北京新房套均总价659万 “百亿俱乐部”房企锐减

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截至2017年，北京首次购房者的平均年龄为34岁，而五年前是30岁。在二手房交易的主力军是房屋置换需求的市场结构下，新住房购买的门槛也越来越高。

据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的数据，五年前，北京新建住宅商品房平均价格为317万元；2017年，北京新建住宅商品房平均总价格升至659万元。

2017年是北京楼市调控最严厉的一年，新房和二手房数量大幅下降。然而，从上述数据不难看出，在新屋市场，改善需求正成为市场的主力军。在这种情况下，北京新住宅市场前10名销售门槛降低，龙湖地产(港股0960)等高端产品线的住宅企业市场份额增加。

“十亿俱乐部”房企大幅下滑

根据北京市建设委员会签署的数据，在2017年的严格控制政策下，北京新增商品房48517套，同比下降52%；售出52，127台，同比下降62%;营业额为2708.71亿元，同比下降45%；虽然各房地产企业的销售额较2016年有所下降，但龙头房地产企业的表现更加突出，房地产市场调控期间房地产集中化趋势凸显。

根据各企业的交易口径统计，2017年北京市场仅有五家房地产企业进入“十亿俱乐部”。2016年，北京市场前10名的门槛超过120亿元，而2017年，门槛降至58亿元。在反向市场下，市场份额明显增加的房地产企业具有更好的交易能力。

根据克里、泰和、龙湖和华润的统计，2017年北京新房销售排名前十，部分房地产企业增加了在北京的市场份额。以龙湖房地产为例，从2016年的2%增长到2017年的近4%，实现了历史性的双增长。

《证券日报》将北京新屋市场的房企销售清单与北京单个市场的销售清单进行了对比，发现两者之间存在一定程度的重叠。换句话说，无论是别墅、商业地产还是高端住宅，布局均衡、交易能力突出的房企都可以在北京新建住宅市场中增加市场份额。

以2017年3月冻结的商业项目市场为例，2017年全年营业额仅为223亿元，同比下降34%。据记者了解，过去存放了大量商业项目的房地产企业在2017年支付了大量资本成本，但仍难以突破销售困境。

在这种不利于商业项目运作的环境下，被誉为新兴地区商业运作专家的龙湖地产，将其顶级商业产品线“天街部”落户在井陉门首沟长安街西延线区域。据悉，自2017年10月售楼处开业后，该项目仅用了约60天，就售出近4亿元。此外，昌平新沂中心的整体销售业绩高达10.2亿元；丰台陈曦广场签署了一份价值7.6亿元的合同。

不难看出，这也是龙湖地产跻身北京新居市场前十名的原因之一。然而，《证券日报》记者注意到，近年来，北京中高端市场的顶级房地产企业有着大量的布局。

提高需求，增加市场份额

事实上，自2015年以来，北京的新住房市场已开始“豪华化”，改善需求已逐渐占据市场的主导地位。

据中原地产研究中心向《证券报》记者提供的数据，2016年北京单套新房平均面积为152平方米，单套平均总价为568万元；2017年，北京新房平均面积为146平方米，新房平均总价为659万元。仅仅一年后，一套新房子的平均总价就上涨了91万元。

“自2017年以来，由于预售价格控制和商业销售限制政策，北京住宅市场的供应热点已降至年度低点，每月开盘项目数量仅为10个左右。”雅豪机构营销总监郭毅表示，此外，2017年市场上出售的大多数商品房项目都是改良产品，主要是中型和大型单元，这是去年整体住房供应中最突出的结构性特征。

北京需求改善的爆发提高了高端产品线住房企业的市场份额。

根据北京各区域项目的销售数据，北京龙湖2017年的主要销售项目均为各区域同类产品的销售冠军——林静原创作品为朝阳别墅产品销售冠军，第一龙湖天朗为大兴别墅产品销售冠军。以林静的原创作品为例，作为龙湖“首席新中国原创作品”项目，该网站于2017年12月初开业，年销售额超过48亿元，成为中国单价“8万元以上”别墅产品的销售冠军。

此外，在假日细分市场中，北京龙湖长城堪称中国旅游和假日产品的标杆。该项目于2014年进入市场，三年后被清算。长城最终签署了近4000套合同，总销售额为45亿元。

郭毅表示，今年高端项目的价格和签约控制将逐步放松，在资金压力下，这些高端项目进入市场的热情将在2018年大幅增加。随着共有产权房和出租屋的进入，今年北京新房市场的供应形式将更加多样化，房价有望总体可控。