房企的千亿阵局：既是入场券也是生存线

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2010年，万科实现销售额1081.6亿元，成为中国第一家年销售额1000亿元的房地产企业。今年前十个月，全国共有12家房地产企业销售额超过1000亿元。根据该机构的预测，到今年年底，可能会有17 100亿房屋企业。

今年最后两个月，各大房地产企业都在摩拳擦掌，1000亿元的纠纷更加激烈。“前三名”想更上一层楼，已经冲到1000亿元的房地产企业还在激烈竞争，而想冲到1000亿元的房地产企业将做最后冲刺。

“1000亿元”已经成为房企发展中一个非常特殊的“卡位”标准。如何在进入门槛前平衡速度和风险是一个主要问题。冲进营地后，速度与质量、规模与内部实力的矛盾将凸显，给企业带来巨大压力。业内人士告诉《国家商报》记者，“房地产已经进入了一个集中的时区。如果一个房企想成为优等生，就不能“偏袒”。如果它不能完全优秀，它必须“补充。”

领先的住宅企业具有明显的差异化

根据嘉里研究中心最新发布的《2017年1-10月中国房地产企业销售百强》，今年前三季度，碧桂园(港股02007)的销售规模超过4000亿元，万科和恒大分别达到3947.8亿元和3658.8亿元。

业内人士预计，今年三大房地产企业的销售额预计将超过5000亿元。“他们未来3到5年的目标是数万亿。”克里指出。然而，这三家公司与其竞争对手之间的距离越来越大，下面几个阵营的竞争情况更加难以掩饰。

龙湖在今年7月第一次进入1000亿团队。中海、金地、华夏幸福(600，340，咨询股)和华润置地(港股01109)在9月份保证了今年“1000亿俱乐部”的席位，其中格林(港股00904)成众成为1000亿俱乐部的第12位成员，销售额为1070亿元。显然，随着房地产龙头企业的快速成长，1000亿级房地产企业也在加速与追逐者的差距。

根据住房研究所跟踪的数据，从2017年1月到10月，前10家住房公司的销售额占25.3%以上，比去年增长了6.7个百分点；与2016年全年相比，各层级住房企业集中度呈上升趋势，其中前30名和前50名住房企业集中度增幅最大，分别比2016年底提高了8.8和9.8个百分点。

住房企业的集中越来越明显。这种模式使得已经进入1000亿水平的企业没有懈怠，但是对于冲刺1000亿的企业来说，这可能是一场生存的斗争——洗牌和加速。只有努力保持一定的规模增长，住宅企业才能获得足够的发展空间，确保在行业中占有一席之地。

今年第三季度排名前30位的房地产企业中，新城控股(601155，诊断股)、招商局蛇口(001979，诊断股)、世茂、徐汇的规模均在800亿至900亿元左右，预计到年底将进入“1000亿”行列；鲁能、R&F、中南、阳光城(000671)和泰和力争到年底达到900亿~ 1000亿元的规模，也在争取“1000亿元”的目标。克里估计，今年将有超过17家房地产企业进入1000亿大关。

据嘉里统计，百强房企的集中度已经达到53.2%，占市场份额的一半以上。据估计，到2017年底，前3名、前10名、前20名和前30名住宅企业的数量集中度将分别达到13%、25%、35%和40%。到2020年，前10名和前30名住宅企业的集中度将分别达到47%和70%。从长远来看，20%的企业会变得越来越好，而80%会慢慢被淘汰。

“1000亿”对住宅企业的不同含义

" 1000亿"确实是一个相当特殊的数字，它是一些企业的红线，是一些企业的门槛，是一些企业的生存线。

安居客房地产研究所首席分析师张博告诉《国家商报》，1000亿元是领先房地产企业的“入场券”。在马太效应的影响下，非强者被淘汰，不冲进1000亿元的阵营，生存是极其困难的。总部位于上海的福建地产公司豫州地产(港股01628)总裁蔡明晖告诉记者，豫州地产董事会明确提出了2020年实现1000亿元的战略目标。

“这可以从房屋企业的土地竞争中看出。地价上涨迅速，中小房企基本无法与龙头房企抢地。与此同时，热点城市相继出台了土地管制措施，对征地规则、资金来源、存款和付款条件进行了限制，大型住房企业的优势更加突出。”荣鑫中国(港股03301)品牌营销中心总经理张文龙表达了中型住宅企业的心声。“对于中小房地产企业来说，实现1000亿元的目标是一种激励，是企业发展的重要历史时刻。”

张文龙在接受《国家商报》采访时表示，行业集中度不断提高，市场竞争日益激烈，各行业之间的竞争日益激烈。扩大销售规模是在未来成熟的房地产市场获得空的前提。“事实上，房地产行业的总产能仍在增长，但这并不意味着每个参与者都能分享红利。模式已经改变。为了获得这一发展资格，所有企业都必须努力扩大规模，以免在以后的发展中处于竞争劣势。”

片面追求规模增长是不可取的

提升住宅企业的规模固然重要，但不仅仅是市场份额的增加，更重要的是如何培育“内在力量”。因为1000亿元以后，路还很长。

张博在接受《国家商报》采访时表示，当企业达到1000亿元人民币时，会留下一系列问题，比如，他们应该在产品的可重复性和快速扩张上动脑筋。产品可以生产出优秀的产品，但很难生产出高质量的产品。如果没有高质量的产品，他们走得越远，他们的品牌认知度和市场竞争力就会越弱。

张文龙表示，房企规模达到1000亿元后，应该考虑如何控制自身风险，如何不断提高盈利能力，如何提高经营能力。在发展中，他们应该寻求数量和速度之间的某种平衡，拒绝“不正常”的增长。同时，他强调，从企业长期战略规划的角度来看，片面追求规模增长而忽视发展质量是不可取的。一方面，要注重资产结构和负债水平的优化，使金融结构更加稳定；另一方面，我们应该优化和提高新项目的质量，注重客户体验。

“控制成本，把握经营，追求利润”贯穿始终。中南地产董事长陈凯指出:“年销售额约50亿元，核心竞争力是产品；年销售额在100亿到300亿元之间，依靠市场力量和资金周转能力；500亿至1000亿元的年销售额取决于高营业额和组织；依靠人力资本和企业机制，年销售额在1000亿至3000亿元之间；如果超过3000亿元，就要看产业链的整合能力了。”

不同等级的企业在升级规模的“外壳”时，必须具备与之相匹配的“内涵”，并有足够的能量。突破1000亿元不容易，突破1000亿元更难。它面临着数万亿企业的压力和同级高职位企业的冲击。内部力量将更加重要。”张文龙说。