光明地产对赌压力巨大：一个半月内连卖“四子”

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当年重组时，农房集团承诺2015年至2017年扣除后的归母净利润不低于35.13亿元。

为了实现其业绩承诺，2017年其返还母公司的净利润至少需要达到19.92亿元。

12月14日，光明地产(600708)宣布以1.47亿元在上海浦东新区大川镇赢得一块面积为4.08万平方米的土地。数据显示，这些土地被用于搬迁和安置房屋。

当这一举措出台时，市场大为困惑。

今年9月以来，该项目的子公司光明地产一直在被抛售。为什么它最近开始装备谷物、草和弹药？

左手卖，右手拓地，光明地产的算盘是如何拨动的？

频繁的“销售”

光明地产的前身是光明食品集团的全资子公司海博。2015年下半年，海博股份有限公司进行了重大资产重组，将原有不锈钢器皿制造业务拨出，并注入农工地产(集团)有限公司(以下简称“农家乐集团”)100%的股权和上海农家乐25%的股权，更名为光明地产。

这意味着已经策划多年的光明食品集团的房地产业务终于借壳成功。因此，光明集团已转型为一家现代物流和房地产业务并行的双主体上市公司。农村住房集团也结束了其长途上市，实现了曲线上市，并完全有权交易光明集团旗下的30多万亩各种土地。

春江水暖鸭先知，作为一个成立近30年的老牌房地产企业，在行业越来越聚集的时候，农家必须知道规模对于房地产企业生存的重要性。然而，在接近年底的时候，它集中出售了它的项目子公司。

光明地产的“卖孩子”系列始于今年9月。

9月9日，光明房地产宣布，光明房地产股份有限公司全资子公司南宁郭亮房地产开发有限公司将通过公开挂牌转让的方式，将位于广西南宁市良庆区武乡大道北的a2、a3地块的在建项目资产进行转让，转让价格不低于7.42亿元，拟使光明房地产2017年净利润增加约1.98亿元。

一个月后，销售继续进行。

10月8日，光明地产宣布将以21.83亿元的总价格向泰和出售其子公司东恒海鑫100%的股权和债权。东恒海鑫的主要资产是位于江苏省苏州市昆山的淀山湖镇。光明地产表示，预计这笔交易将为公司带来9.4亿元的年净利润。

三天后，一笔新的交易发生了，但接管人成为光明食品(集团)旗下的兄弟公司，如光明房地产。

10月11日，光明房地产的全资子公司上海(房地产)农工商花都实业(集团)有限公司通过协议转让将其商业项目出售给上海良友(集团)有限公司。

根据公告，受让方上海良友(集团)有限公司和光明地产是同一控制人光明食品(集团)有限公司的兄弟，主要业务为粮油储备业务、粮油加工业务、粮油贸易、粮油物流业务和现代农业。

光明地产表示，经过初步计算，如果交易标的转让的交易价格为9.88亿元，估计关联交易将使公司2017年给母公司的净利润增加约3.45亿元。

同一天，光明地产的全资子公司上海农工商房地产有限公司也将新富中路的一个房地产项目出售给上海蔬菜(集团)有限公司，成交额为4.15亿元，这也可以为光明地产增加6698万元的返母净利润。

光明食品(集团)的这两项资产已经转移，光明地产之母的净利润增加了4亿多元。

业绩承诺面临压力

在短短的一个半月时间里，“卖孩子”卖了四次，而且卖得很集中，这和万达以前的做法很相似。如果万达出售其资产是为了减少债务并返还给甲方，光明的意图是什么？

对此，光明地产解释说，“这一举措是公司围绕战略发展目标进行综合利弊分析后实施的正常商业措施。一方面，它可以保证公司未来产业结构转型升级的需要；另一方面，有利于公司快速回笼资金，增加净利润，进一步降低资产负债率，维护中小投资者利益。”

同一政策咨询研究所所长张宏伟也赞同“调整布局战略”的理论。

然而，从M&A光明地产及其后续发展来看，这一解释似乎牵强附会，成为主要原因。毕竟，战略发展规划是一个长期的考虑，在瞬间“卖孩子”不是最好的选择。和销售，有一种时间感。

