千亿房企今年或达17家 跨线后拼的是综合实力

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“如果未来市场规模不达到1000亿，几乎没有资格玩！”2017年，许多中型房企提出1000亿元的目标，只是为了拿到进入下半年楼市的门票。

根据克里的数据，从今年1月到10月，共有12家房地产企业超过1000亿美元。记者注意到，3月份碧桂园(港股02007)、万科、恒大超过1000亿元，之后每月超过1000亿元的企业数量有所增加。与2016年的1000亿房企名单相比，除龙湖排名和万达排名落后外，所有前12名都出现了。同时，招商局蛇口(001979)、新城控股(601155)、徐汇集团、万达等。规模在800亿元左右。据凯瑞分析，今年将有17家企业规模达到1000亿。

明远房地产研究院首席研究员刘策在接受《商业日报》采访时表示，未来两三年内，前30名的门槛将达到1000亿元，市场份额将超过60%。届时，1000亿元将成为房地产企业的救命稻草，只有挽救了他们的生命，企业才有精力去寻找其他利润增长点。

加快征地和推板，以扩大规模

众所周知，目前房地产企业实现快速规模扩张的主要途径是通过招标、拍卖、并购、合作开发和股权交换等方式快速增加项目储备面积。

根据韩毅智库的数据，截至今年9月底，已有160多家房屋企业发生并购，涉及资金超过3300亿元，约占2016年全年的83%。在土地收购方面，中国指数研究院的数据显示，从1月到10月，前10家企业的土地收购总额达到9732亿元，占前50家企业的50.7%。

嘉里分析师朱一鸣在接受《国家商报》采访时表示，由于行业规模有限，未来集中度将越来越大，拥有话语权的开发商将集中在数千亿企业中。

以今年7月新列入1000亿元名单的龙湖为例，根据其2017年中期业绩，今年上半年龙湖获得40块土地，平均底价为5930元/平方米。据《全国商报》不完全统计，今年下半年，龙湖县先后在长沙、天津、嘉兴、佛山、南京、青岛、成都、杭州、重庆等地查获十余起土地案件。

龙湖首席财务官赵毅在龙湖业绩发布会上表示，2017年龙湖征地预算为400-500亿元。然而，据记者不完全统计，龙湖今年收购的土地已经超过800亿元。根据嘉里的数据，龙湖从1月到10月的销售额为1415.3亿元。

不仅龙湖，大多数寻求规模增长的房地产企业都处于加速征地和推盘的状态。Gemdale (600383)于10月31日公布了第三季度报告，今年1月至10月增加了51个项目，前三季度有103个项目同时运营。此外，根据其公布的计划，Gemdale平均每两个月推出约40个，今年最后两个月将推出38个新的。

事实上，从征地到预售审批，开发商的速度正在加快。据一家知名房地产企业的内部人士透露，根据不同的项目，这个周期一般为3-6个月左右。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，过去最慢的时间可能长达18个月。

“如果房地产企业盲目追求规模，导致资金不足、利润严重下降等问题，很容易在追求数十亿的路上被收购。相应地，企业也害怕走错地方。”朱一鸣认为。

进入1000亿元后，它面临着全面的考验

明远房地产研究院首席研究员刘策认为，进入1000亿元门槛的企业具有相对成熟的战略深度。在传统的房地产开发业务中，只要城市布局在结构上是平衡的，就可以实现快速增长而不冒很大风险。但为了实现2000亿元、3000亿元甚至更多的目标，他们需要尽快寻找新的利润增长点，迅速做大做强，如房地产、物流、工业地产、养老、长期租赁公寓、tod等。也就是说，原本只追求规模的1000亿级房地产企业之路，已经变成了两条跑道，一条是传统的房地产开发，另一条是多元化的创新业务。

对于规模达数万亿的万科来说，支持服务提供商的角色已经很熟悉了。不久前，万科在宁波举行的媒体交流会上，于亮表示，未来，万科将成为与城市配套服务战略相匹配的更美好生活的现场教师。万科集团高级副总裁、上海地区总部首席执行官张海也表示，万科正在参与特色农村建设，致力于整合城乡资源，促进城乡互动，拓展企业战略发展新境界。

在这方面，万科向《国家商报》表示，选择成为农村地区的配套服务提供商是基于农村和城市的相互融合。万科希望通过农业经营、农村交通建设、农村旅游和农村服务为农村居民提供更好的公共服务，实现城乡配套服务均等化。

刘策认为，大多数住宅企业转型和参与创新业务的核心是获得更多的项目资源。

绿色空间就是这种情况，它是其主要业务之一。格林菲尔德告诉《国家商报》，基础设施+房地产可以达到1+1大于2的效果，并帮助城市运营商获得大规模的高质量和低成本的战略项目。这也是在高地价的产业背景下保持低土地成本优势的关键，如绿地杭州湾新区项目。

一位不愿透露姓名的业内人士直言不讳地表示，许多房企转型为城市运营商并非易事，也不是因为基础设施建设利润微薄，它们不愿参与。事实上，与城市协调发展的基础设施、配套设施和产业对企业的综合能力有更高的要求，这并不是说其他房企不想做，而是说他们做不到。

严跃进认为，规模1000亿的房企有机会尝试大型基础设施、城市运营、工业地产等项目，这当然考验着企业与政府之间的谈判能力以及基础设施与房地产的协调发展能力。像万科和绿地这样的大型企业显然更有优势。