玩转产业地产开发 华夏幸福、北大资源尝到甜头

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房地产的黄金时代已经过去，新的股票时代已经正式到来。越来越多的房企试图摆脱“开发商”的标签，将自己定位为城市运营商，这意味着房企的盈利模式正在发生变化。

在新股票时代，工业地产被视为另一个新的利润增长点。与住宅和商业项目相比，工业地产由于开发和运营周期长、盈利能力弱而遇到障碍。然而，随着近年来华夏幸福(600340)、招商局蛇口(001979)、北大资源(港股00618)等房地产企业的重点布局，逐渐成为重要的利润来源，工业地产的价值不断被挖掘。

中国指数研究院发布的《中国工业房地产市场发展年度报告》显示，自2016年下半年以来，各行业“十三五”计划全面启动，智能化、创新化、网络化、转型升级成为工业发展的关键词，也预示着未来的发展方向是房地产与工业的融合。

构建产业集群拉动收入

9月16日，华夏幸福发布公告，获得湖北省团风县工业新城ppp项目。从交易价格看，工业发展服务费占项目新增投资的45%。

作为工业新城的运营商，华夏幸福从固安工业园的第一个项目到建设成熟的工业新城，经过15年的探索，逐渐释放出红利。

根据华夏幸福披露的2017年上半年业绩，工业新城开发建设收入占总收入的88.76%。销售额696.2亿元，工业新城销售额646.03亿元。此外，上半年新增投资运营园区222个，新签投资约731.5亿元。

去年年底，北京大学资源中心提出了一个新的五年战略，其重点是建立一个集生产、教育和研究为一体的工业生态系统。北大资源相关负责人告诉记者，目前，北大资源以科技、健康、文化创意和科教为产业支撑点，符合产业共生优势，带动产业链集聚效应。

与华夏幸福和北大资源相比，远洋运输集团(港股03377)进入市场较晚。据了解，密云元阳云谷智能核心R&D工业园是元阳集团第一个测试水产业房地产的企业，通过创建智能制造创新中心，提供智能制造公共技术服务平台和龙头企业，形成产业集群。去年下半年以来，远洋运输集团先后与重庆九龙坡区政府和湖南湘江新区实现了战略合作。

必须摆脱传统的房地产开发思维

工业地产主要包括工业园区、科技园、商务园区、商业物流园区及相关生产设施。明远房地产研究院副总编辑艾振强在接受《商业日报》采访时表示，由于工业地产的客户面向企业和政府，产品标准高，开发难度大，此外还涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等问题。

在工业园区，建立产业链非常重要。《国家商报》记者从华夏幸福获悉，华夏幸福工业园以打造产业集群为重点，通过与华为集团等企业的深度战略合作，推动产业链上下游企业的集聚。

在生产与城市发展一体化的实践中，北京大学资源盐城项目还计划引进北京大学科技园和方正软件技术学院，并计划建设一个集高科技R&D、教育、办公及配套设施于一体的文化产业功能区。

然而，从工业地产的盈利模式来看，艾振强分析认为，工业地产最常见的运营方式仍停留在租赁阶段，相对简单，另一种是通过物业运营和资产融资。

北京大学资源负责人坦言，工业园区正面临着产业定位不清、同质化严重的现象。此外，走传统城市建设的老路也很容易。此外，园区投资盲目随意，缺乏必要的产业资源支撑和投资运营能力，导致各类企业无所不包地进入园区。企业质量参差不齐，无法形成良好的产业氛围和集聚效应，不利于园区的长远发展。

北京大学资源相关负责人强调，工业地产的运营必须改变传统的地产开发思路，在园区的运营中投入必要的毅力和耐心，避免后期因管理不善导致的行业衰退。