宅基地流转扩围？ 国土部“正在研究”

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从宅基地的流转范围来看，似乎一个扩张的开口正在悄悄地“撕开”。

2月9日，国土资源部副部长赵龙在新闻发布会上表示，“国家正在推进‘三项改革’试点，包括征地、农村集体建设用地流转和宅基地使用。”我们正在研究如何在集体组织成员之间转移家园，或者能否在更大范围内转移。”

《全国商报》记者注意到，长期以来，作为农民的基本福利，宅基地有其特定的使用者，即农村集体组织成员。为了维护农民的生活条件和安全，国家严格限制非集体经济成员之间的宅基地流转。近两年来，宅基地进入"改革时期"，一些地区开始试点宅基地有偿退出和跨村流转。

对于宅基地流转的“扩张”，赵龙特别指出，需要由法律来决定。在当前形势下，维护农村宅基地必须是集体组织成员之间的一种分配和流通，城市居民特别是工商资本不能进入农村买卖宅基地。

律师:扩张首先需要修改法律

长期以来，宅基地一直局限于集体组织成员之间的流转，在学术界一直存在争议。

“根据《物权法》的规定，宅基地的所有权属于村民集体所有，使用权属于每户村民，不得继承。因此，作为集体土地的所有者，村民依法享有宅基地的占有、使用、收益和处分权。但在实践中，宅基地使用权和地上物体的建设和改造需要行政机关的批准，这是行政权高于土地所有权的表现。今年的一号文件也特别提到了实行集体所有制的必要性。上海申和律师事务所合伙人耿帅在接受《商业日报》采访时表示，“在扩大宅基地使用权流转方面，有必要进行法律修订，否则将会涉及权利的侵犯。”

在耿帅看来，宅基地改革的过程始终面临着法律突破的问题。根据现行法律规定，有必要修改法律，扩大宅基地的流转。

“十多年前，在浙江的一些地区，宅基地可以在不同集体经济组织之间流转的改革也涉及到了法律上的突破。”耿帅说:“另外，虽然法律规定农村村民有‘一户一房’，但由于房屋继承等原因，客观上存在许多所谓‘合法多房’的现象，以及私人非法转让地上房屋，导致宅基地使用权的转移。”隐性流通在郊区和农村非常流行。要解决这些问题，一方面需要修改法律法规；另一方面，宅基地的价值可以通过宅基地的有偿使用和退出机制来体现。”

在回应赵龙关于下一步是否可以大范围转让宅基地的言论时，农业部的一位人士告诉《商报》记者，“根据目前的信息，更有可能突破‘这个集体组织’的限制，将宅基地转让给邻近的集体组织，甚至乡镇一级。因为宅基地在这个集体中的流转很难体现其价值。至于扩大到更大的范围，就不可避免地会涉及到小产权房的问题。从目前的法律规定来看，小产权房肯定不会得到“正确的名称”

关于小产权房问题，赵龙说:“宅基地是农民的一项基本福利制度，它有特定的对象，其对象是农村集体组织的成员，所以城市人不应该得到农村宅基地。为了维护农民的生活条件和生活安全，国家严格限制非集体经济成员之间的宅基地流转...根据法律和登记规则，城市居民不能获得合法的财产权。”

闲置宅基地问题突出

《国家商报》记者注意到，2015年，33个试点地区推进了农村土地三项制度改革(农村集体建设用地入市改革、宅基地制度改革和土地征收制度改革)，其中宅基地改革从权益保护与获取、有偿使用与退出、管理制度完善等几个方面进行。

据公开数据显示，截至2016年8月底，在15个宅基地制度改革试点地区中，11个试点地区共办理了188笔农民住房产权(含宅基地)抵押贷款，总金额约为1.4亿元，14个试点地区退出了1.45万多户宅基地，退出面积超过6200亩。

在许多业内人士看来，宅基地改革的一个重要部分是如何处理闲置的宅基地。

作为对家庭游手好闲的回应，“王旺”在2014年发表了一份调查报告，指出“一些村庄十有八九是闲置的。”记者的实地调查发现，一些村庄有突出的闲置，especially'空新村和偏远山区。”湖南省政府参事段建南在2016年发表了一篇文章，他说:“据粗略估计，目前湖南农村宅基地闲置率为10%~20%，有些地方甚至超过30%。”央视财经在2015年底的一份报告中引用了中国科学院2013年的计算数据，指出全国约有2.7亿亩农户，空约有1.14亿亩农户，占40%以上。

数据显示，1995年，中国农村人口达到8.6亿人的高峰，相应的农村居民点用地为2.46亿亩。从1996年到2010年，农村常住人口减少了1.38亿人，但2010年，农村居民点用地仍达到2.48亿亩，人均用地214平方米，远远超过了150平方米的国家标准。

值得注意的是，今年的中央一号文件就如何盘活闲置宅基地提出了几点意见，包括:探索农村集体组织，通过出租、合作等方式盘活和利用空闲置宅基地，增加农民财产性收入；允许通过入股和合资方式，通过村庄整治和宅基地整理节约建设用地，优先支持农村休闲、旅游、养老等产业和农村第三产业的整合发展。