“地产航母”掉队 合生创展业绩不敌10年前

本篇文章2424字，读完约6分钟

[编者按]合成创意曾在“华南五虎”阵营中排名第一，甚至被王石称为“中国房地产业的航母”。然而，它已经摇摇欲坠了10多年，生活在过去的辉煌中。和盛创展并非没有开发资金，其土地储备超过了大多数规模超过500亿的住宅企业。然而，记者调查的几个项目进展缓慢。在求变与突破的策略中，综合展寄希望于商业地产。然而，商业地产已逐渐成为红海。作为“后来者”，我们如何才能突破重围？

每一个记者魏琼每一次编辑鲁每一次实习编辑梁

1987年，第一次土地拍卖开启了中国房地产30年的繁荣，一大批房地产巨头在广东诞生。从20世纪90年代的光信与越秀城建并存，到九州兴盛的“华南五虎”，再到现在的“碧万亨”，倾尽全力引领全国，华南一直是中国的地产重镇。

然而，在河东、河西三十年间，在房地产业快速集中的格局下，一些曾经风光无限的房地产企业逐渐落后。和盛创展，曾经是“华南五虎”阵营的领军人物，一直处于低谷，其规模在10多年来一直徘徊在100亿元左右。2016年，年销售额为80.89亿元，业绩比10年前更差。

和盛创新站在核心城市拥有大量的优质土地储备，但其发展为何滞后？此外，对土地收购的热情下降，它走上了一条缓慢的发展道路。为什么它在规模之争中表现得像一片“轻云”？这真的像一个退出江湖的武林高手吗？

业绩已经停滞了10年

作为第一家销售额超过100亿元人民币的房地产企业，和盛创展曾被王石称为“中国房地产业的航母”。经过十几年的发展，中国的房地产业发生了巨大的变化，格局得到了重塑，住房企业的规模也迅速扩大。然而，和盛创展的规模一直徘徊在100亿元左右。

《国家商报》记者梳理了和盛创展10年来的业绩，发现2006年和盛创展销售额超过100亿，2009年分别达到113.68亿港元和150.9亿元人民币。七年过去了，150亿元的销售额是和盛展览史上最好的成绩。

根据和盛创展发布的年度报告，2010年至2016年，和盛创展合同销售额分别为110.37亿元、99.44亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元和81.89亿元，2016年的销售额低于十年前。

2016年的业绩下滑一直持续到今天。截至2017年10月31日，和盛创展前10个月的销售额为74.08亿元，较去年的77.02亿元下降3.8%。曾经引领行业的和盛创展，已经跌出了Cree住宅企业销售榜的前100名。

一位不愿透露姓名的房地产专家在谈到和盛创展的落后时告诉《商业日报》，国内开发商采取了疯狂的扩张战略，而和盛创展则采取了保守的发展战略，没有大规模扩张，因此错失了发展机遇。

和盛创展房屋投资部副总经理严家瑞对数据表现下滑有不同的解释。他认为，和盛创展在过去10年的表现一直相对稳定。

对于今年的表现，严家瑞认为这不是下滑，而是受公司的推动节奏影响。今年上半年的整体营销策略是去库存化，今年的新项目将在第三和第四季度推出。

在过去的10年里，和盛创展的业绩多年没有公布其业绩目标。严家瑞在8月份接受《国家商报》采访时指出，和盛创展有3-5年的发展规划，但没有强调规模增长率。他希望在确保利润的同时实现现金流的绝对安全，并且不会大规模牺牲利润。

当被问及利润率的具体目标时，严家瑞没有给出详细的数字，他说根据公司报告，利润要求也在这个水平左右。

《国家商报》记者询问了和盛创展的年报，得知2011年和盛创展的毛利率高达45.9%，2015年降至24.6%，2016年上升至27.6%，2017年上半年达到34%。

根据平安证券发布的研究报告，2017年上半年，上市房地产企业整体毛利率稳定回升，达到32.4%，比2016年上升2个百分点。和盛创展的毛利率水平高于行业平均水平，和盛创展集团表示，这是因为毛利较的改善项目交付率较高。

慢速周转模式

与目前房地产行业高周转率、快速发展的主流模式不同，和盛创展采用的是慢周转率模式。严家瑞表示，和盛创展项目总体规模较大，开发周期很长，甚至有些项目的开发周期长达10年。

以珠江帝景项目为例，早前的媒体报道显示，广州在1998年中标，总用地面积为618，861平方米，总建筑面积为996，089平方米，其中包括831，911平方米的住宅建筑和10，238平方米的商业建筑。

《国家商报》记者从和盛会展中心的年报中了解到，截至2016年底，广州珠江帝景项目的土地储备面积已达679，595平方米，大量土地尚未开发。根据和盛创展2017年半年度报告，上半年珠江帝景项目合同销售额为4亿元。

另一位不愿透露姓名的知名房地产专家告诉《国家商报》，2000年左右，该地区的底价不到1000元/平方米。根据周边地区的底价比较原则，时代地产获得的海珠地块的底价高达5.5万元/平方米，该地块的位置并不比珠江帝皇优越。

根据这一估算，广州珠江帝景地块的底价在过去的10年里大幅上涨，和盛展览可以享受到土地升值带来的丰厚回报。

根据年报披露的数据，和盛创展最近一次收购土地是在2013年，在北京和上海各有两块新地块，可开发面积为628，126平方米。2013年，和盛创新站土地储备面积达到峰值，达到3345万平方米。

严家瑞在接受《国家商报》采访时表示，和盛创展不喜欢在公开市场上收购土地，很多土地是通过一级市场和二级市场的合作和联动获得的。

截至2017年上半年，和盛创新站最新土地储备建筑面积低至2991万平方米，为2009年以来的最低水平。土地储备面积持续下降。

不过，上述房地产专家表示，和盛创新站的实力不可低估，它在核心城市拥有大量优质土地储备，这是它的优势。目前，政策和市场环境发生了很大变化。质量资源充足的住宅企业可能会走得更远，赚更多的钱。和盛创展拥有高质量的土地储备这一事实也反映在其年度报告中。

在乱流中业绩下滑，原有的优质土地储备被不断消耗。昔日的“房地产航母”和盛创新号将驶向何方？停滞或航行仍有待历史检验。

编辑朱昱