卖房赚钱越来越难 房企布局产业地产渐入高潮

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在空传统房地产市场利润萎缩的背景下，住宅企业纷纷转型寻求新的利润增长点。工业地产与实体经济密切相关，因其在提升土地工业价值、促进产业结构转型升级和推进城市化发展中的重要作用而得到政府高度支持，也成为住宅企业转型发展的新出路。

近年来，专注于工业地产的华夏幸福(600340)和天安(香港股票00028)保持了两位数的年平均利润增长。过去，擅长住宅开发的保利、万科、碧桂园(港股02007)也频繁涉足工业地产，涉及的业务包括科技产业、健康养老和特色城镇。

顾名思义，工业地产与各个领域的子行业密切相关。与传统的住宅企业发展模式相比，它有哪些特殊的运作模式？9月26日，由《商业日报》主办的第七届中国价值地产年会邀请了房地产企业家、核心高管、资本人士等行业嘉宾，开启了一场备受关注的价值盛宴。与此同时，2017年中国城市价值白皮书将由国家商报与中国指数研究院联合发布，在白皮书中可以找到关于工业地产的各种问题的答案。

合作和并购的浪潮

工业地产以房地产为平台，以工业为主体，以金融为支撑。与传统房地产不同，它需要整合房地产资源、产业资源、区域资源和社会资源，从简单的开发商转变为土地经营者、城市经营者、产业经营者和物业经营者，注重高端产业链的集聚。

与传统房地产“售完走人”的高周转率模式相比，工业地产需要长期投资，更难发展，涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，进入门槛不低。此外，在工业地产领域，大多数开发商都是“新手”。为了更好地控制这种“技术活动”，他们经常选择在工业发展领域有更多经验的合作伙伴进行合作。例如，华润置地(香港股票01109)与中兴通讯的合作，双方将依托华润置地丰富的工业资源和中兴通讯在技术、通信、物联网领域的影响力，重点关注工业地产和特色城镇，推动未来城市原型体验中心的落地；较早试水工业地产的协鑫集团，通过与蒂奇控股建立合资企业，实现了工业地产的发展，后者在科技开发区有相当的经验。

据中国指数研究院统计，自去年下半年以来，通过并购进入工业地产已经成为许多房企的主要布局方式。其中，首批20亿股投资益达中国(香港股票03639)，规划京津冀，绿城阳光以26.8亿元获得中投发展94%的股份。

除了在中国的合作，一些房地产企业也将目光投向了海外。2017年7月14日，物流地产巨头ProLogis宣布接受中国财团以每股3.38新加坡元的价格收购，估值约160亿新加坡元(约116亿美元)，其中万科集团持有21.4%的股份，是主要股东。

易居智库研究总监严跃进认为，工业园区的发展是一项相对专业化、综合性的工作，选择合作模式可以实现优势互补，在合作过程中促进产业发展思路更加清晰。

“轻拿重放”的运作模式

随着住宅企业聚在一起规划工业地产，这个领域已经从蓝海变成了红海。在此背景下，张江高科技(600895)、益达中国、蒂奇协鑫、天安数码城等。，已经将工业地产的运营模式从重地产转向轻、重并重，这也是工业地产转型升级的一种重要模式。

2016年，亿达中国积极转型为轻资产。今年上半年，亿达中国共有24个委托经营管理项目，总委托经营管理面积约286.6万平方米。

对于未来轻、重资产规模的愿景，亿达中国首席财务官马岚公开表示:“轻资产是重资产的先导。”当我们去一个地区时，我们想先做轻资产，然后等到顾客和政府认可这个品牌。之后，我们将投资于大型资产。”

张江高科技的转型路径是通过科技地产开发商、产业投资者和创新服务提供商向“新三大业务”的转型。张江高科技逐步改变了以往以工业地产开发经营为主的“高投入、重资产、慢周转”的模式，转变为“股权化、证券化、品牌化”，寻求技术地产与工业投资业务的协调发展。

房企进入工业地产的原因是什么？工业地产未来应该如何运作？欲了解更多信息，欢迎报名参加9月26日由国家商报主办的第七届中国价值地产年会，届时将发布《2017中国城市价值白皮书》。