物业公司第一股 南都物业打破物管难登A股“魔咒”

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[摘要]韩方，1971年出生，是杜南置业(603506)的实际控制人，前者直接持有公司28.64%的股权。

《时代周刊》记者胡天翔

碧桂园首次公开募股“不成功”，杜南地产(603506.sh)成功冲刺，成为首家a股物业管理公司。

1月9日，杜南地产宣布，公司首次公开发行约1984万元人民币普通股(a股)的申请已获中国证监会批准，该股将于1月23日(交易日)通过上交所交易系统实施。

发行后，杜南地产的总股本将增至约7936万股。以16.25元的发行价计算，杜南地产预计募集资金约为3.22亿元，扣除发行费用后，预计净募集资金为2.87亿元。据悉，该基金将用于智能物业管理系统和国家物业服务业务的发展。如果实际募集资金少于上述投资项目的资金需求，公司不足部分将以自筹资金或银行贷款补充。

韩方，生于1971年，是杜南地产的实际控制人。前者直接持有公司28.64%的股份，通过杜南房地产服务间接持有公司45.82%的股份，通过舟山彩石间接持有公司1.38%的股份，共持有公司75.83%的股份。以16.25元的发行价计算，韩方共持有4514万股，市值将达到7.3亿元。

规模之战

杜南地产总部位于杭州，为阿里巴巴滨江公园和云起镇提供物业服务。2014年、2015年、2016年和2017年上半年，分别实现营业收入3.9亿元、4.7亿元、5.7亿元和3.75亿元。净利润分别为3149万元、2209万元、6296万元和净利润

虽然这两个数据总体呈上升趋势，但如何改变和丰富传统的财产性收入来源和制度，仍然是杜南财产管理面临的一个迫切问题。

《时代周刊》记者了解到，杜南物业的收入来源主要来自物业管理服务(合同物业管理服务、薪酬物业管理服务、案例服务等)。)。2014-2017年上半年，物业管理服务销售收入分别占93.45%、95.67%、94.09%和93.12%。其增值服务销售收入分别仅占6.55%、4.33%、5.91%和6.88%。

根据中国物业管理协会发布的数据，从收入结构来看，物业管理服务占2015年经营收入的83.27%，多元化经营收入的比重为16.73%。根据中国指数研究院的数据，2016年物业管理服务占82.72%，增值服务占17.28%。这意味着近年来杜南房产的收入来源仍然非常单一。

此外，与业内其他物业管理公司相比，率先在a股上市的杜南地产在规模上仍落后于同行。截至2017年上半年(以下均为年份)，杜南地产已交付224个项目，管理面积3013万平方米。已签约项目(含已交付项目)265个，管理面积3820万平方米；未签约中标项目30个，管理面积约499万平方米。

彩生活已在中国214个城市和海外国家新加坡发行，自主经营物业面积达3.83亿平方米。碧桂园有近700个物业管理项目，合同管理面积2.47亿平方米。绿城服务于959个管理项目，管理面积1.18亿平方米。2017年1月至6月，绿城的服务收入为22亿元，净利润为1.25亿元。截至2017年12月底，万科共有2356个物业合同项目，合同面积超过4.6亿平方米。

作为杜南地产的主要竞争对手，截至2016年底，长城地产拥有700多个地产项目，地产面积超过1.5亿平方米。2016年，长城地产实现营业收入22亿元，净利润1.3亿元。

杜南地产表示，根据公司的战略规划，公司计划在四年内完成30个城市营销网点的建立和运营。此前，杜南地产还收购了蔡林地产，进一步扩大了其业务规模。2016-2017年上半年，林权净利润分别为260万元和228万元。

高估值的诱惑

a股一直是大型房地产公司的理想选择。在a股回报的外部范围内，高估值、拓展融资渠道和解决现金流问题是企业高管经常提到的问题。

房地产和金融方面的资深评论员黄立冲告诉《时代周刊》记者，a股回归将真正提高企业股票市场的估值。以大盘股为例，a股的估值比h股高30%左右。

当时，碧桂园集团首席财务官吴建斌也公开表示，国内股市和香港股市的同行业上市公司的市盈率仍然存在差异。经过研究，公司认为国内上市更理想。

以万达商业为例。2017年3月底，董事长王健林离开h股市场，提出万达商业私有化，并准备通过借壳和ipo方式重返a股市场。

与港股被低估的情况相反，据媒体报道，万达预计，万达商业地产回归a股后，其在内地市场的市盈率将达到20倍，这意味着其股票的未来市值将达到5000亿元。值得注意的是，在退市前，万达商业的h股市值为2383.65亿港元，市盈率为6.67倍，低于万科a股(00002，诊断股)的1/4和绿地控股(600606，诊断股)a股的1/2。

易居(中国)控股有限公司CEO丁祖昱表示，特别是市盈率方面，与1000亿企业的最新数据相比，四家h股上市企业的动态市盈率为5-7倍，而三家a股房地产上市企业的动态市盈率超过10倍，其中绿地控股达到30倍。“考虑到人民币贬值和国内低利率的优势，a股的融资能力和优势已经开始显现。”

然而，在杜南地产之前，没有一家大型物业管理公司成功登陆a股市场。深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐曾表示，由于a股市场实施注册制度没有确切的时间表，而且大多数公司在审批制度下被证监会接受后，都在排队等待上市，因此a股市场上市注定是一个艰难而漫长的过程。

“这么多公司选择在香港上市。”刘双乐继续表示，对于房地产公司而言，这两个市场的最大区别在于，在香港上市比在a股上市容易得多，效率也更高。

黄立冲告诉《泰晤士报》记者，由于物业管理公司的可持续增长能力和经营模式并不乐观，证监会的态度是不应排挤a股上市资源，因此审批态度更为严格。