厦门调研：居民杠杆率全国第一！房价已下跌15%！

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上周我去厦门出差，价格上涨超出了我的想象。岛上的豪宅面积在7万至12万平方米之间，已经赶上了一线城市。厦门的引资力度这么大吗？谁在买它？

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厦门房价上涨

厦门面积很小，约1700平方公里，比深圳的2000平方公里稍小。厦门只有六个区，核心岛只有两个区，湖里区和思明区，面积132平方公里；岛外有四个区，即集美、同安、翔安和海沧。

截至2016年，厦门常住人口为392万。

让我们看看厦门的房价在过去三年上涨了多少。

2015年1月，厦门取消了全市限购政策，但限购和限贷政策的取消并没有对厦门楼市产生立竿见影的效果。

据几个厦门本地人告诉樱桃屋，厦门的市场在2015年5月之后才开始，婺源湾地区的广场增加了8000到10000个。然而，真正的繁荣始于2016年4月，导火索是岛外同安区保利3000大楼旁边的一块土地。底价是每平方米25，000英镑，远远超过面包价格。拍卖结束后，岛上所有的新址一夜之间增加了5000元，岛外的价格增加了3000元，正式开始了疯狂的涨价之路。

2016年，厦门市二手房成交量为309万平方米，其中二手房65170套，同比增长38%，其中二手房51785套，面积500万平方米。其中，4月份，厦门二手房成交量达到全年最高，为9634套。

厦门的二手房，无论是在岛内还是岛外，在过去的两三年里，价格普遍上涨了一倍。

1.思明区会展中心区，海峡国际社区二期，3个房间，2个大厅，166平方米，2009年被列为1380万。最近一次交易发生在2017年6月14日，交易价格为1323万元，单价为79699元/平方米，交易周期为69天。2016年5月，同一166平方米的挂牌价格为950万，成交价格为970万。交易周期只有19天，价格是58，000英镑。2015年9月，两房155平方米的成交价格为550万，单价为3.5万。从2015年9月到2017年6月，这一数字从3.5万上升到近8万，增长了2.28倍。

2.华侨城思明区海景3室2厅，141.2平方米。2004年，2015年10月，成交价格为465万元，32900元/平方米，上市价格为478万元。交易周期为81天。4个房间和2个大厅，面积135.02平方米。2017年3月30日，交易价格为897万，单价为6.6万，950万的交易周期为14天。从2015年10月到2017年3月底，人数从33，000人增加到66，000人，仅增加了一倍。

3.2015年10月，中铁圆湾在湖里区和五原湾区的新开盘价格约为5.4万元/平方米。2012年9月，166平方米的公寓价格为23000元/平方米。2013年，新房价格约为3万至4万元。这次我去厦门踩盘子，中铁圆湾现在的价格是89万元。

婺源湾属于岛上的豪华住宅区，有两三百平方米的大型单元。一般单价在7-10万之间，有些房子如钟君天宇的挂牌价格超过12万；横河商祺被誉为亚洲十大豪宅之一。有一套300多平方米的连锁店，售价超过7万；建发中心湾区约有9万人；中铁圆湾和国茂秦天湾的发行价格都在7万到9万之间；国茂新天地是7万到8万；国茂润源是7-10万元。都是几千万。

4.在翔安区，2015年5月，在寿化县的清算中，一名樱桃粉丝以3万元的市场价格抢走了两套。

5.万科金隅华富集美区，2011年我去看过，价格是12000元/平方米，中间比较稳定，最近三年涨幅很大。今年9月，一套89平米的两室房售出，单价为3.6万元/平米。

6.滨海社区附近的海曙区，2017年6月3日，绿源新城第一组团建筑面积127.41平方米，上市620万，成交额591万/平方米，单价4.6万元；绿源新城集团3栋3室2厅，129.81平方米，2016年1月，290万，单价2.2万。在一年半的时间里，价格翻了一番。

在厦门岛以外，这一数字一般从1万多增加到3万多。由于基数较低，增长率几乎翻了一番，甚至高出两到三倍。

土壤拍卖可以反映一个市场的疯狂程度。2016年8月是厦门土地拍卖的高潮。8月26日，厦门在岛外拍卖了6块商住用地，其中5块直接突破3万元大关。其中，翔安2016xp04地块以42.18亿元的总价中标，底价3.8万/㎡，成为厦门历史上单价之王。翔安城南新城三个地块的底价均在35000元/㎡以上。

这个土地成本几乎和周围二手房的价格一样。然而，由于市场信心的爆发，人们普遍预计房价在未来至少会升至4万至5万英镑。

然而，2016年10月，厦门出台了相关规定，并受到严格监管，新房价格开始受到限制。岛外四个新城的新房价格都控制在34000-37000元/平方米的红线内。土地出让价格也是有限制的，但是已经引入了起拍价2万元的机制，所以市场还没有平静下来，废热还在继续。

