134家房企存货逾4.2万亿 9大房企存货总计2.3万亿

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在负债超过6万亿元、货币资金为9000亿元的a股住房领域，库存攀升至4.2万亿元。

据统计，《证券日报》记者发现，截至2017年9月底，根据申银万国的行业分类，剔除数据不完整的上市房地产企业，134家上市房地产企业的库存总额超过4.2万亿元，同比增长20%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，近年来，房企新项目的土地成本上升，商品价值上升。与此同时，今年大部分城市控制了限价，房地产企业无法获得理想的预售价格，这减缓了新销售的销售速度。此外，“京沪”对商业项目的限制政策使商业和住宅市场进入了冻结期，一些房企库存较多，成为大量滞销商品。

库存攀升6900亿元

值得注意的是，以万科为首的9家a股房企库存总额为2.3万亿元，占近55%。

对此，严跃进认为，房地产行业集中度进一步提高，销售目标超过3000亿元的房企阵营壮大。更重要的是，在增量市场销售规模增长放缓的趋势下，严格监管带来的市场降温效应将持续。预计行业下一步将进入调整期，房地产企业将更难将库存转化为现金。

据统计，《证券日报》发现，截至2017年9月底，134家上市房地产企业的库存总额为4.2万亿元，同比增长6900亿元，同比增长20%。

其中，库存门槛超过3000亿元的有3只股票，总库存占34%；有6家住房企业的库存在1000亿元至3000亿元之间；有11家公司拥有500亿至1000亿元人民币；有10个从300亿元到500亿元；有29家公司拥有100-300亿元人民币。

据记者统计，截至2017年9月底，万科库存为5505.73亿元，同比增长23%；绿地控股(600606，诊断股)存货4852.38亿元，同比增长13%；保利地产(600048)存货为3924.69亿元，同比增长32%。

对此，有业内人士表示，房企财务报表中的库存指标包括房屋库存、土地储备、建设项目等指标，因此整体库存规模将高于实际居住面积或待售量。然而，严跃进认为，从比例来看，住房库存的规模是较大的项目之一。

事实上，房地产项目的开发周期相对较长，增加库存是合理的。一般来说，房地产企业会预留土地，以满足未来三年的发展需要，这是房地产行业本身的财产。然而，近年来，房地产企业的土地收购成本越来越高，存货的价值也越来越高。此外，由于市场波动、布局不合理、监管政策和企业自身扩张欲望等因素，房地产企业的库存一直处于上升状态。但是，如果消化得当，更多的库存可以提高房地产企业的业绩。相反，如果开发商不能加快项目周转，在高额债务的压力下陷入困境是很有可能发生的事情。

目前，鉴于房地产市场销售在过去两年的蓬勃发展，今年的住房企业将有历史上最高的销售业绩。但《证券日报》记者注意到，仍有不少企业库存周转次数减少，库存周转天数变长，这表明其经营能力和库存管理水平有所削弱，适销对路的项目不多，导致现金回笼缓慢，资金链压力加大，对企业的快速扩张造成了阻力。此外，尽管一些企业的库存增长率较低，甚至库存也大幅减少，这并不意味着这些房地产企业能够健康运行。

库存管理压力增加了

值得注意的是，《证券日报》记者观察到，与去年同期相比，根据数据显示，在库存超过1000亿元人民币的9家主要a股房企中，部分房企库存较低，但库存周转天数非常高。

以首只开盘股(600376，诊断股)为例。截至2017年9月底，根据wind信息，首只开盘股的库存约为1352亿元，库存周转天数为3187天，而1445亿元的招商局蛇口(001979，诊断股)库存为1796天。可以看出，不同的企业有不同的周转速度，在产品形式、资本沉淀规模和运营能力上也存在差异。

事实上，从今年开始，很多城市都制定了限价，很多高端项目的房地产企业因为限价政策很难以高价拿到预售许可证，而低价则牺牲利润，这是开发商不认可的。在僵局下，项目销售周期延长，推高了资本成本，减缓了资产周转。

鉴于此，在过度负债规模的压力下，项目周转率几乎决定了一个企业的生死。一些房地产企业的高管告诉《证券日报》，库存管理是房地产企业管理链中非常重要的一环。如果这种能力弱，库存周转速度慢，流动性差，会影响企业的短期偿债能力和企业的扩张速度。虽然销售规模理论不再是英雄时代，但销售规模高、运营能力强的房地产企业可以获得低成本融资，为企业运营输血。

事实上，2018年之后，债务偿还的高峰期也将到来。届时，如果融资渠道继续收紧，项目周转率仍将下降，这几乎相当于掐住了企业发展的咽喉。

对此，严跃进还认为，在本轮严厉的调控政策下，许多城市的交易量正在下降。商住项目限购后，房企的销售压力将进一步加大，后续的去库存能力也会减弱，资金链也会有一定压力。