北京商业房前5个月均价3.4万元涨21%

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“3·26”政策实施后，北京商业写字楼市场遭受重创，甚至出现了零交易的悬崖式下跌。然而，根据最近的数据，沉寂了一年多的商业市场正在悄然发生变化。

据统计，今年前五个月，北京商品平均交易价格为34485元/平方米，同比增长21%；营业额为40.3亿元，同比下降58%；目前，库存为18，341套，同比持平。

“尽管整体商业市场仍处于较低水平，但它可能受益于租赁政策的有利影响。5月份，北京的商业地产销售额比上个月略有增长，增幅为7%。”诸葛房产数据研究所首席分析师陈雷对《证券日报》表示，商业地产未来是否会继续回暖还有待观察。

另一位房地产企业管理人士表示，经过一年多的调整，开发商已经找到了突破的办法。从第二季度开始，商业市场对资产配置、控股经营和自用的需求开始发挥作用，甚至出现了单个项目月平均销售额高达1亿元的现象。

一些商业项目的突破

事实上，2017年底，北京的商业市场显示出复苏的迹象。2017年“3·26”调控政策实施几个月后，商业市场告别了“零交易”。然而，营业额来自真正的商业办公产品，整个市场已经运行在一年的低水平。

一些房地产企业的管理人员表示，开发商获得商业用地只有两种方式。一种是卖掉它，找一个商业机构卖掉它，但这也意味着每平方米能卖3万元的资产要降到2万元才能成交，损失很大；另一种是变得自我维持，并能做联合办公工作，但存款数额很大。

据《证券日报》记者观察，在商业市场洗牌的混乱中，按照区位、匹配和总价的逻辑，在当前宽松的市场中，有两种以销售为导向的商业资产是“爆炸性产品”。第一类是核心区的商业资产，总价不到500万元，尤其是以“tod”模式连接地铁的商业项目；第二个是在区域中心的商业项目，总价格约3000万元，有优惠政策和配套设施，如购物中心和办公区。此外，在整个销售市场上，对总部办公室的需求仍然很大，比如位于北京科技创新带的科技园。

以龙湖陈曦广场为例，在今年前五个月的商业销售排行榜前30名中排名第19位。该项目位于西三环。目前，每平方米的平均价格约为5万元。自2018年以来，超过30套每月意向交易已售出数月。此外，畅销项目龙湖长安天街位于长安街西延门头沟区，由新首钢、爱科技园和医药产业集群带动。据项目相关人士介绍，总价3000万元的家庭比总价300万元的家庭卖得好。截至目前，该项目已售出69套，总金额达3.09亿元。

据龙湖网报道，记者将于今年在房山新区推出一个20万平方米的西岳天街商业综合体。作为龙湖在北京的第五个天街，也是“空房间即服务”(saas)新理念下龙湖商业的第一个天街，这将在产品创造和销售逻辑上翻开新的一页，并以更高质量的资产锁定客户。在整个销售市场，满足华为总部办公需求的商业项目将在海淀区启动。

2018年龙湖启动了许多商业项目。商业逻辑和传统有什么区别？

卖掉钱，然后把它留给自己使用

值得注意的是，在过去，由大宗卖家运营的北京市场是投资者的地盘。从国茂到望京，买了1000万元，卖了2000万元。低买高卖是典型的游戏风格。然而，在国内资金难以下海、理财收入减少、股票交易风险高、新建住宅项目供应量小、互联网投资烧钱、国内租赁市场租金收入持续上升的背景下，高端客户已经认识到，从资产配置、自用和持有租赁的新逻辑来看，商业业务模式仍然具有保值和稳定回报的资产属性。

据龙湖内部人士透露，全额购房的商业业主不是高杠杆套现的客户。一方面，购房者对商业产品的预期已经从“投机”转变为“合理配置资产”。“稳定”和“保值”是商业产品的新身份，城市核心或区域核心的稀缺资产是首选。另一方面，在“空房即服务”的理念下，深入参与城市空房及服务改造的开发商也在不断升级自己的商业解决方案。

与传统的商业市场认知不同，龙湖表示，目前在龙湖购买长安天街的客户中，60%是出于自身需求，80%的客户使用写字楼是为了自身使用。目前，陈曦广场项目的自用客户主要为小规模自用和多套购买自用，占项目总认购(交易)量的67%以上。

根据龙湖的说法，长安天街的业主陈先生在购买该项目时表示，“我认为这将是京西片区的核心，而且该写字楼的成本效益很高。”持有自用的长期价值将大于短期租赁的价值。”西樵广场的业主王女士也说:“总价是300万元。在北京三环路上买一栋现有的办公楼真的不容易。在三环路上很难找到这样的办公楼。”

不难看出，在这种困境下，寻找突破点需要新的逻辑，商业项目的“回归商业和办公属性”政策迫使开发商重新定位商业地产业态的运作路径和销售逻辑，从而催生出一条突破商业市场的新路径。