海外楼市众生相：都过得有点“煎熬”

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长期以来，澳大利亚和加拿大的房地产市场一直受到中国买家的青睐。尽管这些地方的房地产市场没有经历剧烈波动，但它们似乎正在经历一个“艰难时期”。

过去，房价上涨一直令澳大利亚政府头疼，迫使监管机构敦促银行严格执行贷款标准，并对房价下跌的可能性发出警告。最近，澳大利亚政府再次下令拍卖许多外国投资者非法购买的房屋，以回应公众对外国买家推高当地房价的不满。根据房地产信息机构corelogic发布的数据，2016年澳大利亚房价平均涨幅为10.9%，为2009年以来的最大涨幅。

然而，当地房地产市场的“降温”即将到来，这引起了一些投资者的担忧。

据海外媒体报道，corelogic的数据显示，随着买家的逐渐离开，卖家开始逐渐退出，今年1月份悉尼上市出售的房屋数量也比去年同期下降了25%。一些受托出售悉尼当地房产的拍卖商不得不收起他们的槌子，因为他们甚至没有一个竞拍者。apt capital的策略师艾米雷诺兹(Amy reynolds)表示，利率上升和外国投资者减少是未来澳大利亚房价下跌的最可能诱因。

一些分析师还表示，在澳大利亚政府收紧对外国贷款的限制后，外国买家(尤其是中国买家)的数量已成为一个主要担忧。此外，房地产经纪人数量的突然增加和新的网上经纪人的到来也被认为是市场过热的反向信号。

此外，核心逻辑研究部(corelogic Research Department)负责人蒂姆(Tim)表示，墨尔本房地产市场的“双轨制”尤为明显，即当地房价去年上涨了15.1%，但服务式公寓的价格仅上涨了1.7%，公寓供过于求削弱了买家的信心。摩根士丹利预计，到2018年，澳大利亚可能会有10万套公寓未售出，各大银行在向买家和开发商发放贷款时变得更加谨慎。

然而，澳大利亚房价并没有下降。在澳大利亚最大的八个城市中，一月份的房屋交易量下降了，但房价同比上涨了0.7%。美国银行美林(Bank of America Merrill Lynch)经济学家索尔伊斯莱克(Saul eslake)表示，在没有大量外资外流和意外加息的情况下，悉尼和墨尔本的房价仍将小幅上涨，而利率预计将保持在低位，以支撑需求。然而，银行住房贷款的抵押贷款利率已经开始上升，更高的抵押贷款利率可能抑制人们的住房需求。

近年来，加拿大温哥华和多伦多的房价持续上涨，令当地人担忧。在这方面，加拿大政府可谓是多管齐下。去年，不列颠哥伦比亚省政府宣布，在温哥华买房的外国人必须额外缴纳15%的房地产转让税，以抑制飙升的房价。此外，政府还将批准温哥华每年对一些无人居住的房屋征收空房产税，这意在增加那些不常住在温哥华但拥有房地产的人的住房拥有成本，并将更多的空房屋推向租赁市场。

最近，加拿大房地产市场出现了“冰与火”的趋势。尽管温哥华的房价仍在上涨，但它们似乎是“无价的”。1月份，房屋交易量暴跌40%，这是连续第七个月下跌。相比之下，多伦多的房地产市场非常火爆。1月份，房价飙升22%，房屋成交量同比增长11.8%。

"与2016年相比，今年房地产市场相对冷清."温哥华房地产局主席丹·莫里森(Dan morrison)表示，今年买家和卖家更不愿意参与交易。然而，根据多伦多房地产局的数据，今年1月，多伦多所有主要类型房屋的平均价格都增长了两位数。例如，单户住宅的平均价格上涨了26.8%，达到134万加元。此外，有效上市数量是去年同期的一半，平均上市时间从去年的29天降至19天。多伦多房地产局(Toronto Real Estate Bureau)主席拉里·瑟奎(Larry cerqua)预测，2017年市场对住房的需求将保持强劲，但由于库存少，潜在买家可能很难找到满足需求的房子。