因此，进一步监管是不可避免的。2017年3月25日，厦门出台了限制销售的措施，成为中国首个冻结房地产市场的城市。至此，厦门楼市已是强弩之末。

到2017年5月，这头疯牛病牛终于被压了下来，它昂首挺胸，市场正式消退。

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当前市场状况

现在厦门市场已经进入调整阶段，观望气氛浓厚，入市意愿较低。

像其他一线和二线城市一样，厦门今年的交易量大幅下降。据乐居统计，2017年1月至11月，厦门市二手房累计交易面积为355.4万平方米，同比下降41%，其中二手房累计交易面积为260.7万平方米，同比下降47%。

数量先于价格，如果长时间没有数量，价格将难以抵抗，岛外的大部分交易价格已经回调了15%-20%。新房开工率不高，达到70%还不错。以下是关注厦门市场的几位当地买家的反馈。

1.我最近一直在关注房价，主要是看岛外的集美新城。由于首付款有限，我重点关注了中国航空城C区橡树湾一期，以及中国交通和美美新城的两个房间，无论是两个房间还是三个房间，与3月和4月相比，基本下降了15%。4月份，杭城C区300万，现在245万，但穷人237可以卖。还有一个板块距离地铁1公里，89平方米，以前310万，现在260万。我们正在考虑是否从它开始。虽然我们只是需要买一个婚房，但我们并不着急。我们直到19年前才结婚。事实上，价格在过去两个月才开始松动。我认为这仅仅是个开始，而且在未来还会进一步下降。恐怕现在进入市场还为时过早，但我害怕上涨。

2.买家在海沧区天湖市拥有一套94平方米的两居室公寓。三月份，因为市场疯狂，他们没有卖出去。当时，他们以378万英镑的价格出售了它。然而，他们很少出售它，所以他们不敢轻易调整价格。他们想在海沧用双10度代替它。周边的绿源新城和维多利亚的单价为43，000英镑。店主的价格并不宽松，所以他们不想调整价格，但他们不能不降价就卖

3.我六月份在岛上莲花广场附近卖了一栋房子，挂了三个月之后，只有四个人来问这件事。其他人的平均单价是52000元，中介说我的48000元可以卖，结果是38000元。选择用8万元挂房子。如果你急于意识到这一点，那么实际交易金额为7万元也不错。

买家4。4月份集美新城被人为抬高。在其他成熟社区，价格相对稳定。例如，集美大桥桥头堡的泉水湾89平，必须在340左右。目前社区总人数为280人，4月份为320万人。大概，我要和房东讨价还价到260，接近16年后的价格，但是很纠结，如果房东达到这个价格，我要不要？

购房者。好区和学区的价格没有降低，其他更差的价格有所下降。那些真正住在自己家里的人并不急于出售。降价主要是为了投资者的急卖，以及一套或两套价格相对较低的地产竹笋。

厦门的一家房地产公司告诉樱桃大屋(ytdfz8)，他们在岛上购买的一处房产是在2014年购买的。当时的底价约为14000元/平方米。当时，估计卖2万块是一点点利润，但是到了2016年初，当他们拿到预售证书的时候，他们以2.5万块/平方米开盘。市场很好，每个人都急于卖掉它。它已经上升到今年。

据该房地产企业统计，约有30%的买家是自住的，包括第一套和换房，70%的买家投资房地产投机，一个是规划未来的生活，另一个是纯粹的投资，50%的投资者在获得预售证书后准备出售。

60%的买家来自福建省，尤其是附近的泉州和漳州。有钱人喜欢来厦门买房。虽然其他地级市可能不住，但他们的孩子将来可能会来厦门学习和生活，40%的孩子来自其他省份。山东和东北的人们计划将来来厦门养老。

就连房地产企业自己也承认，就厦门的购买力而言，房价涨得有点离谱，厦门的经济承受不了这么高的房价，但大家都认为岛上的土地面积有限，没有什么新东西可以卖。现在，岛外的新房价格保持在3万到3.5万，因为开发商的实力还是比较强的，但是没有价格市场，成交量也小。

“因为我们之前已经消耗了太多的需求和资本，我们的整个存货价值只剩下一个，成本和利润都回来了。剩下的是纯利润，可以卖也可以不卖，所以我们等着慢慢卖。”上述房屋企业表示。

现在最不舒服的事情是土地之王在2016年的巅峰时期拍摄的。由于市场低迷，房企正在推迟建设。去年7月和8月的底价超过了3万英镑。算上资本、税收、建安和营销的成本，它至少要卖出4万英镑才能保护资本。然而，这些土地国王周围的二手房价格只有30，000-35，000。现在，受政府价格限制，房企必须根据周围的二手房价格赔钱。然而，即使政府不限制价格，房屋企业出售超过40，0

目前，在厦门的土地拍卖市场上，房企不再头脑发热。12月1日，集美和翔安分别以2万元起拍价和3万元最高限价售出了两个地块，但最终底价仅为2.5万元和2.6万元/平方米，甚至没有达到最高限价。与去年3万多的底价相比，每平方米下降了1万英镑。

