房企三强大幅领跑销售榜 龙头规模扩张加速

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面对大城市的全面升级，2017年初，领先的房地产企业仍然取得了历史上最高的销售业绩。

对此，有业内人士向《证券日报》表示，随着房地产市场的成熟，客户对项目质量和产品服务的要求日益提高，领先的房企凭借其规模优势，无疑在这方面做得更好。同时，在资源整合、融资渠道多元化、成本控制等综合能力上，中小房企显然无法与龙头企业相提并论。随着全国房地产市场规模保持在10万亿元，市场集中度开始迅速上升。

该行业前三名的销售额显著领先

3月初，在去年销售额超过3000亿元的三家房地产企业中，恒大和万科在2月份先后公布了销售业绩。

根据万科的公告，2017年2月，公司实现销售额385.1亿元，销售面积235.8万平方米。尽管数据与1月份相比有所下降，但与去年相比还是翻了一番。2017年前两个月，万科实现销售总额866.3亿元，销售面积588.8万平方米。去年同期，万科销售面积305.9万平方米，销售额416.2亿元。

随后，恒大还于2月份在香港证券交易所发布了销售业绩，实现销售额312.1亿元，签约销售面积约328.2万平方米，分别比2016年同期增长104.9%和85.4%。2017年前两个月，恒大实现总签约销售面积750.7万平方米，签约销售额684.1亿元。

前三大房地产企业之一的碧桂园尚未公布其销售额，但根据嘉里研究中心记录的房地产企业的记录数据，今年前两个月，公司销售额为872亿元，比上年的236.5亿元增长了269%，销售额和销售增长率在上述三家房地产企业组成的第一集团中排名第一。

值得注意的是，尽管前两个月恒大在销售额上暂时落后于碧桂园和万科，但在股权销售上，恒大仍以651.5亿元保持领先。据接近恒大的人士透露，仅恒大一家开发的项目比例就高达97%。碧桂园和万科的股权销售也超过600亿元。

一些行业分析师还表示，股权出售是房屋企业根据项目持股比例应占的份额。近年来，房地产企业的合作开发项目越来越多，但大多数房地产企业在计算销售时并不排除非股权部分，而是在计算上市公司股东应占净利润时只包括股权部分。

然而，从以上两个数据来看，恒大、万科和碧桂园远远领先于其他房地产企业。例如，中国海外房地产，在流动金额和权益金额方面排名第四，分别有305.3亿元和285.1亿元两个数字，不到第一组的一半。

对此，克里指出，随着土地收购资金的监管、预售许可审批的收紧以及购房贷款限制的增加，2017年的市场环境与去年年初相比颇具阻力，但市场越严峻，大型房企和品牌房企的优势越突出。虽然今年才过去两个月，但行业集中度上升的趋势已经非常明显，三大房地产龙头企业之间的竞争非常激烈。

业内人士表示，近年来，领先的房地产企业不断完善营销和奖励机制，全员营销和合作伙伴机制等措施成为这些房地产企业的标准，提升了房地产企业的销售业绩。

此外，面对调控的压力，百强房地产企业的业绩依然显著，销售门槛进一步提高。2017年前两个月，前10家房企的门槛值为185亿元，与去年第一季度前10家房企的销售门槛值相差仅一步之遥，其他板块的门槛值与去年第一季度的水平非常接近。在房地产企业50强中，16家房地产企业销售额同比增长一倍，17家企业增幅超过50%。

导致规模扩张加速

在销售业绩飙升的同时，领先的房地产企业也在加速项目储备。

万科在最新的销售简报中表示，自1月份的销售简报披露以来，公司新增了17个项目，分布在南宁、上海、宁波、无锡、昆山、徐州、常熟、南通、大连、沈阳、哈尔滨和xi。今年1月，万科已经以100亿元赢得了19个新项目。

碧桂园今年前两个月的土地收购总额达到273.37元，居房地产企业之首，超过总销售额的三分之一。据悉，2016年，碧桂园拿出70%的资金用于增加四线城市的布局。根据中心医院的数据，2016年前11个月，碧桂园新土地储备规划区内的一、二线城市占22%；第三，四线城市占78%。业内人士指出，随着一、二线城市普遍受到监管，三、四线房地产市场的销售在2017年有所改善。安信证券在研究报告中还指出，虽然四线城市家庭拥有的住房数量高于主流一、二线城市，但目前的需求主要是刚性需求和改善需求，以及部分城市的投资需求。

此外，恒大今年前两个月的征地金额远远超过100亿元。集团董事长许家印在年初的内部工作会议上表示，企业要想快速发展，就必须进行项目建设。没有项目，就没有销售或开发。“如果我们想提高增长的效率和质量，就必须从大项目开始。”事实上，就土地储备规模而言，恒大一直位居全国第一，而近年来，它从未在这方面下过功夫。仅2016年上半年，恒大新增土地储备金额就达到844.66亿元，与新世界(600628，BUY)和中国地产等港资巨头达成15项M&A协议，年征地金额创历史新高。

