北京新楼盘入市不温不火 别墅、类别墅去库存

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据链家研究所统计，9月第三周，北京二手房市场成交量下降8.3%，平均成交价格下降1.8%。自8月以来，环比数据显示，交易量和平均交易价格均处于下降通道。

至于新房，自9月份以来，北京市建设委员会已经公布了14处已获得预售许可证的房产。据《中国证券报》记者统计，本月获得预售许可证的新楼大多分布在五环路以外和远郊地区，如昌平、平谷、顺义、密云、大兴、门头沟等，大多是别墅或别墅，如重叠和跃层。《中国证券报》记者在走访昌平、大兴等几个近期开放的项目时发现，由于今年许多调控政策的限制，特别是3.17政策的影响，找房子的人数较往年有所下降，别墅和豪宅的交易情况呈现不温不火的态势。

新房销售受到影响

“如果你已经借了按揭，即使你还清了，它也会被视为第二套房。这是今年监管的新要求。”大兴区一位新的房地产销售代理陈小姐遗憾地告诉《中国证券报》记者。

当《中国证券报》的一名记者作为购房者走访该房地产时，他发现房地产调控政策，尤其是今年3月17日出台的差别信贷政策，对新房销售产生了很大影响。

3月17日发布的《北京市关于完善商品房销售和差别信贷政策的通知》规定，居民以家庭名义在本市拥有住房，且在本市无住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住住房的首付比例不低于60%，购买非普通自住住房的首付比例不低于80%。也就是说，只要你有抵押记录，你必须承担至少60%的抵押贷款。

“我们小区新开的楼房是两栋，你要的90平米的公寓还在。如果这是在监管之前，或许只能告诉你5分钟，而所有人都急于提价，可能无法抓住机会。”陈小姐坦言，对于新楼盘来说，首付比例高，加上第一套和第二套的鉴定，已经减少了可以买房的人数。

陈小姐出售的房产位于亦庄开发区。有许多80到100平方米的中小型建筑，也有200多平方米的重叠房屋，价格约为6万元/平方米。记者在房地产中看到，不时有游客在接待室和模型间穿梭。

侯耀宗是一家房地产经纪公司的高级中介，他告诉《中国证券报》记者，目前北京的新楼盘大多位于五环路之外，几乎没有改善的需求属性。该房产位于亦庄开发区，买家主要在附近工作。

“今天，我有两份合同在排队，还有20多份合同在我面前。许多买家都是房地产附近的知名电子商务员工。”陈小姐说:

去库存别墅和别墅

自9月份以来，北京市建设委员会已经公示并取得预售许可证的房产大部分是别墅、豪宅和大型公寓。

《中国证券报》记者将几个房地产项目的预售电话称为买家。与中小型公寓相比，他们只需要一定数量的资产证明。大多数豪华住宅项目必须提交50万元至100万元的房卡安排费，而且查看过程比改善房地产更麻烦。

当《中国证券报》的一名记者参观新机场区的一栋新别墅时，工作人员多次表示，他们需要预约才能进入售楼处。当记者联系到在项目第一阶段进入售楼处之前已经预约好的销售人员时，销售人员并没有过多介绍房地产情况，而是反复询问记者购买资格、资产能力和家庭情况。

“对于别墅、书库和跳楼来说，买家的实力是最重要的。许多购房者有能力全额支付。”资深买家严告诉记者，一些高端销售部门甚至有大数据分析系统，可以准确分析和判断目标群体。

相关统计显示，在过去的10周里，北京的别墅销售数量从每周45套到100套不等，平均交易价格从4万元/平方米到5万元/平方米不等。别墅和豪宅的交易情况相对稳定，呈现不温不火的状态。

中原地产首席分析师张大伟对《中国证券报》表示，近期北京新建别墅的增加并不是一种趋势，而是2014年至2015年底北京经济适用房分配新规的结果，这导致一些地块的容积率使用不均衡，部分别墅有可能建成。然而，从长远来看，别墅的土地供应将越来越少。