储备是不错的，关键是企业的财务状况不容乐观，尤其是现金流。如果上海证大这次“拥堵”，这是一个启动外部融资、平衡资产负债表和缓解金融压力的机会。

编辑朱昱