剑指千亿：时代地产开拓区域房企转型新路

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[摘要]在政策的庇佑下，特色城镇正成为国内房地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福(600340)等品牌房地产企业，还是众多区域性本土企业，转型战略都将指向特色城镇。

《时代周刊》记者蔡颖

2017年，当领先房地产企业的规模推进到5000亿元时，中小房地产企业也面临生存挑战。每个房地产企业都在不断更新其商业模式，更新其突破常规的途径。

时代地产也在改变其“集中精力盖房子”的战略，从传统的房地产公司转变为城市发展服务提供商。时代地产今年在自身表现上也取得了突破，从而公布了公司的战略和产品调整。

数据显示，截至2017年12月31日，时代地产及其子公司2017年累计合同销售额(含合资项目销售额)约为416.29亿元，合同建筑面积约为282.2万平方米，分别增长41.94%和14.11%。超过了2017年325亿英镑的销售目标。在全国房地产企业销售排行榜中名列前50名。

2017年12月，“时代房地产控股有限公司”宣布计划更名为“时代中国控股有限公司”，这是一个没有房地产符号的新名称，这使得时代房地产比往年更具故事性。在2017年中期业绩会议上，时代地产提出2019-2020年将达到1000亿元的规模，不断增加的土地储备和多种业务的持续发展都在为时代地产服务。

造福粤港澳大湾区

作为一家深入珠江三角洲的区域性房地产企业，时代地产加大了在土地市场上攻击城市的力度，为规模扩张准备了充足的弹药。

在征地布局上，时代地产始终坚持“聚焦区域、深化城市”的战略，从最熟悉的地方和发展潜力大的地方入手。目前，时代地产已经发展成为广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、清远、长沙等经济发达城市，这些城市大多位于粤港澳大湾区，长期受益于大湾区的开发建设。

根据国泰君安(601211)发布的研究报告，2017年上半年，时代地产在广州、佛山、清远、惠州和长沙共收购了9块土地，总建筑面积为188.63万平方米，其中包括大湾区的8块土地。

时代地产表示，珠三角地区只是起点，而不是终点。当该地区处于理想状态后，集团将考虑选择下一个进入地区。目前，它还在密切关注其他地区的发展，为进一步布局做准备。

根据时代地产2017年的中期业绩，公司土地储备总量已达到近1500万平方米，其中粤港澳大湾区土地储备高达1233.5万平方米，占土地储备总量的85.1%。目前，公司的股票价值足以支撑未来三至五年的可持续发展。

与其他房地产企业相比，时代地产采取了多种方式间接获取土地资源。

除了通过公开招标市场补充土地储备之外，时代地产还在城市更新市场展示了巨大的勇气。截至2017年6月30日，时代地产拥有48个城市更新项目，主要分布在广州和佛山。预计提前完成17个项目，总用地面积约123万平方米，土地储备建筑面积约366万平方米。

然而，想要快速运行的时代地产不得不面对扩张带来的债务、现金流和政策风险。

事实上，为了缓解财务压力，时代地产自上市以来就积极探索融资渠道，通过发行票据、可转换债券等多种渠道完成融资，拓宽了融资渠道。采取内部后续投资获取部分资金；在外部融资方面，发行公司债券、增发股票、合作开发等。其中，国内债券于2017年9月8日分为两家批发银行，本金分别为5亿元和11亿元。今年1月10日，时代地产发行了5亿美元的高级票据，利率为6.25%。

深度开发

近年来，住房市场行业的盈利能力有所下降，随着监管政策的大力出台，寻找多元化的投资渠道迫在眉睫。对于住宅企业来说，多元化并不是一个新的命题。2010年前后，一些房企提出多元化转型；然而，在这个转化阶段没有样本。虽然效益效果不明显，但行业现状和发展逻辑的变化使住宅企业不得不思考多元化的必要性。时代地产给出了自己的答案。

“严格来说，我们不会进行多元化，而是要在深度和广度上进行发展，从单一的服务转变为更全面、更方便的综合解决方案。我们所有的多元化业务类型，第一种是围绕城市，第二种是围绕客户。”时代地产在接受《时代周刊》采访时说。

基于这一思维策略，时代地产除了深化房地产业务外，还规划了工业、商业、社区服务和家居等多个行业。

2017年最明显的是，商业地产投资大幅加速。虽然时代地产的商业模块已经运营了十几年，但近两年来已经逐渐成长为一个相对强大的商业模块。目前，项目管理面积已达到近150万平方米。

2017年7月，时代商业宣布将与万宝物流合作广州番禺复兴项目，并正式进入物流地产。对于一向以工业园项目为核心业务的时代企业来说，这无疑意味着一个新的突破。

据了解，广州复兴项目位于番禺现代工业基地规划区内，毗邻广州汽车研究所，周边有多个生产、R&D、会展工业园和大型物流园区，总用地面积15万平方米，未来将建成华南地区高端国际物流园区。

房屋租赁的东风吹遍了江南和江北，时代商业也进入了租房领域。天河时代时代广场游+公寓成为其代表作品。

截至目前，时代商务管理已有六大项目，总规模超过100万平方米，其中包括3个1.0的老产品，包括元景路商业街、国际单位创意园、天帝创意园，以及天河、海珠、番禺3个2.0的电子园系列产品。

时代商务管理有限公司总经理王园园在接受媒体采访时透露，时代商务目前采用的是轻资产模式，更集中在商务办公领域，未来将继续挖掘商务办公的市场需求。

在政策的庇佑下，特色城镇正成为国内房地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房地产企业，还是众多区域性本土企业，转型战略都将指向特色城镇。时代地产也搭上了这个顺风车，在2016年底发布了特色城镇发展规划。建议在未来五年内，从珠江三角洲开始，投资30个未来城镇项目，总投资约9000亿元。

目前，时代地产已经签署了10多个合作开发特色城镇的框架协议，一切都在逐步推进。

从这个角度来看，新的时代之旅只是开始。