三四线城市房价“走强”难以持久

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本报记者郑伟报道

虽然一线和二线城市的房价正显示出下降的迹象，但三线和四线城市的房价仍在继续上涨。

日前，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变化情况，显示一、二线城市房价同比增幅持续下降，一线城市房价环比下降。三线和四线城市逆势而上，成为房价上涨的主要力量。

同时，从房价涨幅排名来看，三、四线城市的房价涨幅仍然相对较大。根据数据显示，6月份，在70个大中城市中，新建商品房增幅超过1%的城市有20个，二手房增幅超过1%的城市有14个，基本上都是三、四线城市。

那么，三、四线城市能否继续这种上升趋势，将成为下一个房地产的主要吸引力。

房地产市场的“强势”因素

记者发现，早在去年年中，受一、二线城市需求外溢的影响，周边三、四线城市房价已经上涨，不少城市商品房价格翻番。今年以来，房价上涨已经成为普遍现象。

根据穆迪最近发布的“中国房地产市场焦点”报告，中国三、四线城市房价连续七个月环比上涨，平均涨幅高于一、二线城市。

记者随后在链家网、58城、Jiji.com、安居客等平台上查询了近期的房地产价格数据，发现各省市的三、四线城市房价都有不同程度的上涨，证实了上述报道的内容。

“三、四线城市的房地产实力反映了中国经济的增长。二是高房价在一、二层的传导效应。第三，它显示了投资萧条的价值。第四，城市化效应继续释放。”甘肃省委党校经济社会发展研究所所长张建军在接受《中国产经新闻》记者采访时指出。

中国人民大学崇阳金融研究所研究员刘颖在接受《中国产经新闻》采访时也指出，三、四线城市“复活”的主要原因是中国正在大力推进的供给侧结构性改革的去库存化，以及近年来房地产住宅投资减少导致的短期需求增加和供给减少。我国明确提出要“有序消化房地产存量，注重解决区域性和结构性问题”。地方政府也出台了相应的去库存政策。随着城市化进程的推进，政府企业采取了许多措施来促进三、四线城市的“去库存化”，而需求的上升导致了双升房价和交易量的状况。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也向《中国产经新闻》记者强调:“目前的去库存效果不错，但一些城市开始从去库存转向补货。”因此，近期各地房价快速上涨的一个非常重要的原因是库存规模明显不足。”特别是，各省中一些经济实力第二或第三的城市将有更大的购房需求，这也将使这类领域面临更大的风险，即在去库存化的同时避免地方价格泡沫风险。

综上所述，价格上涨趋势逐渐从大城市向小城市扩散，这与需求溢出和不同的政策控制等因素有关。

补偿性市场难以维持

那么，目前的补偿性增长趋势能持续多久？与一、二线城市截然不同的三、四线城市未来的发展方向是什么？

严跃进告诉记者，三、四线城市活跃的市场呈现出一个新现象，即三、四线城市改善的需求被积极释放，这与三、四线城市突出的区位优势有关。因此，类似的情况不仅仅是由房地产投机或去库存造成的，而是根本原因在于积极释放购买住房的合理需求。类似需求的释放将保持市场热度，预计交易至少在今年下半年将处于高位。到明年，预计需求的可持续性将相对减弱，交易和价格将下降。

对此，刘英也认为这种情况不会持续太久。原因有三:第一，中国的房地产必须从不同的区域来看待。由于中国幅员辽阔，我们不能将中国的房地产视为一个统一的全国房地产市场。我们不仅要区分一、二线城市和三、四线城市，还要具体分析三、四线城市。少数三、四线城市房地产存量少，人口净流入，增长潜力大，将继续弥补价格上涨。然而，对于房地产存量大、人口净流出、增长潜力小的三、四线城市来说，在所有的去库存手段都用光之后，这种补偿性增长不会持续太久。

此外，据不完全统计，自去年“9·30”以来，全国已有60多个市县出台了各种房地产调控政策。一、二线城市房价同比增幅持续下降，也反映出当前房地产市场调控政策的力度。然后，一旦最严格的监管深入到这些热门的三、四线城市，它们的市场将不可避免地逐渐降温。

住房和城乡建设部住房改革专家委员会副主任顾云昌认为，总体而言，2017年是房地产市场降温的一个过程，即房价涨幅有所回落。如今，一线和二线城市处于领先地位，三线和四线城市的房地产市场可能会在晚些时候进入冷却通道。

从这个角度来看，目前三、四线城市的补偿性增长是阶段性的，恐怕难以持久。

在内部，有两个层次的差异

据了解，一、二线城市的去库存任务已基本完成，三、四线城市正在承担重要的去库存工作。但是，应该注意的是，三、四线城市的房地产市场也存在“冰与火”的现象。一方面，库存高，另一方面，库存不足。

记者还发现，许多城市的房地产市场价格上涨，是因为它们位于热门的一、二线城市附近，或者位于同一城市群，这是由溢出效应拉动的，因此许多地方确实有高库存。张建军说，随着经济趋势的发展，出现了分化，从而形成了一、二线房地产压力大、三、四线城市房地产出现问题的基本格局。中国的房地产危机可能会在一些房地产开发严重过剩的三、四线城市率先爆发。

为此，一些分析师建议，三、四线城市的房地产监管不仅要精确，还要灵活。具体来说，就是要进行准确的分类和规范，因地制宜地实施政策，防止价格过度上涨。严格抑制投机，仍然需要加强对大部分高库存的三、四线城市的支持。同时，应严格避免土地供应中的短期行为，加强土地供应的节奏和长期发展。

张建军还向记者建议，要加大房地产租赁市场的发展力度，严格遏制房地产市场的过度投资，重视房地产市场的风险和隐患，加大房地产投资市场交易的税收调整力度，彻底扭转房地产市场过度投资的错误方向。

另一方面，“根据目前的销售节奏，预计今年下半年，一些三、四线城市实际上将面临库存不足的风险。”因此，在第四季度，预计一些三、四线城市也将需要积极供应土地。”严跃进向记者指出，去库存周期的最佳时间实际上与正常的房地产销售周期有关，一般为12个月。所以类似的消化周期基本上是合理的。当然，在当前的市场分化中，有必要警惕城市和郊区的去库存化周期之间的明显距离，而类似郊区的库存规模仍然是一个相对较高的风险。

严跃进进一步强调，从去库存的角度来看，省会城市周边的三、四线城市更擅长去库存，与南京周边的镇江、芜湖相似，但实际库存已经处于减少状态。这些城市的去库存化效果值得肯定，但控制房价的压力也开始加大。

需要注意的是，如果商业银行出现收紧贷款的迹象，这与商业银行贷款规模相对较大有关。如果贷款额度吃紧，具体贷款会有紧缩的做法。然而，事实上，真正影响购房的主要是首付比例。目前，大部分三、四线城市的购房信贷首付比例相对较低，主要是20%，因此去库存化仍有积极作用。对于这种市场，预计去库存效果仍会更好。阎跃进接着说道。

为此，刘英建议“最重要的是深化体制改革，在减少库存的同时提高城市竞争力，发展宜居、宜业的城市，提高城市综合竞争力，吸引人口流入。”在供需旺盛的情况下，房地产市场正健康稳定地发展。”