对于领先房地产企业规模的激烈竞争，一些业内人士指出，合理的规模是盈利的基础，而国家政策是支持大企业的发展。例如，大企业更容易获得银行信贷和金融支持，即使地方政府吸引投资，大企业的土地收购成本也可能较低。

房地产行业一直以来都是资本密集型行业，所以融资对房企的重要性不言而喻，而获得土地的能力是房企的核心竞争力之一。

阳光100董事长易晓迪曾经说过:“除非企业的规模增长到一定的限度，当企业不能通过扩大规模来盈利时，扩张的游戏就会停止。”但是，从目前的情况来看，中国领先的房地产企业在市场份额方面与发达国家还有很大的差距，而且中国房地产市场的规模也足够大，所以规模之争在未来几年还会继续。

徐家印也直言不讳地表示，“2016年，全国房地产销售增长34.8%，总额11.76万亿元，销售面积也增长了22.5%，达到15.73亿平方米。我判断总营业额在未来两到三年内会继续增长。随着人均面积的增加，总的市场需求将在三到五年后开始下降。然而，无论价格如何下跌，领先的房地产企业都没有问题。虽然恒大去年的销售额达到了3700多亿元，但其在整个市场的份额只有3%左右，这并不高，而“空房”的增长仍然很大。

据中原地产统计，今年前50天，10家房地产企业收购的土地超过100亿元。

中原地产首席分析师张大伟也指出，标杆企业正在积极争夺热门城市和热门地块。特别是在武汉、南京、苏州、合肥等城市，房企仍在积极部署。即使在地方政府出台了多项调控政策后，一些住宅小区仍受到许多企业的争夺，且地价相对较高。

在CPPCC全国委员会第37经济小组的讨论中，许家印说:“虽然很多热点城市已经设定了价格上限，但土地拍卖价格仍远高于房价，即面粉比面包贵。原因是什么？正在参加土地拍卖的企业认为，有可能在明年之后放开价格限制。如果城市是一个长期的价格限制机制，很明显，价格限制是10年或20年，开发商不会出价高的土地。”。

高负债率下的M&A机遇

然而，在领先的房地产企业规模不断扩大的同时，大多数企业的负债率也很高。

万科总裁于亮早些时候指出，规模是一把双刃剑，过度的库存不是财富，而是负担；不计后果的投资不是机会，而是风险。

对此，许家印表示，如果大量项目上马，将会有大量资金到位，这将会给企业带来负债率的上升。多年来，恒大一直高速增长，增加了大量项目，增加了土地储备，因此大量现金被存放在项目上，导致负债率上升。

在去年销售排名前十的房地产企业中，截至去年年中报告，超过一半的企业负债率超过80%。但是，由于房企预收账款较多，传统的资产负债率不适合评价房企的真实负债情况，更多的计息负债率(不包括预收账款)和净负债率((计息负债-货币基金)/所有者权益)被用来衡量房企的真实负债压力。然而，即使从生息负债率和净负债率来看，大多数房企的负债规模都超过了50%。

在这方面，领先的房地产企业一般采用保持足够的现金流的方式来应对可能出现的风险。

例如，余良表示，万科严格控制净负债率、土地收购规模和库存规模，每周、每月跟踪库存和销售情况，坚持现金为王，保持足够的现金。

许家印指出，“房地产企业要想快速发展，需要更多的土地和存款，负债率不能低。”高负债率企业存在风险，要在快速发展中保持稳定运行，必须控制风险。恒大在过去20年的做法一直是“现金为王”，保持充足的现金流。这样，我们就可以避免企业发展过程中由于快速增长、众多项目和大量资金沉淀而导致的高负债率所带来的经营风险。截至2016年底，恒大账户现金余额超过3000亿元。”。

据悉，去年房地产融资环境相对宽松，领先房地产企业销售回报状况良好，巨头手中现金充裕。自去年10月以来，政府已开始对房地产去杠杆化，包括企业债券、私募股权管理等产品进行限制，但传统融资渠道并未关闭。对于龙头房地产企业来说，在资金渠道和流动性收紧的背景下，中小房地产企业受到的影响最大，这无疑是龙头房地产企业进行并购重组的好时机。

业内人士指出，在规模扩张时期，住房企业的高负债率不一定是坏事。只要把握好平衡，手中的现金能够支撑市场的突变，风险就会变成机遇。从目前的市场状况和企业资本状况分析，领先房地产企业的高负债率仍在可控范围内。

中信建设投资房地产行业首席分析师陈申也表示，从2016年的情况来看，越来越多的企业正迅速从战略角度撤离。联想、海尔等企业选择在行业高点剥离房地产业务，表明行业正逐步走向专业化。因此，2017年合作并购将进一步扩大，杠杆率较高、现金充裕的企业也将获得更多讨价还价的机会，并主动重组产业结构。