美国人做了什么？竟然让房租价格不再上涨了

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自金融危机以来，将近十年过去了。在此期间，美国房屋的租金缓慢而稳定地上涨。然而，根据租吧最近发布的一份报告，美国房屋的平均租金最终可能会在7月份止于每月1350美元，环比增幅仅为0.1%。

美国各地的房租仍在稳步上涨，但增长已经放缓，幅度相当大。根据雅迪矩阵(yardi matrix)的最新数据，今年7月，全国房租环比仅上涨0.1%，同比仅上涨2.6%。

在很大程度上，全国房租增长放缓是由于过去一年新公寓涌入市场，以及预计到2017年底将有数千套公寓投入市场。据预测，今年将是过去20年来公寓建设增幅最大的一年，有近34.7万套新公寓进入市场，比去年增长21%。

图1:全国平均租金水平

对于读者来说，这并不奇怪，因为在过去的几个季度里，特别是在纽约和旧金山，针对千禧一代的价格异常高的公寓租金一直很低，这已经成为我们经常谈论的话题。以下是一些最近的例子:

公寓销售额暴跌20%，纽约的房地产泡沫破裂；

上市时间延长，折扣增加。纽约的房地产价格在第四季度暴跌；

价格调整正在进行，旧金山的房屋销售已经跌至2008年以来的最低水平；

商业领域的房屋租金首次下跌，房地产经理警告称，衰退即将来临。

正如我们几个月前指出的，毫无疑问，像几乎所有的泡沫一样，停滞不前的房租上涨是由多种因素造成的大规模多家庭住房供应泡沫的表现，包括房地产开发商的低借贷成本。

根据下图，在建的多户住宅数量处于历史最高水平，比之前的泡沫峰值高出40%。

图2:多户住宅建设正处于历史最高点

然而，尽管租金上涨正在放缓，住房建设也在发挥作用，但其影响仅限于少数市场。正如租咖啡馆指出的，64%的新住房供应只出现在美国前20大城市。因此，今年迄今表现最差的租赁市场也是最昂贵的租赁市场，也是吸引新开发项目资金最多的市场。

即将进入市场的公寓不仅降低了全国的平均租金水平，还让美国历史上最昂贵的市场变得更便宜。雅迪矩阵(yardi matrix)高级分析师道格雷斯勒(Doug ressler)表示:大量公寓进入市场对所有租房者都有好处，尤其是那些在租金较高的地区租房的人。更多的公寓意味着更多的选择。最终，租房者有了更多讨价还价的筹码。

比如曼哈顿。长期以来，纽约市区一直是中国最昂贵的地区。然而，由于最近租金同比下降了3.1%，住房存量巨大，这一地区不断增长的人口逐渐能够在这里居住。2017年，超过7000套公寓进入市场。目前，这一地区的租金为4 054美元，大大低于年初的4 154美元。

雷斯勒说，由于大量新公寓进入市场，一些社区被迫提供大量设施，以保持竞争力。他说:这些新公寓所在的社区通常都配有高档设施，包括全天候健身中心、瑜伽馆、屋顶农场和宠物水疗中心。有些地方甚至提供折扣，如一个月的免费租金或免费健身会员卡。这些优惠不限于特别受欢迎的市场，如纽约或旧金山。明尼阿波利斯租赁市场以及纳什维尔和奥兰多有许多新的顶级公寓。

图3:租金同比下降的美国城市

与此同时，在就业市场更加繁荣、整体支付能力更强的地区，租房需求仍在增长，资本投资的缺乏正推动租金大幅上涨。

德克萨斯州的米德兰就是一个很好的例子。去年，德州新增就业岗位超过31.9万个，失业率创下历史新低。米德兰是该州失业率第二低的城市。6月份，只有3.5%的居民失业。在过去的几年里，健康的经济形势导致了人口的大幅增长。自2010年以来，已有超过25，000人迁移到该地区。公寓建设已经跟不上人口增长(以及随之而来的租金需求的增加)，这使得城市的租金飙升。如今，米德兰的月平均租金为1180美元，比去年同期上涨了18.1%。附近的敖德萨也遇到了类似的问题。在过去的一年里，这个城市的房租上涨了13.4%，7月份达到了1013美元。

最后，以下是2017年7月底美国10大最贵和最便宜的租赁市场。毫不奇怪，纽约和加州仍然是最昂贵的租赁市场，而南部和中西部市场仍然是最便宜的租赁市场。也许这就是为什么所有关于美国移民的研究都表明，大量的人从高租金的城市搬到低租金的城市。(双刀)

图4:租金最高和最低的前10个城市(截至2017年7月)