1月份上海开发贷环比多增275.2亿 刘明康警示风险

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几天前，中国央行上海总部发布了2017年1月的信贷数据，其中发展贷款的增长尤为引人注目。数据显示，当月全市本外币房地产开发贷款增加244亿元，环比增加275.2亿元。特别值得注意的是，去年上海的房地产开发本外币贷款减少了764.2亿元，这意味着上海1月份新增开发贷款已经达到去年下降的30%。

对于普通人来说(603883，BUY)，今年的房贷政策是最受关注的话题。全国政协委员、原中国银行业监督管理委员会主席刘在今年的全国人大会议上说，在当前的房地产调控形势下，首套住房贷款仍然是一种优质资产，但这种类似于开发性贷款的贷款风险很大。

全国人大召开前夕，中国银行(601988，BUY)行业协会发布的《中国银行家调查报告》(2016)显示，与往年不同，在这份报告中，银行家对新一年房地产开发贷款的放贷有明显的分歧，20%的人认为应该严格控制，20%的人持轻微增长态度，超过10%的人持支持态度。

一些省份的发展贷款大幅增加

许多银行必须严格控制他们的报表

几天前，央行发布了2016年第四季度货币政策执行报告。数据显示，截至2016年底，中国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为26.7万亿元，同比增长27%，房地产贷款余额占全部贷款余额的25%。

银行已表示将严格控制房地产贷款余额中的开发贷款。工行(601398，BUY)年初在银监会例行会议上表示，要严格把握贷款投资方向，重点支持经济适用房项目和普通商品房，严格控制商品房，特别是禁止别墅贷款。严禁向有“假按揭”或“零首付”、盲目扩张、高价征地和过度融资的开发商提供贷款。

在《中国建设银行2016年中期业绩报告》(601939，BUY)中，中国建设银行董事会秘书陈表示，今年上半年，中国建设银行向购房者发放的贷款是其向房地产开发商发放的贷款的6倍，房地产开发贷款正在被压缩。

房地产业人士告诉《证券日报》，开发商的主要融资渠道是银行贷款。除了银行贷款，信托、发行债券和票据融资也是常见的方式。在前几年，开发商贷款的最低成本可能上升5%。在过去的两年里，政策变得更加严格，贷款利率也提高了。银行贷款一般按基准利率的10%至25%增加，但这类资金的成本一直远低于其他渠道。

根据今年1月的数据，一些省份的开发贷款大幅增加。1月份，上海房地产开发本外币贷款增加244亿元，比上个月增加275.2亿元。根据贷款用途，本外币房地产开发贷款增加239亿元，其中住房开发贷款和商品房开发贷款分别增加133.2亿元和87.1亿元，分别比上个月增加137.5亿元和69.6亿元；保障性住房开发贷款增加41.3亿元，比上个月增加38.1亿元。

在个人住房贷款方面，上海和广东的增速都有所下降。根据广东省的数据，1月份，在监管政策的引导下，个人住房贷款增量继续下降，当月增加573亿元，同比减少227亿元。上海新增本外币个人贷款404亿元，同比增长69.5亿元。

开发贷款风险

银行家们有不同的观点

与往年不同，今年银行家对发展贷款有不同看法，35.7%的银行家选择适度收缩或严格控制，32.5%支持大力发展或适度扩张，31.8%选择维持现状。

在控制开发贷款风险方面，69.2%的银行家认为应密切关注房地产开发商的信用和财务状况，64.4%的银行家认为应严格审查房地产企业的资质，58.3%的银行家认为应实行封闭式资金监管。

与上述银行家之间的差异不同，银行家对今年房价的涨跌有着更加一致的态度。超过90%的银行家认为一线城市的房地产价格和销售量在2016年会保持这一趋势或有所上升，而只有7.9%的银行家认为一线城市的房地产价格会下降。

对于二线城市的价格和销量，90%的银行家持乐观态度，只有9.6%的银行家认为二线城市的价格和销量会下降，10.7%的银行家认为销量会下降。对于三个四线城市，认为保持或上升的银行家人数与看跌的银行家人数基本相同。

在目前的房地产调控政策下，认为“个人住房抵押贷款增速加快，开发性贷款增速放缓”的银行家最多，达到42.7%；也有一些银行家认为个人抵押贷款和开发贷款的增速正在放缓，占37.0%。总的来说，59.4%的银行家认为个人抵押贷款的增长率正在上升，79.7%的银行家认为发展贷款的增长率正在放缓。

根据瑞银的报告，银行对房地产的总敞口包括表内贷款、表外影子银行活动和间接信贷敞口。具体来说，该表包括住房抵押贷款、开发贷款和建筑公司贷款，约29万亿元，占银行贷款余额的27%；表外是指银行持有的住房企业债券和其他影子银行信贷的规模，约为10.5万亿元；此外，以土地和房地产为抵押的间接贷款可能高达15万亿至25万亿元，相当于银行业总资产的6%至11%。

个人购房需求仍然相对强劲

抵押贷款是有价值的

《报告》指出，一方面，部分城市个人购房需求仍然比较旺盛，另一方面，个人住房贷款坏账率低，收入稳定，因此受到各银行的重视。在调查中，对个人抵押贷款的重视程度从2015年的倒数第二上升到第二位，近60%的银行家认为个人抵押贷款是银行个人业务发展的重点。

与银行家的观点一致，第四季度的《中国货币政策执行报告》显示，2016年个人住房贷款较年初增加了4.8万亿元，同比增加了2.3万亿元。

许多地方的个人抵押贷款数据也有显著增长。据重庆银监会数据，2016年，房地产开发贷款增速同比下降28.8个百分点，个人住房抵押贷款同比增长17.5%，其中首笔住房贷款占比96.4%

根据上海银监局发布的数据，截至2016年底，上海市房地产相关贷款占比达到39%。2016年，上海新增个人住房抵押贷款3350亿元，占全国新增贷款的50%，略高于全国总体水平。

58.7%的银行家认为非限制城市个人住房贷款政策的调整对个人住房抵押贷款的影响较小，18.3%的银行家认为影响较大。

关于个人住房抵押贷款的风险防范，80.8%的银行家认为应加强对借款人信用状况的分析，60%以上的银行家认为应加强抵押物的风险防范，加强贷后管理和不良贷款的催收。