房企还能扛多久？一场楼市的PK悄然打响！

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人们常说“竹外有三两朵桃花，而鸭先知在泉水中取暖。”房地产企业无疑是房地产市场的有先见之明的投资者，那么他们目前的情况如何？未来的趋势是什么？掌握这些对我们将来买房会很有帮助。

在2016年秋季开始的新一轮房地产调控中，受伤最深的无疑是房企。债券、股票、海外、银行外包和其他借款方式都被铐上了手铐！一般来说，房企的主要借款方式如下:

1.国内贷款:2017年第一季度末，贷款余额为1.41万亿元，贷款资金不能用于征地；

2.股票融资:主要是ipo融资和再融资。自2010年以来，只有两家房地产企业成功上市，再融资已经收紧，因此资金不能用于土地收购。

3.利用外资:2016年，利用外资140亿元。自2017年第二季度以来，国家发展和改革委员会收紧了对海外债券发行的审批，从海外借款的渠道有限；

4.债券融资:自2016年11月以来，债券融资也受到严格限制。今年1-5月，住房企业信用债券同比下降75%。

读完以上数据，我相信你的第一反应是房地产企业的好日子即将结束。如果不够直观，让我们看看另一组数据。2016年，136家a股房地产上市企业负债总额超过4.92万亿元，同比增长10139亿元。

在这种资金短缺的情况下，房地产企业该怎么办？

一般来说，房企收到的钱主要用于征地和建房。

以下是过去一年房地产开发投资的增长率

从上表可以看出，开发投资在今年4月达到峰值，此后开始下降，在7月达到新低。房地产开发投资可以理解为项目投资。一般来说，当房地产市场降温时，新房价格会更便宜，而房企建房的意愿也不强，这反映了房价的阶段性调整。

以下为1-7月房屋企业征地面积增长率图表

征地面积可以理解为房屋企业的征地面积。从图中可以看出，自5月份以来，房企的征地热情一直在高涨，1-7月份的增幅高达11.1%。

这样看很有趣！

在资金紧张的背景下，房地产企业的开发投资迅速收缩，但征地情况丝毫没有减少。这说明了什么？

1.房地产开发投资是一个短期指标。当房地产市场在短期内降温时，它往往会下跌。

2.房地产企业完成征地后，只能通过规划设计、审批手续、建设、预售、竣工验收、交付等程序出售，期限一般为3年。

房地产企业拿地的原因肯定是预期未来房价会上涨，而这个时间点是三年后，这可以理解为房地产企业在限购、限贷、限售和限购背景下的一场赌博，或者是未来房价预期的一场pk！

第四个限制是控制房价上涨，而房地产企业的pk是未来三年房价会上涨，那么房价真的会上涨吗？

在开发商眼中，他们对三年后房价上涨的逻辑持乐观态度:

1.大城市的土地供应在10年内不会有很大变化，居住用地仍然非常稀缺；

2.地方财政对土地的依赖在10年内难以改变；

3.中国的城市化进程已经进入五分之三左右，城市化在10年内难以改变；

4.租房和买房的区别太大，居民很难在10年内改变买房意愿；

以上几点加起来使房地产市场像春天一样。如果你按它，它会掉下来，如果你放松，它会反弹。

通过最新数据，我们可以发现，尽管调控不断，居民购房的热情并没有减弱。居民住房贷款从5月份开始下降，7月份开始反弹，占44.45%，其中近一半当然是三四线楼市贡献良多，这表明楼市调控已经接近一年，但购房预期并没有完全逆转。

中国的房地产市场总是涨多跌少，每次下跌都是政策控制的结果。对于地方政府来说，这无疑是房价上涨的希望，而购房人则希望房价上涨。地方财政收入需要房价上涨。此外，房价也能反映一个城市的竞争力。但是，在未来“抑制资产泡沫”和“房价逐月下降”两个要求下，地方政府不会太“任性”。

最近，长沙放宽了对大学及以上学历人士购房的限制，大学及以上学历人士购买第一套房不受任何限制，引发了新一轮抢人大战。将来，越来越多的城市肯定会效仿。我们不能把它们理解为调控政策的放松，但如果越来越多的城市加入进来，这肯定会有利于房价。

对于未来，小白的观点是，房价很难在长期达到峰值，这也是房地产企业告诉我们的信息。只有在人口红利、经济基本面和城市化进入中后期的约束下，物价涨幅才会见顶，即不可能大幅上涨。

根据城市化理论，中国已经经历了从农村到城市、从小城市到大城市的阶段，现在和未来都将经历大城市向郊区即卫星城市扩散的阶段。

更明显的是深圳——东莞和中山；北京——雄安、通州；上海-苏州、无锡、南通等。大城市的向外延伸不仅是这些城市的机遇，也是城市房价的机遇。