洪磊：发展公募REITs 推动公共不动产证券化进程

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2016年，中国资产证券化市场规模继续扩大。昨天，中国资产管理协会党组书记、会长洪磊在“2017陆家嘴(600663，BUY)资产证券化论坛”上发表讲话，指出将现金流稳定的城市公共基础设施和公共服务项目资产证券化，通过公开发行reits向全民提供接近固定回报的集合投资工具，将为全民分享经济发展成果提供理想渠道。

reits的公开发行为全民共享经济发展提供了一个理想的渠道

记者昨天从论坛上了解到，中国资产管理协会不仅将进一步推动ppp项目中资产证券化的发展，还将发展公募reits，推进公共房地产证券化进程，继续规范资产证券化业务的发展。

2016年12月，国家发展和改革委员会、中国证监会联合发布《关于在传统基础设施领域推进政府与社会资本合作(ppp)项目资产证券化的通知》，正式开启了ppp项目资产证券化的大门，开启了公共基础设施领域reits的发展。

然而，对房地产投资信托基金和资产证券化的理解仍有许多分歧。洪磊认为，公共治理形成的各种公共设施被用作资产证券化和上市交易的基础资产，而reits则被用来实现资本方金融资本的集合投资和资产方基础资产的组合持有。通过规范操作和风险管理，获得稳定回报(Aiji、净值、信息)，实现长期资本和长期资产的对接，可以大大提高金融服务实体经济的效率，促进供给侧结构改革的深入发展。

从发展资产证券化和reits的意义来看，洪磊表示，首先，它可以盘活现有公共资产，化解地方债务，激活地方投融资效率。其次，可以拓展长期资本形成机制，提高金融资本供给效率。

“此外，推动公共基金和养老金投资优质基础资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。”洪磊特别指出。

制定资产证券化产品的公开发行和上市规则

2016年以前，信用资产支持证券的发行规模一直占据很大比重，但2016年，企业资产支持证券的发行规模首次超过信用资产支持证券。虽然近年来资产证券化发展迅速，发展reits意义重大，但洪磊指出，目前reits的发展仍面临一些障碍。

“如果没有reits基础资产的发行和上市管理办法，就不可能上市现金流稳定的房地产公司，这与一般公司的上市和发行是不同的。”他说，房地产投资信托基金的投资运作也缺乏管理方法；由于缺乏对信托制度下金融产品和持有人税收的正确理解，双重征税阻碍了reits产品的发展。

在此背景下，洪磊建议，为了促进房地产投资信托基金和资产证券化的发展，行业应努力，首先，制定规则的公开发行和上市的资产证券化产品。

“目前，已经为未来现金流不确定的公司的发行建立了一套发行制度。此外，还应为未来现金流稳定的项目资产建立适当的发行制度，即在上海和深圳证券交易所设立机构投资者交易部门。专门上市的房地产资产证券化产品。”洪磊表示，要明确现金流稳定的产品上市条件，明确发行人、保荐人、担保人和中介机构的尽职调查义务，明确上市交易的信息披露内容。

他还指出，为防止基础资产上市交易中的道德风险，应设立必要的回购条款，约束发行人对投资者承担长期责任，防止再融资和侵害投资者利益的倾向，甚至利用上市变相圈钱。

洪磊透露，目前，中国资产管理协会已经为基金管理人和各类服务机构建立了信用记录、信息披露和自律机制，未来将把reits相关市场主体纳入统一的信用管理体系，做好reits自律服务工作。

“同时，我们必须在《基金法》的框架下推进公募reits产品体系的设计。”洪磊认为，《基金法》为reits产品的公开发行提供了制度条件，封闭式基金是一个很好的载体。许多优势不仅可以吸引银行融资等短期资金通过公开发行reits转换为长期资本，还可以为养老资产配置提供新的工具。

“只有将ppp项目作为reits基础资产的来源，并将其中的10%转化为真正的可投资目标，reits的年增长率才能达到1000亿。””他预测，公共基金特别是养老基金可以通过reits投资于这些具有长期可靠现金回报的实物资产，这可以改善各种机构投资者在二级市场上获取价差的现状，开辟资产管理的新途径，增强资本市场的直接融资功能，更好地为实体经济转型服务。