李宇嘉：多层次和低成本是租赁住房供给的两大任务

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李玉佳

要实现所有人的“居住和住房”，就必须重塑住房供应体系。第十九次全国代表大会报告中提出的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”侧重于供给方面。

最近，围绕培育住房租赁市场，多层次供应的雏形正在出现。除了万科(公园屋)、龙湖(皇冠屋)、链家(自由)等开发商和中介机构开发的长期租赁公寓项目外，“机构房东”(优++、魔方等。)基于互联网的平台如雨后春笋般涌现。

目前，以国有企业为主的“自持地块”租赁项目已成为租赁供应的生力军。此外，互联网巨头(英美烟草和京东)、银联、商业银行等。也在竞争进入租赁行业。例如，基于大数据信用，互联网巨头和银联帮助地方政府建立租赁平台；银行融资租赁项目，投放租户贷款(如建行“住宅贷款”)，搭建网上“租赁融资”整合平台；又如，第一家中央企业租赁房地产信托投资基金(reits)和公寓租赁reits将很快上市。

在政府和市场的共同推动下，在供给方面，房屋租赁确实显示出了“多层次、多主体”的良好开端，而“转售轻租”的住房供给疲软局面有望改变。

目前，租赁的主要需求是2.7亿新市民(2.45亿农民工和2500万大学生租房)和城镇户籍的“无房户”。根据调查结果，这群人需要的是小型和廉租房。以深圳为例，根据连锁地产的统计，80%的租赁交易占家庭收入不到30%(约2500元)，52.7%的租房者月租不到2000元，近20%的租房者月租在1000元以内。然而，今年1月至8月，深圳商品房平均租金为5005元，90平方米以内的公寓供应量比需求量低近20个百分点。因此，共享、城中村和周边租赁成为主流。

因此，多层次供给不仅增加了供给渠道，而且降低了供给成本，提高了供给效率，匹配了租赁需求，最终在政策支持下实现了多渠道保障。

目前，租赁供应方面存在一些问题，最典型的是供应成本上升。虽然长期租赁公寓的居住环境有所改善，特别是在旧住宅区和城中村，消防安全标准有所提高，年轻租户的居住体验也有所改善，但租金也大幅提高。

根据笔者在深圳的调查，在“全租-装修-重租”的总模式下，长期租赁公寓的租金与装修前同类普通住宅相比，无一例外地提高了30%~50%。此外，无论是引入标准化的物业管理，还是公寓运营商提供清洁和维护的流程服务，长期租赁公寓将以更高的租金收回投资。此外，与租户和房东之间的“私人宽松租金”相比，企业租赁增加了运营、税收、财务等成本。虽然有税收优惠和免税，但增加的成本将反映在房租上涨上。

笔者从调查中了解到，住户都想租一套环境好、经验好、引入物业管理和维修流程服务的出租屋，但任何“改善”的考虑都是高成本、高租金。由于缺乏租金支付能力，大多数人仍然选择低租金的考虑，即环境相对较差、经验较差、物业管理不足的租赁模式，如城中村、分摊租金和周边租金。

当然，在新的租赁供应方面，国家政策也考虑到了成本的降低。例如，自2016年以来，全国已有近80块租赁自持土地出售，主要由市级或区级国有企业承担，底价仅为同一地区“招标、拍卖、挂牌”地价的1/10~1/6。国有企业带头，发挥其社会责任，这无疑是降低租赁供应成本的主要渠道。然而，一方面，大城市新增土地供应的可持续性不足，另一方面，新增土地大多位于城市的外围，因此需要考虑供应的有效性。

来自各方的调查显示，对于新市民和租户来说，租房最重要的因素是:是否位于交通便利的地点(如地铁站附近)、租金水平、公共配套服务等。因此，当在外围提供新土地建造出租房屋时，有必要考虑出租供应的有效性。

2011年，中国提出了“建设3600万套保障性安居工程”的战略。随后，调查显示，许多经济适用房项目都建在城市郊区，公共设施难以共享或跟进，甚至沦为“数字项目”，这不仅浪费了土地资源和财政资源，而且住房保障效率低下。因此，我们应该高度重视供给效率。

此外，根据以往的经验，越是强调社会责任，就越有必要确保“投入产出”的平衡。只有这样，我们才能确保租赁供应的可持续性。目前，虽然土地成本有所降低，但考虑到运营和财务成本，新建地块的利润率并不乐观。建议将其中大部分用作引导或示范，以推动社会投资。

此外，基于大数据信用租赁信息平台的“融资租赁”综合银行平台不仅实现了租赁信息和服务的“网上集中”，还具有降低押金、代理费甚至租金等效果。降低租赁消费的成本和门槛。

然而，各地的租赁信息平台仍在建设过程中。它能否取代传统的私人“松租”模式“中介代理——线下服务”，取决于它能否最大限度地集中住房和丰富供应类型；租赁双方能否通过统一的租赁合同和基于大数据信用的租赁后监管，看到降低成本、保护权益的好处；是否能提供人性化和人性化的服务，提高租赁交易的效率。最近，即使配额收紧，主要国有银行仍开始以低利率进行租赁融资。然而，在全社会利率成本上升的情况下，银行能否继续为租赁融资“开一个小火炉”也是一个问题。

今年7月，9个部委下发了《关于加快发展人口净流入大中城市房屋租赁市场的通知》，重点在12个热点城市建设房屋租赁交易平台，在很大程度上降低了租赁成本。目前，考虑到存量的恢复(包括闲置和低效的商业办公室)，大城市的租赁住房供应潜力巨大。

租赁成本高源于供求信息不对称、秩序混乱和供给潜力开发不足。与商品房销售相比，租赁是一个经验丰富的“软服务”行业。租赁平台不仅可以解决信息不对称问题，还可以将政府信用与大数据信用叠加起来解决长期的无序问题。此外，凭借强大的信用降低成本，上市平台可以带来示范效应，而租赁平台将鼓励更多的上市公司在平台上交易，并继续挖掘供应潜力。因此，有必要加快租赁信息平台建设，这是降低租赁供应综合成本的重要渠道。

此外，与新增土地供应相比，加快闲置低效商业写字楼的活力是降低供应成本的另一个渠道。商业办公室的土地价格本来就很低。在“互联网+”的冲击下，待振兴的商业写字楼存量很大，改造成本不高。关键是要突破土地用途管制和分区规划的限制，并跟进公共配套设施。

因此，要加快地方政府与各职能部门的统筹协调，强化主体责任和主观能动性。此外，应鼓励大型租赁企业提高集中度，通过大规模经营降低单位成本，接受分散租赁房屋的标准化流程和衍生服务(房地产投资信托、房屋装修和租户生活电子商务)托管，由大型租赁企业管理、维护和运营委托房屋。在增加租赁供应和可选住房的同时，衍生服务和流程标准化进一步降低了单位租赁交易成本。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