提前冲线千亿“长跑运动员”龙湖是如何炼成的

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每一个记者舒曼，每一个编辑鲁

2016年，龙湖地产(0960.hk)离1000亿元的规模只有一英尺之遥。今年，它终于迎来了自己的里程碑。

今年上半年，龙湖销售额位居房地产企业前十名，同比增长140%。今年前8个月，龙湖地产签约销售额超过1151亿元，同比增长105%，率先实现1000亿元的目标，超过2016年全年881.4亿元的销售额；11月9日，龙湖地产宣布今年前10个月累计签约金额为1404.1亿元，同比增长89%。在2017年中期业绩发布会上，龙湖将其年度销售目标提高了38%，至1500亿元。目前，再次提前完成年度销售目标将成为一个高概率事件。

龙湖的相关负责人告诉《国家商报》记者，龙湖的良好表现来自于良好盘面的积累、内部运作体系和营销体系的顺畅运行以及有意识的预供。在投资扩张方面，龙湖注重高能量城市群的深度布局，深化粤港澳、长三角、京津冀等城市群，为业绩持续增长奠定基础。

"蛋糕越来越小，只能越做越大。"

从房地产周期的角度来看，销售和土地收购的速度决定了一个企业的规模增长率。龙湖的“提速”在很大程度上取决于其自身销售战略的选择，即供应战线。

龙湖集团执行董事兼首席执行官邵曾公开强调，库存是癌症，龙湖作为“长跑运动员”，不会为了相对短期的目标而匹配和改变资源。

关于这一点，龙湖回应《国家商报》记者称，龙湖拥有自己的供销和库存管理系统，在大规模运营体系下，对项目全周期的供应、库存和去污进行动态控制，以保持低库存水平，实现灵活运营和健康成长，并在此过程中充分利用先进的it技术。

上述龙湖相关负责人向《国家商报》表示，该系统可以追踪项目的所有重要节点，运营功能应扩展到客户调研、营销、R&D等部门，结合客户导向和客户存储逻辑，做出有针对性的决策，实施不同的计划。

龙湖的一位营销人员告诉《全国商报》，限购前后，对一线销售影响不大，但与前一次相比，在促销、营销和一线销售人员的管理上更加精细。“因为蛋糕越来越小，我们只能更加努力地击败竞争对手。”

在龙湖销售高速增长的同时，大量的土地收购成为其背后的主要支撑。记者注意到，龙湖征地节奏呈现出先快后慢的特点。

据嘉里数据显示，1-10月，龙湖新增土地面积1460.1万平方米，新增土地价值1001.9亿元。龙湖表示，下半年乃至明年，土地收购没有紧迫感，将继续根据市场情况“坚守阵地，审慎决策”，平衡负债率和发展节奏。

对于征地节奏，龙湖根据支付情况和整体资产负债表进行决策，净负债率控制在60%以下。

Tod模式提供加速

主流住宅企业正在不断探索多元化布局。未来的机会在哪里？面对这样的质疑，邵曾在中期业绩会上分析龙湖产业布局的逻辑。他说，中国已经规划了一个“10纵10横”的高速铁路网和一个网格状的城市地铁网。一些大城市的轨道交通总里程计划超过500公里。未来将会有大量的空交通节点，从而实现许多新的产业布局。

以轨道站为中心的龙湖tod模式作为一种解决问题的策略应运而生。目前，龙湖已经在全国范围内成功建设了15个tod项目，未来几年还将启动20多个tod项目。在下一个世纪，tod模式将为龙湖的发展提供更多的加速。

此外，龙湖长期出租公寓品牌冠宇上半年也做了很大努力，提出了未来的规划，即2017年将开放1.5万套公寓，中期将开放5万套公寓，力争在三年内进入行业前三名，实现租金收入20亿元。

在这些布局的背后，龙湖对其从征地、建设到建设、从招商引资到对外开放的运营能力提出了很高的要求。作为对中龙湖的回应，该公司对《国家商报》记者表示，“它完全可以控制。”

然而，随着推动的逐渐放缓，龙湖在销售方面仍需要跨越许多障碍。从积极补充商业用地到不断拓展创新业务，如长期租赁公寓和联合办公，这将是龙湖突破1000亿元后能否成功实现向2000亿甚至3000亿住房企业迈进的考验。

事实上，面对规模，龙湖希望在稳定的前提下追求利润。邵曾在中期业绩会上就龙湖的规模发表过看法，即坚持利润增长，年增长率在15%~20%之间。

编辑朱昱