昔日外滩“地王”上海证大：“剥离三四线”战略 错失发展良机

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每个记者程程吴若凡每个编辑曾建辉

"即使你有勇气做另一项卓越的工作，你也可能无能为力."这是戴志康对证大喜马拉雅中心的评价。

事实上，从上海外滩8-1号和南京下关的高价位土地，以及上海和南京喜玛拉雅中心、上海和南京滨江大拇指广场等仍在进行中的项目来看，上海证大的板块上不乏地理位置优越的地产，其资产应该充满了色彩。

但令人尴尬的是，近年来，上海证大不仅新增项目不多，而且还多次被贴上“卖、卖”的标签。除了最终转让外滩项目和南非智慧城市项目的全部股权外，上海证大还逐步剥离了三、四线城市的一些产业。

上海认证大连失去3年

上海证大2017年半年度报告显示，本期营业收入为7.44亿港元，同比增长32%；母亲应占纯利为亏损2.1亿港元，较去年同期亏损5.38亿港元减少57%。

尽管营业收入大幅增加，净亏损大幅收窄，但《国家商报》记者在上海证大2017年半年度报告中发现，这一变化主要是由于销售和营销费用以及行政费用大幅减少。此外，其在合资企业利润中的份额大幅增加，达到约1.74亿港元。显然，上海证大亏损的缩小与其主营业务关系不大。

根据上海证大近几年的财务报告统计，《国家商报》记者发现，上海证大2012年实现净利润5.55亿港元，再创新高后，净利润一路下滑，2014年首次出现亏损。于该年度，回报母亲的纯利为亏损4.38亿港元、2015年亏损9.57亿港元及2016年亏损10.35亿港元，显示连续三年亏损。

对于持续亏损，上海证大多次将其归因于“借款增加导致财务费用增加”、“营业额和毛利不足以弥补费用支出”。

根据其2017年半年度报告，上海证大的综合贷款和贷款约为86.37亿港元，其中38.6亿港元应在一年内偿还，47.77亿港元应在一年后偿还。但在现金流量方面，除投资活动产生的净现金流量外，上海证大的经营活动和融资活动产生的现金流量均为净流出。截至报告期末，其现金及现金等价物仅为10.27亿港元。

资产负债方面，上半年上海证大总资产达225亿港元，总负债194亿港元，资产负债率为86%。

融资成本高、资产负债率高、现金流紧张、债务偿还压力连续几年严重制约了上海证大的发展。

错失发展机遇？

《国家商报》记者询问了上海证大近几年的财务报告，发现上海证大过去五年的营业收入一直保持在11亿至23亿港元之间。然而，销售项目的缺乏限制了上海证券交易所的大规模扩张。

根据上海证大2017年半年度报告，目前经营收入为7.44亿港元，主要来自上海、南京、南通和海门的住宅项目销售收入，以及上海和南京部分物业的租金收入。

记者进一步梳理了上海证大近几年的年报，发现发展战略和市场节奏的错位直接导致其一再错失发展机遇。

上海证大在2016年年报中表示:“继续以上海、南京为重点发展区域，稳步深入发展一、二线城市，逐步剥离三、四线城市产业。”在其2015年年报中，上海证大也发表了类似声明。基于上述策略，储备项目是上海为数不多的项目之一，三、四线城市的资产正在逐步出售。

值得注意的是，自去年下半年以来，房地产市场去库存化政策的效果已经逐渐显现，许多三、四线城市的房地产市场已经引人注目。然而，上海证大显然没有抓住去库存化带来的市场机遇。

“上海证大剥离三、四线资产的策略过于保守，也使其错过了新一轮城镇化下的红利效应和发展机遇。”易居研究中心的研究主任严跃进告诉《国家商报》。

严跃进认为，在过去的几年里，房地产企业更多的是依靠高周转率来做大规模的房地产，而像上海证大这样只坚持用精品和感情来做房地产的企业，很可能会被市场淘汰。“如果不改善城市布局和投资策略，企业的后期发展将面临更大的压力。”严跃进说。

编辑朱昱