南京一“地王”项目停工 业内声音：这不会是孤例

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今年6月，有媒体质疑南京金高港未来别墅项目，该项目亏本出售房屋，再次成为舆论焦点。

2016年4月，北京嘉诚丁盛房地产开发有限公司(以下简称嘉诚丁盛)以22350元/平方米的底价拿下了麒麟板块的一块地，一举成为该板块的“土地之王”。赢得地块后，开发商非常乐观，曾与信托公司合作推出一款34亿元的信托产品。

然而，就在两天前，南京当地几家媒体报道称，京奥港未来别墅项目工地的建设已于11月25日停止，承包商称这是由于开发商拖欠工程款造成的。

据《国家商报》记者报道，南京许多摘下“地王”的开发商因为成本与现实的差距，正在打“拖延战”，出现了规划建设快、入市慢的现象。也正因为这一预期差距，业内人士认为，一些中小房企的处境略显尴尬，未来的京奥港别墅项目将重现。

很难找到仍在施工的卖方

位于南京江宁麒麟新城的南京金高港未来别墅项目自启动以来，吸引了南京市场的广泛关注。12月11日，南京金高港未来别墅项目被南京当地媒体曝光，11月25日工地停工，称开发商拖欠工程款。

12月12日，国家商报记者来到南京京澳港未来别墅项目。记者当场看到，施工现场的大门已经关闭。透过大门望去，机械设备和建筑材料堆放在施工现场，没有任何施工迹象，但几栋正在施工的建筑已经初具规模。

据南京当地媒体“楼市零距离”报道，南京京澳港未来别墅项目入口处有三个黑白印章，上面写着“项目暂停，大门关闭”。

然而，国家商报记者在现场没有看到印章。现场看门的师傅告诉记者:“工程已经停工一段时间了，所有的施工人员都回家了，封条也按上述要求撕掉了。”

据南京当地媒体报道，一名“项目承包商办公室相关人员”称，他们已于11月25日停止施工，因为开发商已经拖欠了几个月。“开发商欠了2000多万元，只要他付钱，他就可以复工。事实上，开发商别无选择，只能陷入困境。”此外，该工作人员还表示，“现在很多开发商都没有银行贷款。你想想他的土地和他买了多少钱。他现在做不到。”

《国家商报》的记者也去了南京京澳港未来别墅项目的销售部。销售部的记者看到没有买主来看房子，只有几个销售顾问在销售部。

记者从销售部门的工作人员那里不知道停工的原因，然后询问开发商，但他没有得到回应。

我利用信托公司筹集资金

除了因拖欠工程款而停工外，该项目此前还被一些媒体质疑为亏本卖房，一度成为南京楼市关注的焦点。

回顾这个项目，我们需要从开发商拿走土地开始。2016年4月15日，经过61轮投标，北京金高港集团有限公司(以下简称金高港集团)子公司嘉诚丁盛以4.76亿元中标麒麟“g09”(地块编号2016g09，位置信息为江宁区麒麟科技创新园中心区8-3 b2地块)。底价是22350元/平方米。

根据开发商当时的想法，该房地产的开盘价是4万元。然而，受南京楼市限价令的影响，今年9月，京奥港未来别墅挂牌出售，底价22350元/平方米，平均售价25700 ~ 26000元/平方米。房价只比底价高。

销售价格只比底价高3000多元。如果加上其他建设成本，一些媒体质疑开发商亏本出售房屋。

据公开信息，成立于1996年的京奥港口集团从钢铁贸易和物流开始，到2003年才成立房地产开发公司。它的主要项目在北京和包头。房地产企业的规模尚未进入房地产企业百强行列，是典型的中小房地产企业。该开发商于2011年进入南京，以每平方米14200元的底价，以5.3亿元的价格赢得了中心老城区的一块土地。该项目2016年的销售价格将达到32000元/平方米，这让京奥港尝到了南京市场的甜头。

以高价收购土地的京奥港还利用外部融资开发项目，与信托公司合作推出总额34亿元人民币的集合信托产品。

根据相关信托公司官方网站的内容，该信托计划总金额为34亿元，“以股权形式投资嘉诚地产，用于支付南京市江宁区麒麟科技创新园中心区二类住宅用地的土地出让金及相关税费。”根据工商信息，嘉诚鼎盛的投资者于2016年5月由北京奥林匹克港集团和北京奥林匹克港房地产开发有限公司变更为信托公司。然而，在官方网站上找不到具体的截止日期。它只能在直排(300033，诊断单元)等网站上找到。该计划的信托期限为18个月。

即便如此，今天的情况还是出现了。

对此，房地产业内人士杨红旭表示，暂停的“土地王”项目南京在错误的时间拿错了高价土地。“目前，这个开发商的资金链肯定很紧，但这个楼盘不太可能‘未完工’。因为项目的主要支出已经付清，只要你愿意降价出售房子，你就可以用房款全额支付建筑安装费用。但目前问题的关键在于，开发商的资金压力很大，不仅仅是这块土地的问题。”

行业之声:北京-奥地利港不是一个孤立的案例

事实上，南京京奥港未来别墅项目只是南京“地王”的一个缩影。据搜狐南京站统计，截至8月30日，南京35块地块的底价均高于2万元/平方米。

经询问，《国家商报》记者发现，这些高价地块的规划出来得很快，但进入市场的速度却慢得多。其中，南京江北板块的殷诚g99地块和惠今g102地块于今年2月征地，计划于6月公布。7月份，两个建筑工地已经开始打桩；位于西山桥的绿城g100地块也于今年2月出售，计划于8月发布。

然而，在33个尚未进入市场的项目中，超过三分之二的项目计划最早在明年进入市场。行动快、入市慢一直是南京高地价地块的现象，给许多“王迪”项目带来了相当大的资金压力。

造成这一现象的原因是，南京楼市政策要求卖旧房要超地价，而南京楼市的限价指令也给高价土地带来了很大压力。自2016年4月南京楼市实施“限价令”以来，大多数热点地区的房价都被划上了红线，并受到严格限制。这自然会给以前以高价收购土地的开发商带来巨大压力。“有些土地价格接近3万元/平方米，甚至有些底价更高。限价令让很多开发商面临着亏本卖房的局面，所以南京金高港未来的别墅项目不会只是一个例子。”南京房地产业专家张建初告诉《商业日报》。

底价接近限价，明显低于开发商的预期。为了避免亏损，许多开发商选择拖延时间打持久战，这导致了行动快、入市慢的现象。

对此，南京英佳地产的黄如涛告诉《商业日报》记者，“前面有限价红线，后面有政策约束，开发商只能加快规划建设，一些项目销售部门已经开工，但他们就是不申请预售许可证。随着监管和限价的收紧，对高地价的投资不断增加，开发商的预期价格在短期内无法实现，这种情况将会非常尴尬，一些中小房企将会出现资金链紧张甚至断裂的情况。例如，在京澳港口“王迪”项目中，南京的其他“地王”也会有这样的现象。”