美国楼市露出危险迹象 华尔街大量金融机构撤离豪华楼盘

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美国的房屋拥有率已经达到了历史最低点。为什么人们不买房子？

核心提示:随着特朗普当选和美联储再次加息的临近，美国房地产市场显示出危险迹象。一位来自北美凤凰财经的记者走访了纽约曼哈顿下城的金融区，发现华尔街的大量金融机构撤离了豪华建筑，这些办公楼被改造成了民用公寓楼。这种罕见的情况令人费解。美国房地产市场发生了什么？又会发生什么？带着这些问题，凤凰财经驻北美记者走访了纽约曼哈顿下城的金融区。

2008年美国金融危机后，以纽约曼哈顿下城华尔街为首的金融区内的大量金融机构纷纷迁移。在随后的几年里，开发商将原来的办公楼或银行大楼改建为出租公寓或产权公寓，整体房价低于上曼哈顿和中城。专业人士指出，仅在2016年第四季度，与2015年同期相比，金融区的房地产交易量下降了18%，而平均售价和中值价格下降了13%，这进一步反映了市场的疲软。如果美联储在2017年三次加息，将会增加空.的房地产利润

一些专家指出，近年来，中国买家在美国购房的比例大幅上升。随着中国收紧外汇管制，它间接影响了美国房地产市场。目前，投资者对美国的长期经济趋势以及美国现政府政策对国民经济的长期影响普遍不乐观。

纽约曼哈顿下城金融区租房和卖房的例子

几天前，一位知情人士告诉凤凰财经记者，金融区高层建筑中的大量公司人员选择搬家，是因为911恐怖袭击造成的恐惧。她说，公寓从商业用途改为住宅用途，但房间里仍然有大的办公室门和窗户，所以租金相对低于曼哈顿的其他地方。从2010年到2013年，她住在由23层办公楼改建的公寓里，并租了一间工作室；公寓面积大，月租金3200美元；目前，她住在金融区的另一套重建公寓工作室，月租金仅为2700美元，配套设施齐全，包括健身房和室内游泳池。此外，此人还指出，金融区的一些建筑已经与曼哈顿的一所大学签订了学生公寓租赁合同。

(位于曼哈顿下城金融区的一些公司大楼已被改造成公寓楼)

凤凰财经记者参观了金融区比弗街附近的一套公寓。同一天，房地产经纪人桑提克说，这套公寓建于2007年，不是由办公楼或银行重建的。据他了解，附近的一些出租公寓确实是从商业建筑改建而来的。一些学校已经与开发商签订了租赁合同，但认为该房产将学生公寓与住宅公寓分开管理。他说，他建议客户选择普通住房，因为在一些由办公室改造而来的公寓房间里很难实现正常照明。

根据公寓大楼的房地产交易，桑提克说，该大楼有42层和330个单元。目前，只有68套未售出，预计将在6至8个月内销售一空。然后桑提克带记者参观了32层的工作室和8层的一居室一厅单元。他说，与这两个房间相比，工作室所在楼层的外部景观相对较好，但一室一厅的公寓多了一个房间。如果我选择一个房间和一个大厅，我也可以以工作室的价格出售。根据房地产数据，上述两栋房子的价格都在100万美元以上，但相差2万元。

通过金融区租户的反映和房地产经纪人介绍的销售情况，纽约曼哈顿下城以华尔街为首的金融区的房地产市场现状如何？如果美联储预计在2017年加息，住房贷款利率将相应提高，抵押贷款成本将更高。美国房地产市场将会发生什么变化？什么因素影响了美国房地产市场的趋势？

王，纽约大胆房地产公司的高级房地产经纪人，告诉凤凰财经:

金融区的整体房价低于上曼哈顿和曼哈顿中城，而豪华公寓楼是主要部分。在过去的十年里，华尔街的大量金融机构已经撤离到这里，许多以前的办公楼或银行大楼已经被重建和翻修成出租公寓或产权公寓。大多数候选人是年轻的白领和中国买家。美联储(Federal Reserve)多年来一直将联邦利率保持在低位，随着2016年底的加息，这种情况开始发生变化。特朗普一直希望保持低联邦利率，但短期内加息的可能性仍然很高。尽管贷款利率已经上升，但许多大型金融机构愿意向借款人提供抵押贷款。

纽约州第七社区委员会成员朱杰说:

根据政府建设局的数据报告，从2013年到2015年，曼哈顿下城的建筑改造许可数量有所增加，2016年开始减少。建筑装饰行业起步缓慢，反映了该地区住房市场交易缓慢。无论是租房还是买房还是卖房，金融区的活动水平在2016年开始下降，预计2017年反应会更彻底。他还表示，尽管股市不断创出新高，但纽约房地产市场的活跃程度已经开始下降。如果美联储在2017年三次加息，将导致房地产profits/きだよ 0。

亚洲金融协会房地产分会主席盛浩也告诉凤凰财经:9/11恐怖袭击后，曼哈顿下城的写字楼受到了很大的影响，许多公司纷纷迁往其他州或曼哈顿中城，导致空.下城写字楼的入住率很高因此，开发商和业主改变了建筑物的用途。2008年经济危机后，许多办公楼被改造成了公寓楼。这些建筑的外观变化不大，但内部设置进行了改革。随着入住人员的增加，下班后金融区的人流增加，进而带动了当地的业务发展。

针对金融区的房地产情况，盛昊指出，2016年第四季度，金融区的房地产交易量较2015年同期下降了18%，平均销售价格和中值价格下降了13%，进一步反映了当地市场的疲软。去年第四季度房屋交易量的下降也受到了美国总统大选的影响。特朗普当选后，许多买家对美国新政府的经济趋势持观望态度。至于美国是否会出现新一轮经济危机，他个人认为短期内不太可能。

x.l. global services，inc .副董事长马跃表示，从中期和长期来看，美国整体经济形势比几年前更加乐观，这可以从消费者信心指数、就业指数和季度gdp增长数据中看出。他说，目前，房地产交易市场，特别是在纽约曼哈顿的重要商业区，正在下降。一方面，外部原因包括中国经济增长放缓和中国的外汇管制，这在一定程度上影响了曼哈顿的房价。

根据全美房地产经纪人协会发布的数据，从2011年到2014年，中国买家在美国购房的比例在三年内从9%上升到16%。马跃指出，可以看出，美国房地产的大量资金来自中国企业和个人。现在中国对外汇外流的控制减少了这方面的资金，间接影响了美国的房地产市场。

马跃强调，房地产属于中长期投资，不容易出售。目前，投资者对美国的长期经济趋势以及美国现政府政策对国民经济的长期影响普遍不乐观。(凤凰财经驻北美/孙伟记者)