金地后千亿时代：规模扩张提速 商业金融两翼齐飞

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[摘要]根据金代尔(600383，诊断学)12月7日晚发布的公告，从2017年1月至11月，公司实现总承包面积657.7万平方米，同比增长6.54%；累计合同金额1211.8亿元，同比增长29.91%。

房地产行业已经进入周期性调整。一度低调的房地产企业金代尔(Gemdale)今年一直很活跃，向上游进军，成为行业内的热门公司之一。

就销售业绩而言，早在9月份，Gemdale就提前进入了1000亿美元的阵营。根据金谷集团12月7日晚发布的公告，2017年1月至11月，公司实现总承包面积657.7万平方米，同比增长6.54%；累计合同金额1211.8亿元，同比增长29.91%。在行业普遍复苏的背景下，金代尔的销售增长率超过了行业平均水平，预计全年将达到前10名。

在战略方面，2011年金德制定的“一体两翼”战略现已进入深化阶段。商业地产的边界不断扩大，涉及到生产性城市项目、长期租赁公寓等多元化领域。此外，金谷的金融和海外业务也取得了新的突破。

种种迹象表明，作为曾经“保本”的领先房地产企业之一，金代尔在经历了几年的沉寂和调整后，正逐渐回归。实现1000亿元后，金代尔的发展仍有想象空的空间。现在，金代尔会用什么样的杀手去爬更高的山呢？

规模突破

房地产企业像逆水行舟。Gemdale规模增长的背后是该行业大中型住宅企业的普遍增长。根据凯瑞的相关数据，碧桂园(港股02007)在业内的销售规模已超过5000亿元，14家房企已达到1000亿元。如果没有意外，到今年年底，三家领先的房地产企业的规模将达到5000亿元。在这场大规模战争中，杰代尔通过大量补充土地资源来应对这种竞争。

在过去的几年里，杰代尔一直在大规模的道路上疯狂奔跑。根据公开数据，可以发现金地自2013年以来一直积极收购土地。与2012年相比，2013年获得的土地数量翻了两番，获得的土地数量增加到295亿元；2014年，金谷共新增19个项目，耗资153亿元；2015年，公司在全国收购了33块土地，总投资297亿元，股权投资113亿元，新增土地储备447万平方米；2016年，股权投资168亿元，增加33个地块。

截至2017年11月1日，金地已收购51个项目，总投资508亿元。与2016年实际征地量相比，增加了227%。区域深度培育一直是金代尔的企业战略。除了位于长江三角洲地区的重型仓库外，今年它首次登陆西南市场，并在重庆赢得了四块地。大量弹药已准备就绪，这将有力支持其未来三到五年的利润增长。

Gemdale回答说，在征地策略上，他一直坚持深入培育一线和二线重点城市。在选择新城市时，他会在考虑全国合理布局的基础上选择进入的机会，合理判断土地市场的投资机会，把握市场轮换的机会，实现规模与利润并重。

在一系列土地收购逻辑的背后，是杰代尔对行业增长和自身发展规划的判断:“虽然房地产的黄金时代已经过去，它不再基于规模理论，但这并不意味着规模不重要。在某种程度上，规模意味着发言权。当同行们拼命想获得土地时，如果没有赶上，金代尔很容易陷入被动局面。“第一手规模、第一手利润、规模和利润”是金地一贯坚持的宗旨金代尔的相关人士告诉记者。

在拥有充足的土地储备后，如何进一步提高土地利用效率，缩短从征地到建设的时间成为下一步的重点。早在2014年，公司就提出了“加速周转、做大做强、提高净资产收益率”的经营方向。今年，Gemdale将这一政策付诸实践，大力推进授权和效率提升机制，即加强建筑单体标准化，缩短R&D和设计周期，建立战略资源合作图书馆。

值得一提的是，在行业并购盛行的趋势下，除了开放的土地市场外，金谷还通过并购间接获得了土地。去年10月，金地商业(香港股票0535)完成了对广电地产的收购，增加了450万平方米的可销售价值。

齐飞的商业和金融部门

金代尔的大规模扩张从何而来？答案可能在该公司提出的“一体两翼”战略中找到。

公司在2011年提出的“一体两翼”战略为未来指明了方向。“一体两翼”是指以住宅地产为核心，以商业地产和房地产金融为两翼，寻找新的利润增长点。

2012年，金谷成立了金谷商业集团，这是一家拥有完整生产链的独立商业房地产公司。至此，商业地产开始腾飞。经过五年的培育和发展，这个新平台迎来了新的收获期。相关公告显示，2017年1月至11月，金地商业合同总销售额约为402.19亿元，同比增长约113%，商业造血功能进一步增强。

在商业地产业务中，黄金商人不仅仅关注传统的购物中心和办公楼。目前，新的商业地产格局已经形成，产业触角已经延伸到工业园区、长期租赁公寓、联合办公等领域的开发和运营。

到目前为止，商业地产的发展已经取得了丰硕的成果。在联合办公领域，杰代尔商业学院“ibase Origin”在全国范围内启动了四个联合办公项目。

工业地产是金地的重点发展领域。它主要集中在高科技工业园区。目前，在国内外广泛分布的工业地产项目有15个以上，包括北京、上海、深圳、珠海、纽约、旧金山和洛杉矶。代表性项目包括深圳威信软件科技园、上海八桥和硅谷高科技工业园。未来的发展目标是在3年内完成30多个项目，面积超过600万平方米。

在长期租赁公寓领域，金代尔提出的“草莓社区”将重点建设以社区为基础的青年公寓产品。目前，“草莓社区”第一个汽车主题品牌项目“金地金谷公寓”已在深圳南山区投入运营，位于龙华新区的“草莓社区有成店”也将在近期启动。根据金地商业计划，金地草莓社区将在未来两年内实现3万套公寓的管理和运营。

房地产金融越来越繁荣。作为金谷综合两翼战略的重要组成部分，文盛投资于2006年开始探索国内房地产金融业务。根据东莞证券提供的数据，截至2016年底，文盛投资管理的房地产私募股权基金规模已超过300亿元，未来筹资能力将进一步加强。

2015年，金谷首次引入互联网金融购买模式，通过平安众筹平台和互联网+新游戏实现众筹购买赚钱，促成了全国首个互联网、金融、房地产三方跨境合作。

同年，金谷推出互联网金融平台“佳佳盈”和互联网家装公司“新家装”。其“嘉家营”平台产品主要包括房地产众筹、供应链融资、房地产消费融资、社区生活融资等。，旨在为用户提供财务解决方案。今年8月26日，金谷地产集团与佳佳英战略合作，开辟了“智慧社区+金融”的新蓝海。

由此可见，商业与金融的协调发展为金地未来的规模扩张开辟了一条可持续经营和资产证券化的道路。

资本是企业持续扩张的基础。金谷在过去两年的快速增长，离不开其多元化和低成本的融资渠道。据金地公告，2017年，金地完成发行企业债券40亿元，中期票据15亿元，美元债券2亿元，专项资产支持计划30.5亿元，超短期融资券30亿元。

杰代尔的内部人士告诉《时代周刊》，今年最大的亮点是融资渠道拓宽，新增了美元债券、特殊资产支持计划和超短期融资债券等融资品种，利率保持在较低水平。

未来金谷的规模扩张将如何在张之路上演？从Gemdale发布的第三季度财务报告中，我们可以看到这一趋势。与房地产企业普遍的高杠杆率和高负债不同，金地目前财务压力不大，现金资本为333.4亿元，较年初增长54.6%。这意味着该公司还可以通过增加杠杆来获得资金，而且在规模扩张的道路上，空仍有很大的空间。