300亿房企拿地平衡术：融侨深耕四大经济圈

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在房企的发展过程中，登陆资本市场有很多优势，但未上市的房企也有自己的发展逻辑，比如乔蓉集团，一家风格稳定的福建房企。据Cree统计，2016年乔蓉年销售额达到362.5亿元，同比增长近76%。

1月5日下午，乔蓉集团品牌营销中心总经理张艳宣布了2017年乔蓉房地产的重点战略区域和核心布局城市:将继续关注和深化全国区域市场，以海西地区、长三角地区、环渤海地区和中部地区的优秀省级直辖市为核心布局，积极探索资本手段，实现“产业+金融”的一体化格局。

易居(中国)企业集团Cree研究中心副总经理林博认为，行业前十名的门槛已经达到1100亿元，比去年的700亿元高出近60%，表明规模扩张已经成为主旋律。此外，行业集中度越来越高，200强房地产企业的市场份额超过50%。“2017年，所有人都认为市场规模将进一步调整，但这并不意味着规模扩张的步伐已经停滞。”

坚持适度规模而不牺牲利润一直是乔蓉的特色。乔蓉的管理团队一直希望通过短期思维和25年的长期思维来进行战略布局。

据说乔蓉已经发展了28年，业绩每年增长20%-30%，资本杠杆的使用非常保守。张炎认为，牺牲利润来扩大规模不是公司健康发展的途径。“我们现在部署了11个城市，未来将达到100亿。”

从2016年的布局可以看出乔蓉一直强调的规模扩张和利润平衡。在上述乔蓉的战略布局中，80%的城市成为去年中国房价涨幅居前20位的核心城市。

至于这些城市2017年的走势，柯睿认为，京沪深线政策收紧程度最高，短期内交易量也会下降。在南京、苏州和合肥，房价涨幅过高，交易可能会继续保持在高点，但涨幅已明显下降；供需变化导致库存缓慢增加。这些二线城市的房价因产品类型或地区而异，存在结构性下降的风险。与此同时，土地拍卖市场将降温。

另一类包括广州、天津、武汉、郑州等城市。2016年，房价火爆，但涨幅相对可控。据估计，2017年交易量将保持高位，受政策影响较小。库存将缓慢下降，房价将上涨0/房，因此土地拍卖市场将保持活跃。

乔蓉负责城市投资的一位人士告诉《21世纪经济报道》，在具体的城市布局中，乔蓉有三个主要特点。首先，乔蓉将根据自身的要素禀赋和竞争优势(爱情基础、净值和信息)，选择差异化的城市布局模式。例如，乔蓉集团诞生在福清，福清是福清所辖的一个县级市，在当地有很强的品牌价值，所以增加了投资。28年来，它在福州得到了深入的培育，并于2016年成为福州的销售冠军。

其次，乔蓉注重城市群和大都市区的价值溢出区以及低价值的城市布局，这是乔蓉进入扩张周期的投资选择。根据上述消息，乔蓉今年将增加这类地区的征地。

无锡公司的布局体现了这一理念。2016年9月，乔蓉以14.4亿元的总价、13582元/平方米的底价和269.23%的溢价赢得了无锡的一块土地。这是在他于2010年获得这块土地，然后进入无锡之后。无锡的房价是在2016年3月爆发的，这块土地也是乔蓉去年征用的第四块土地。

第三个特点是乔蓉对中部地区的发展潜力保持乐观，特别是已经布局的武汉和郑州，已经被定位为国家中心城市。乔蓉在武汉已经11年了。今年1月3日，乔蓉在郑州赢得三块地，并在合肥深耕十年。

综合利用各种形式的征地也是乔蓉近期土地储备的一个突出特点，如依靠地方强大的国有企业、中央企业和民营企业进行产业合作。例如，上海红场项目被收购。

此外，今年乔蓉开始制定城镇规划，龙岩市已经规划了一个体育城项目，郑州也将有一个项目落地。(编辑罗琦琦)