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未来趋势

不可否认，厦门是福建最有吸引力的城市。几年后，我感觉这次变化很大。这个岛周围的风景如此美丽，以至于我想永久居住(但是工作呢？厦门的工作机会不多。海滩和绿化在中国是一流的。这个季节的温度和深圳相似。与省会福州相比，常住人口较少。如果按照这个比例计算，这个种群的吸附能力稍微强一些，但是再多一点的增长率就已经很慢了。过去两年，深圳的人口增长率仍有五六个百分点。

厦门吸引的主要是闽南的城市人口，主要是泉州、漳州和龙岩。北方城市的人更喜欢福州。福建省人口3834万，泉州人口850万，是福建最大的城市。泉州的房价疯了，因为下面乡镇的人都买了，漳州496万，龙岩259万。这三个地方的有钱老板都喜欢在厦门买房，这也导致厦门楼市的投资比例较高。

当外国投资者的比例很高时，一旦购买和贷款受到限制，市场就会大幅波动，因为这些人并不真正需要。当市场上涨时，它们会蜂拥而至，当潮水退去时，它们就会消失。这和过去的海南很相似。如今，海南大部分购房主要是为了养老，很少有投资者被上次泡沫破裂冲垮。

福建和浙江非常相似。民间借贷非常发达，借钱投资的概念非常深刻。厦门人非常喜欢使用杠杆投资。

截至2017年10月，厦门市居民存款余额为2289.8亿元，居民贷款余额为4202.7亿元，居民资金杠杆率分别高达183.5%、133%和163%。居民的杠杆率在中国排名第一，甚至高于深圳。

杠杆率越高，市场风险就越大，因为高杠杆率取决于宽松的货币环境。只要信贷收紧，市场就会明显感到不安，这是基于厦门房价的调整。

温州是过去的一个教训。老板们喜欢借钱投资。如果企业管理得好，一切都没问题。一旦企业破产，它将会被摧毁和严重削弱。因此，温州房价的回升幅度不大，温州的老板们已经被房价伤得太深了。

厦门的经济比深圳差几个档次，除了旅游业，其他行业都不发达，更别说跟一线相比了，就是跟杭州相比，就业机会也差很多，但是厦门的房价比杭州高！深圳的人均国内生产总值是18万元，而厦门不到10万元。如果面积小，深圳只比厦门多300平方公里。居民人口是厦门的三倍，人口的吸附能力是厦门的四五倍。我曾经说过深圳的房价已经透支了。与厦门相比，深圳要健康得多。

这次我去了厦门，万科董事会主席于亮也来了。他告诉我们，厦门的房价收入比高于深圳，于亮不方便说房价是否更不合理。

决定性因素仍取决于未来抵押贷款利率的走向，这与国内外环境有关。如果银行贷款继续收紧，厦门房价调整继续收紧，那还远远没有结束，因为这轮上涨太难了。你跑得越快，摔得越重。这是一个简单的事实。

房价达到新的高度后，市场需要时间休息。如果它依靠自己的资金，如北京和上海，杠杆率非常低。至多，整个家庭的储蓄将被消耗殆尽，如果供应下降，也不会被切断。然而，如果它依赖借贷来投资，市场将难以承受。

据厦门房地产企业介绍，厦门至少有20%的购房者依靠消费贷款和首付贷款。

从短期来看，还有另一个因素影响着厦门的房地产市场。厦门市地方税务局下发通知，为加强厦门市存量房屋交易的税收征管，进一步完善房地产市场调控，决定自2018年1月1日起调整和更新存量房屋交易的计税价格。评估价格的上涨意味着更多的税款和更多的购房成本，这势必会进一步影响交易量。

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附言

我真的觉得这个社会不再正常了。无论你走到哪里，随便说什么，你奋斗的目的都是为了买房子。

当我在婺源湾闲逛找房子的时候，我和贵州的一个叔叔聊天，他问我怎么走。他来到厦门工作，每天收入超过200元，每年储蓄3万到4万元。他只想在家乡买栋房子，为他的孙子学习，不想住在农村和山区。因为你买不起大城市，你只能退而求其次。镇上的房子是1680平方米，买一个商店的价格是每平方米4000多块。

在回深圳的公交车上，我坐在一个仍在读研究生的女孩旁边。她正在考虑毕业后如何买房。她想留在上海或深圳。她父母的积蓄可以帮助她在家乡买房子，但是买第一线的房子还是很难。

这真是一个病态的社会。学习不是为了将来实现自己的理想，奋斗不是为了过更好的生活。所有的路都通向同一个目标，都是为了买房。人们被他们的房子完全扭曲了他们自己的价值观。

如果房价飙升，谁会满足于不大幅下跌就做生意呢？让我们等待厦门房价下跌吧！