中城投资董事长路林：下好“租购并举”这步棋

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"让房子被使用，让房地产移动."在12月13日举行的“外滩金融与房地产投资论坛”上，中成投资董事长林露开门见山，谈了租房与买房并举的问题。

这无疑是2017年房地产行业最热门的关键词。在林露看来，商品房发展不平衡和供给结构不合理是现阶段房地产市场的主要特征，而租赁住房仍然是住房市场的短板。租购结合是房地产市场供给侧结构改革的重要举措，也是住房制度的又一次改革。

他坦言，应该是房地产投资者在新时代的自我定位，让房子“好用”、“好用”，让房地产“动”、“流”。

商品房和租赁房“两条腿走路”

“租购结合是今年的亮点，有着深刻的背景。自1998年住房制度改革开始以来，中国已售出商品房153亿平方米，房地产开发投资超过84万亿元，城镇居民人均住房建筑面积达到36平方米。有了足够的存量，就可以租到相当数量的商品房，从而达到租买并举的目的。”鹿林说。

在字面表达和内在含义上，“租”和“买”处于同一位置，即在推动房地产市场改革中同等重要。林露认为“租金”一词排在第一位是因为过去租赁市场上有很多“债务”,市场上的供应大多是零散的房屋和旧房，房屋的供需匹配不合理。因此，应更加关注未来的增量住房，在保证商品房供应“动态平衡”的同时，增加出租屋的供应，尤其是在一、二线城市。

租赁住房市场是一个“千层饼”

为确保租赁住房市场的有效供给，下一个需要解决的问题是如何使供给与不同需求相匹配，即解决租赁市场内部的结构性失衡。

林露表示，根据不同的生活需求和承受能力，租赁住房市场结构比商品房市场更为复杂，包括满足高端需求的酒店式公寓和金领公寓、满足中端需求的白领公寓和青年公寓，以及满足低收入群体需求的廉租房，形成了“千层蛋糕”的市场结构。

在这个“美乐家蛋糕”市场中，政府和市场都扮演着不可或缺的角色:帮助低收入群体的公益产品需要政府提供，高端产品如酒店和公寓应该交给市场运营，其他产品应该由政府引导和市场发挥作用，共同形成房地产市场健康稳定发展的长效机制。

在这个过程中，让房子“用”就显得尤为重要，即要有好房子、好服务、好邻居；通过专业化、标准化、规模化和集约化，通过“产业化+”和“互联网+”，投资者、开发商和运营商可以在产业链上下游紧密合作，提高出租屋质量，提升用户体验，打造出租屋“美丽”。

专业机构应该发挥更大的作用

虽然出租房市场仍以“宽松租金”为主，但从长远来看，开发商和投资者集中持有出租房将是大势所趋，这需要大量的资金支持。

林露认为，使房地产“动”和“流”就是通过房地产金融产品的标准化和证券化，将小钱聚集成大钱，将短钱转化成长钱，从而解决租赁市场的长期资金问题。

在这个过程中，专业投资机构不再是简单的辅助融资工具，而是走向房地产投资的主战场，利用战略联动投资和产业链投资，用股权资本推动业务升级和产业升级，形成新的动能，提升新的价值。简而言之，就是通过深化运营、内容制作和服务升级来“增强”出租房的能力，提供更有价值的产品。

“房地产开发从无到有，房地产管理从小到大，转型升级正是时候。从房地产开发投资到房地产投资，从房地产基金到资产证券化，这是中城投资的初衷和使命。公司将进一步深化租赁市场，发挥更大的作用。”鹿林说。