花样年二次转型：弯道拿地扩张，轻资产业务超四成

本篇文章3146字，读完约8分钟

【摘要】根据公司发布的最新销售业绩，2017年1月至11月累计销售面积达到132万平方米，累计销售额约为132.91亿元。实现2017年150亿元销售目标的88.6%。

《时代周刊》特约记者蔡颖来自广州

2012年，房地产发展势头迅猛，幻想曲率先提出了轻资产转型；目前，开发商正从房地产转向多元化发展。作为轻资产转型道路上的先锋，2017年初，幻想曲提出了第二次业务转型，重新增加了房地产业务，实现了重要性和严重性并重。在2017年中期业绩会议上，幻想曲集团董事长兼首席执行官潘军再次强调，未来应调整轻、重资产的战略布局，希望轻、重业务比例能各占一半。

从行业现状来看，规模的增加意味着行业话语权的增加。毫无疑问，在这美好的一年里，房地产业再次复苏，是为了在行业中获得更多话语权。重点是在短期利润和长期回报之间找到平衡。

这一年即将到来，2017年即将结束。我已经交出了第二次转变幻想曲年的成绩单。在规模竞争的轨道上，截至12月5日，幻想曲通过并购与合作在深圳、武汉、石家庄和青岛赢得了多个项目。在轻资产业务方面，11月14日，物业管理服务行业的蔡晟宣布，母公司以体外基金形式收购的万达地产通过四项收购协议进行了整合，将收入和规模推上了一个新的高度。

然而，强调与同时强调模式的价值实现能力还有待证明。根据公司发布的最新销售业绩，2017年1月至11月，累计销售面积达到132万平方米，累计销售额约为132.91亿元。实现2017年150亿元销售目标的88.6%。在Cree发布的最新房地产企业销售清单中，幻想曲下跌了100点。

第二次转换后，我们可以继续吗？幻想年需要更多时间来证明。

在角落扩大土地收购

随着房地产行业“黄金时代”的结束，如何突破传统发展模式，适应新形势，成为各大开发商的难题。作为行业转型的先锋，幻想曲早在2012年就率先提出了轻资产发展战略，旨在通过拓展轻资产业务实现规模增长。

但是，发展形势不容乐观。当房地产行业取得胜利，甚至领先的房地产企业超过4000亿元的规模时，幻想曲年的销售额总是在100亿元左右徘徊。2016年，幻想曲的合同销售额达到122.1亿元，同比增长8.3%，远低于35%的行业平均水平。

2017年中期报告数据的发布增强了幻想曲第二次转型的决心。报告显示，该公司营业收入同比下降32.2%，至53.62亿元，同期利润下降至1.56亿元，同比下降52.9%。通过对幻想曲的反思，我们认识到土地对房地产开发商来说意味着生存，只有获得足够的土地和现金流，我们才能获得规模优势。

在土地市场，幻想曲年显示了重新获得房地产业务的决心。根据幻想曲年度中期业绩公告，土地储备方面，截至2017年6月30日，幻想曲年度土地储备计划总建筑面积约为1595万平方米，其中已签订框架协议的物业计划总建筑面积为885万平方米。

从布局上看，公司土地储备主要集中在成渝经济区、珠三角地区、长三角地区、京津都市圈和华中地区，一线城市占35.6%。

开放市场是大型住宅企业的游乐场。并购、合作和旧体制改革逐渐成为中小房企吸纳土地储备的趋势。尽管近年来土地价格的上涨给幻想曲年带来了沉重的压力，但“曲线救国”已经通过并购、与中小企业合作以及旧的改革得以实现。

近日，幻想曲第二次进入青岛，收购了位于滨海公路以南、青岛天衡岛省级旅游度假区瓦利村以东的29块商住用地，总面积2663亩，可开发面积约255万平方米。目前，青岛在幻想曲年已收购42个案例，土地面积超过3700亩，可开发量约400万平方米，成为青岛最大的住宅企业之一。

在幻想曲中，通过旧的改革在一线城市获得土地更为有利。幻想曲集团与世界(集团)公司签订合同，以13.39亿元人民币收购深圳市平山工厂改造项目，该项目位于深圳市龙岗区平山新区，占地约6.9万平方米。目前，深圳已有5个老的改革项目签署了框架协议。同时，在北京获得了一个建筑面积约18000平方米的工业厂房改造项目。

