2016年北京大宗交易额创历史新高 内资买家近八成

本篇文章1910字，读完约5分钟

由于北京写字楼市场的高租金以及空的入住率连续六年保持在10%以下，许多企业租户都在寻找新的租赁方案。近年来，工业园区因其面积大、租金低、政策优惠和舒适的绿色环境越来越受到租户的青睐。

由于货币政策和金融市场的影响，北京的大宗房地产投资市场已经转变为卖方市场。据戴德梁行统计，2016年，北京的大宗房产交易总量为376亿元，其中70%以上是写字楼，国内买家占近80%。

值得注意的是，核心商务区现金流稳定的整个销售项目极其稀缺，投资者的目标已经开始转向具有转型潜力的项目和新兴商务区的新项目。

戴德梁行华北投资咨询服务部部长刘兵在接受《21世纪经济报道》采访时表示:“2017年，在reits/cmbs等多元化退出渠道的推动下，预计北京的大宗房地产投资市场将继续活跃。”

大宗交易再次活跃

去年国内经济放缓，投资者海外投资窗口打开后，国内投资市场放缓。2016年，投资市场大规模交易频繁。此处的大宗交易是指资产超过3亿美元的投资或自用房地产交易。

刘兵表示，从2014年底到2015年初，北京大宗商品交易是一个买方市场。随着国内经济转型、通胀压力、股市疲软和人民币汇率波动，北京优质地产已成为投资机构的最佳投资类型之一。这也使得业主在交易中有更多的发言权。此外，中国“营改增”的新政策在一定程度上促使企业在投资房地产时进行更好的税收筹划。

2016年，戴德梁行在北京的大型房地产交易总额达到376亿英镑。其中，国内买家占近80%，保险公司除了自用之外，还在市场上进行大规模投资。写字楼仍然是投资物业的主要类型，超过70%的投资是投资于写字楼。

值得注意的是，在核心商业区很难看到整个交易案例。例如，位于中央商务区的招商局大楼和世纪财富中心东塔都是半交易。市内五环路的街区贸易主要是改造升级，代表项目是东北三环路太阳宫百盛购物中心，未来将改造为写字楼项目。早在2014年，吉辉资本就收购了东三环的盈科中心，并有望将原来的太平洋百货(601099，收购)(当时太平洋百货因管理不善已经退出)改为办公展示。市区也有一些项目从原来的商业和酒店用途改为办公楼，包括建国门的万豪酒店和东长安街中粮广场的商业部分。因此，从物业改造的角度增加物业的实用性，实现租金收入，是市场上购房者的一个新的投资角度。与此同时，由于五环路内的建设有限，一些想在市区建设项目的开发商转向了投资股票市场，许多大型开发商成立了直接投资团队。

刘兵指出，“随着新兴地区优惠政策和配套设施的日益完善，投资者已经在潜在的郊区新区进行了努力。最热的地区是首都机场附近的望京/酒仙桥地区。通州和李泽商业区也是投资者青睐的重点地区，它们未来有发展潜力。未来一年，在reits/cmbs等多元化退出渠道的推动下，预计大宗房地产投资市场将继续活跃。”

对工业园区的需求很大

另一方面，市场需求强劲。

据戴德梁行统计，截至2016年第四季度，北京写字楼市场需求依然活跃，全市甲级写字楼年净吸纳量高达78.5万平方米。最令人印象深刻的是望京-酒仙桥，其出租量占22.9%；燕莎商圈排名第二，占16.3%。强劲的需求推动租金继续上涨。本季度，北京甲级写字楼市场有效租金净额为每月每平方米387.2元，比上个月增长0.9%。五大核心商务区甲级写字楼的有效净租金为每月每平方米409.5元，比上个月增长1.6%。其中，租金涨幅最高的是中关村(000931，买)、金融街(000402，买)和燕莎商圈。

交易行业主要是金融行业、高科技行业和专业服务行业，分别占40.2%、22.6%和14.9%。

由于北京写字楼市场的高租金以及空的入住率连续六年保持在10%以下，许多企业租户都在寻找新的租赁方案。近年来，工业园区因其面积大、租金低、政策优惠和舒适的绿色环境越来越受到租户的青睐。

截至2016年第四季度，北京工业园区总存量约为1456万平方米，其中北京经济技术开发区存量最高，达到314万平方米，占总存量的22%；其次是中关村和望京酒仙桥商务区，分别占21%和15%。

2017年，北京预计将有238万平方米的新办公楼进入市场。戴德梁行华北区办公企业服务部部长闫曲海表示:“大量写字楼进入市场带来的挑战和机遇在北京市场并存。此外，2016年7月，北京市政府发布通知，进一步实施房产税。由于业主可能会将新政策带来的增加的税收成本转嫁给租户，预计租金在未来将面临新一轮的上涨。密切关注新政策的实施及其给市场带来的变化。”

闫曲海认为，在政策的推动下，未来几年北京成熟的工业园区将继续受到企业的青睐，二级工业园区将继续成长和发展。对工业园区的需求仍然强劲，租金将继续上涨。(编辑罗琦琦)