探索国有资产证券化 银行间市场首单公募REITs落地

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本周，在国内银行间市场公开发行reits产品正式开始。“兴业万信跃佳一期房地产投资信托基金”(以下简称“兴业万信reits”)在银行间市场成功发行，成为第一个经央行批准进行reits试点的公开发行产品。

根据发行结果，a股优先发行利率为4.80%，b股优先发行利率为5.40%。在近期市场利率上升的背景下，两个档次的成绩都低于市场平均水平，每个档次的认购倍数都接近两倍。

尽管这一具有行业风向标意义的单一reits产品已经落地，但中国reits市场的大规模发展在仁忠还有很长的路要走。有人认为，要进一步推动mainland China REITs的快速发展，相关配套体系和基础设施建设必须跟上。严格来说，这种单一产品仍然不同于海外成熟的股权reits。就此，此次reits的主承销商接受了上海证券报记者的独家采访。

国内reits体系建设亟待加快

虽然“兴业万信reits”已在银行间市场成功发行reits，但部分市场参与者指出，严格来说，这种单一产品仍不同于海外成熟的股权reits。

“如果我们想进一步促进reits的快速发展，所有国内立法都必须跟上步伐。目前，由于我国缺乏引入标准reits的专门法律法规，对该产品的操作没有统一的标准，各方还处于探索阶段，尤其是国内税法对开展reits所造成的税收困境。中国要实现标准化的reits还有很长的路要走。”中国程心国际指出。

记者了解到，发展信贷资产证券化产品和reits遇到的障碍之一是存在双重征税。兴业银行(601166，BUY)投资银行部告诉记者，中国目前的reits产品与国外成熟的reits产品的区别主要在于:一是缺乏对reits产品的税收支持政策，产品成本高；二是产品标准化程度低，信息披露机制有待进一步完善；第三，产品发行者的需求是多样化的，这使得reits产品呈现出股债结合的特征，产品评级受发行者主要信用的影响很大。

为进一步推动我国reits市场持续健康发展，兴业银行投资银行部建议:一是完善reits相关制度，尽快出台专门针对reits产品的业务指引，借鉴国外成熟市场经验，出台税收优惠政策。

"二是完善房地产投资信托业务的基础设施建设."这位人士认为，标准reits是一个可持续发展的产品，专业的资产管理机构和物业运营机构非常重要。考虑到国内机构在reits中的投资管理能力以及后续物业运营机构与国外成熟市场的差距，建议加强专业资产管理机构和物业运营机构的建设和培育，进一步建立成熟完善的评估机构、估值系统等配套基础设施。

兴业银行的人士还建议增加二级市场的房地产投资信托基金的流动性，增强房地产投资信托基金的竞争力。作为一种创新产品，reits目前在二级市场缺乏流动性，投资者对reits产品的创新和流动性补偿的期望较高，导致reits产品的发行价格较高。

探索国有资产证券化的新途径

“兴业万信reits”是银行间市场上首家以书店为资产、国有文化传媒企业为原始权利人的reits项目。银行间市场资产证券化产品的种类和参与机构进一步多元化。

你为什么选择把8家书店放入房地产投资信托产品来测试水？兴业银行投资银行部人士指出，在“兴业万信reits”的交易结构中，万信传媒(601801，BUY)将8家门店纳入reits产品，在实现轻资产战略后，按照市场租金水平将整体租回，并保留原有的物业租户结构。

“通过出售和租回的安排，阜新传媒可以从资产持有人转变为资产运营人，真正实现轻资产战略。”据消息人士透露，万信传媒的关联方万信租赁拥有一级证券的优先回购权，并部分保留八家门店的资产控制权。

兴业银行投资银行部表示，在银行间市场推出首个reits产品具有行业风向标的意义:一是支持实体企业去杠杆化，推动中国reits市场大规模发展，有利于充分发挥投资者在银行间市场的风险识别能力。低分销成本等优势有助于实体去杠杆化和降低成本；同时，选择在银行间市场发行使得信息披露更加透明，这也有利于投资者了解产品风险，促进reits市场的健康发展。

二是探索国有资产证券化新路径，支持国有企业转型升级(爱基、净值、信息)。这位人士指出，深化文化体制改革，推进文化事业和文化产业发展，是“十三五”规划的重要内容。该产品的发起人万信传媒是安徽省国有企业安徽新华发行集团的子公司。新华书店涉及的房地产是国有资产。

“该项目通过reits实现了国有房地产的证券化和发行，是国有资产证券化和国有企业重组的有益尝试，对其他国有企业特别是文化类国有企业的资产证券化具有积极的借鉴意义。”消息来源称。