为了支持收购和扩张，2017年6月30日，幻想曲持有贷款、优先票据和债券，并发行了资产支持证券，总额分别约为33.1亿元、187.39亿元和2.52亿元。

然而，随着项目的不断推进，大量的投融资使其净负债率从2016年的83%提高到2017年6月30日的89.0%。截至2017年6月30日，公司现金总额约为9.113亿元，较2016年末的12.475亿元减少26.9%。

业内相关人士表示，目前幻想曲年的规模扩张较为激进，有必要防范风险。在大规模收购土地的同时，不仅要提高融资能力，还要启动合作并购等多元化战略扩张模式，实现稳步发展。

轻资产收入占40%以上

虽然房地产规模扩张的效应尚未显现，但作为中国最大的综合社区服务平台，幻想曲在“轻资产”业务上实现了角落赶超，成为公司重要的利润增长点之一，有效地补充了公司的利润。

目前，幻想曲的轻资产业务主要包括物业管理、酒店、文化旅游、金融、养老和教育，值得注意的是，今年上半年，其轻资产收入占40%以上。

在物业管理行业，其色彩生活和一梅居贡献了大部分收入。两家公司都已于2006年进入资本市场.其中，色彩生活侧重于住宅社区管理。与色彩生活不同，美艺佳主要为城市综合体、写字楼和度假物业提供物业管理、资产运营等相关服务。

在过去的两年里，幻想曲在物业管理服务领域进行了一系列的并购，并且有很多大型的综合性物业企业，如航天地产、万达地产等。通过并购的物业管理范围已经扩展到200多个城市的2335个社区。

作为幻想曲年轻资产业务平台的旗舰，彩生活在完成收购万达地产后于11月14日晚宣布，斥资20.12亿元人民币收购深圳万象物业管理业务100%的股权，总成本为20.12亿元人民币，将通过内部资源和银行贷款支付。

截至2017年6月30日，彩生活平台服务面积已达8.49亿平方米，其中自营面积4.2亿平方米，同比增长16.7%，合作面积1.787亿平方米，联盟面积2.5亿平方米。万达地产合并后，色彩生活的经营规模将增加6000万平方米。成为世界上最大的物业服务提供商。

彩生活在快速扩张的同时实现了收入的快速增长。今年上半年，彩生活的收入为7.47亿元，利润为1.15亿元。报告显示，其收入同比增长29.8%，至7.47亿元，同比增长35.6%。根据万达地产的数据，色彩生活的利润将翻倍。

毫无疑问，万达地产合并后，彩生活的发展规模和收入将会扩大和升级。然而，行业仍处于激烈竞争阶段，彩生活仍需优化运营，加快实现用户生态系统价值。

美艺佳主要服务于写字楼和高端商务公寓，项目已覆盖全国38个核心城市。报告期内，美艺佳营业收入2.01亿元，同比增长17.17%；上市公司股东应占净利润5017.63万元，同比增长23.91%。未来，它将专注于创新业务领域，如网上短期租赁和假日物业运营。潘军曾表示，希望美怡佳成为airbnb的中文版。

在业务管理方面，幻想曲还积极拓展商业轻资产项目，累计产出30多个项目，主要覆盖西藏、江西、吉林、江苏、四川、浙江、广东、湖南、贵州等省。在文化旅游、养老和社区教育方面也得到了进一步发展。

幻想年不仅提出了“社区+商业生态系统”的战略，而且将产业和金融结合起来，成为以社区服务为支点的产业金融集团。

在社区金融方面，互联网金融平台“千盛华”今年上半年新增注册用户44.54万人，投资金额40.92亿元。并通过中安信保险经纪平台与国内主流保险公司合作。

此前，一些熟悉幻想曲的人认为，忽视房地产、重视房地产的策略导致幻想曲错过了中国房地产的黄金时期。在行业集中度上升、土地收购成本上升的背景下，中小住宅企业突破规模的难度加大，显然对幻想曲的考验更加严峻。