看房人数减少出现违约情况 北京二手房市场或迅速降温

本篇文章2369字，读完约6分钟

3月20日，北京实施新的房地产市场政策后的第一个交易日。《中国证券报》的一名记者访问了该网站，了解到由于新政的影响，看房的客户数量明显减少，而等待看房的买家数量却有所增加。目前，北京二手房交易主要是“套链”，部分买家由于受到二套房认证标准的影响，面临首付款大幅增加的局面，已经违约。然而，调控政策尚未在价格方面得到明确体现。业内人士预计，政策调控的基调短期内不会改变，调控范围有望扩大；房价短期内可能不会发生显著变化，一些非核心地区的房价将面临调整。

几年前，北京出台了以“住房和贷款认定”为核心的房地产调控和升级措施，坚决遏制房价进一步上涨。

观望情绪变得更加强烈

在这项规定中，核心政策是调整第二套认证。北京过去对第二套房采取“还房不还贷”的政策，但这次将第二套房的认定范围扩大到北京的一户居民家庭名下的房子，或在北京没有住房但在其他地方有过商品房贷款或公积金贷款记录的房子，无论是否还清，所有在北京购房的人都要重新执行第二套房政策。

同时，两栋非普通房屋的首付比例将大幅提高。目前，北京非普通住房的标准主要是价格，即五环路内的商品房总价格必须低于486万元。从目前的情况来看，五环路上基本上都是非常规房屋。这意味着新政后购房者首付比例将增加约40%，涉及数百万美元，这将对二手房交易产生巨大影响。

在楼市调控新政后的第一个工作日，记者走访了解到，许多房地产中介店的顾客数量明显减少。在二环路附近的一家商店里，一位经纪人告诉记者，新政规定的贷款额度已经减少了很多，这对购房者产生了很大的影响。二手房成交量和看房量大幅下降，同时出现了违约现象。

在朝阳门外的房地产中介店，据经纪人介绍，新政实施后，来此看房的人数大幅下降。首先，一些客户对新政实施后房价是否会变化有所怀疑，仍在观望；同时，由于贷款比例的降低，一些想换房的客户由于首付款不足，无法再买到满意的房子，所以他们暂时不会考虑。然而，由于新政刚刚实施，这些数据不够令人信服，需要等待一段时间。这位房地产经纪人说，前一段时间，北京的住房市场过热，很多客户不理智，几个客户争夺一套房子。这项新政可以冷却市场，引导消费者理性购房。

一些房地产经纪人告诉记者，新政的效果还有待观察。就学区住房而言，价格暂时没有变化，一些高品质住宅区仍然需要高品质住房。这位知情人士告诉记者，在上周的新政之前，白涛学校区一个受欢迎的住宅区有一套价格超过1000万元的房子，买家在周日表达了购买意向。然而，由于房主也在换房，他们在新政后面临着重新审视的问题，而且他们在对置换房持乐观态度之前不想出售，所以交易没有进行。

进入转让环节的购房者无疑是幸运的。记者从北京市西城区房地产登记处了解到，目前转让号码来源紧缺。北京某房地产公司的一位房地产经纪人告诉记者，每天投放的人数是有限的，每天早起排队是必要的。

交易量将迅速下降

对于新政实施后的房价走势，业内人士认为，短期内房价上涨将得到有效抑制，预计一段时间内表现将相对稳定，成交量将迅速下降。

华泰证券(601688，BUY)认为，短期内可能会导致部分改善需求违约，这将影响成交量而非价格。原因是学区在提高需求方面的需求只是需要的，受价格影响较小；而其他类型的需求改善将减少供应，同时住房替代需求减弱。

中原地产首席分析师张大伟对《中国证券报》表示，这项规定对学区价格趋势的影响有限，因为这部分是必要的。

中泰证券研究报告认为，监管升级将在短期内给房地产行业带来压力。短期内，北京楼市将呈现成交量下降、价格稳定的趋势。此前，市场曾预期调控，但政策调控的边际作用减弱，市场对政策的消化时间变短，不排除6个月内可能反弹。2013年4月，北京出台“还房贷”政策后，2013年底的流动性紧缩真正结束了这一上升周期。

从长远来看，华泰证券认为，市场上最令人担忧的问题是土地供应。如果能够增加土地供应，供求矛盾至少可以在明年年底前得到缓解。考虑到北京的人口仍由总量控制主导，预计将保持紧密平衡。

在许多地方规范房地产市场

在新的房地产市场政策出台之前，北京的房地产销售在2月和3月达到新高。北京链家2017年2月的营业额超过11000套，比上个月增长75%，比2016年的月平均营业额高出5.8%。

根据连锁数据，在这轮上涨中，北京校区的住房需求和置换改造推动了平均房价的持续上涨。2月份，北京二手房平均成交价为63579元/平方米，比上个月上涨4.6%；3月的第二周，房价达到了67621元/平方米，比上个月上涨了2%。

分析人士认为，自去年9月30日北京出台房地产调控政策后，房价没有出现大幅回调，导致购房者心理预期发生变化；与此同时，限价令导致开发商囤积居奇，二手房数量大幅下降；“卖一买一”的买家担心，他们在刚卖房子的时候会受到限制，这将导致二手房的萎缩，加剧供需失衡；调控政策对购房者的心理影响略有下降。

在这种背景下，北京楼市的限购和升级体现了城市本位政策和分类指导的调控思路。此外，国家统计局公布的2017年1月至2月全国房地产市场整体表现超出预期。1-2月，商品房销售面积累计同比增幅高达25.1%。1-2月，房地产开发投资同比增长8.9%。

值得注意的是，北京的房地产新政自发布以来已经被跟进了很多次。在北京实施“两房一贷”政策后，广州、石家庄、郑州和长沙迅速跟进。广州市将限购措施升级为允许在广州户籍的成年单身人士(包括离婚人士)购买一套住房，并将本市非居民的家庭社会保障连续缴费年限延长至五年。3月20日晚，广州公积金中心发布了一项新政策，规定首付款的40%应在没有住房贷款的情况下结算。据记者初步统计，仅3月份以来，已有16个城市启动或升级楼市限购，深圳、上海两个一线城市和合肥、厦门、南京、苏州、南昌等5个二线城市采取了“贷房并举”的措施。