值得注意的是，在同年的重组中，农房集团作出了承诺:“本次重组实施后，农房集团当年及以后两个完整会计年度实现的实际净利润不低于利润补偿期的预计净利润。总数，即农村住房集团的所有股东承诺从2015年到2017年实现不低于35.13亿元的净利润。”

为了给市场强有力的信心，农房集团几乎切断了自己的后路。甚至承诺，如果农房集团在利润补偿期内的实际净利润总额低于承诺的净利润总额，光明地产可以直接以1元的价格回购被补偿的股份并予以取消。

业绩承诺期正在逐步临近。光明地产的成绩单进展如何？

财务报告显示，光明地产2015年实现营业收入123.87亿元，其中归属于母公司的净利润为5.1亿元。2016年，光明地产营业收入达到207.82亿元，归属于母公司的净利润为10.11亿元。截至目前，光明地产2015-2016年实现利润总额15.21亿元。为履行其业绩承诺，其2017年的归母净利润至少需要达到19.92亿元，超过了前两年的总和，这意味着光明地产2017年的净利润需要同比翻一番才能达标。

然而，在2017年年中，光明地产返还给母公司的净利润仅为2.6亿元，下半年无疑将面临更加严峻的环境。

光明地产暴露出的财务问题远不止盈利能力弱，其负债率始终保持在80%以上的高水平，流动负债占一半以上。以2017年上半年为例，在393.32亿元的负债中，流动负债为281.64亿元，占70%以上，光明地产面临短期偿债压力。

另外，报告期内借款收到现金107.24亿元，偿还债务支付现金112.76亿元。换句话说，光明地产的贷款几乎全部用于偿还债务，“借新还旧”是其目前的模式。

经过这四笔交易，光明地产将获得超过15亿元的净利润。这笔交易产生了利润，甚至超过了前两年的总业绩。

易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，业绩承诺也会给易居带来一定压力，因此出售项目资产也有助于抽回资金，从而改善现金流和财务状况。

严跃进强调，就光明地产出售的项目而言，不能排除“套现”的可能性。毕竟，目前一些项目的价格相对较高，出售是有利的。

以上述东恒海鑫项目为例，公告显示东恒海鑫的主要资产是恒海国际花园项目。截至2016年12月31日，恒海国际花园洋房一期、二期、三期至二期已经开发并基本销售完毕；待开发土地面积约37.4万平方米，全部为住宅建筑。房产类型包括别墅和小型高层建筑，预计实用面积约为225，000平方米。因此，该项目对光明地产的后续利润非常有限。

此外，淀山湖属于上海、江苏和浙江的交界处，具有良好的区域优势。然而，实际情况是，随着上海地铁17号线的开通，沿线地区将不可避免地影响淀山湖的一些非地铁项目。

扩张土地的并购

就在光明地产出售了4项流动性差的资产，并确保其业绩承诺达到标准后，它推出了一系列土地收购计划。

11月和12月，先后在苏州和上海收购了地块，上海地块用于拆迁安置用房。

一位业内人士告诉《国际金融新闻》记者，此类地块的投资取决于政府搬迁政策的实施，通常征地成本不高，但空的销售利润相对有限。光明地产之所以选择这类土地，并不排除其未来有机会在该地区获得其他商业住宅用地，这将有助于其在上海部分郊区市场的土地扩张。

早在今年10月，光明食品(集团)就强调将在资本、金融创新和市场价值管理方面支持光明地产。光明地产需要在做好资本创新的同时，充分利用外部资源，活地产+产业。这句话曾经被认为是光明食品(集团)对房地产业务的重要性。

当利润承诺进入倒计时时，光明地产频频“出手”，其意图并不明显。然而，M&A在无忧业绩承诺后的扩张充满了其未来继续增持房地产业务的预期。

毕竟，作为上海一家知名的国有企业，拥有更多工业用地的光明地产在进入长三角时，从未能够深化其培育。这些城市，作为光明地产的票仓和主屋，总是扮演着遥远的角色。

《国际金融新闻》记者就相关事宜联系了光明地产，但电话始终无人接听。